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摘要：結合戰略管理理論，對我國物業管理企業戰略管理的基本理論與實踐進行了探討。介紹了物業管理業的相關理念，分析了我國物業管理業目前所面臨的問題和機遇，在此提出了對我國物業管理企業進行戰略制定和實施的一般方法與建議。

關鍵詞：物業；戰略；管理

1我國物業管理行業存在的問題

1.1產權關系模糊，體制機制不順

根據有關機構在2006年的統計，我國現有物業管理企業兩萬多家，在這些行業中大多數是從原房管所（處）轉變而來，或開發商自己成立的物業管理企業，管理水平參差不齊。大多數物管企業不同程度地存在產權關系模糊、體制不順、機制不活、內部管理薄弱混亂等問題，影響到企業的生存和發展，也影響總體服務水平的提高。

1.2法制建設滯后于行業發展

近年來國家和地方相繼出臺了一系列規范物業管理的法規、政策，但由于缺乏大法和行政法規，致使物業管理中大量的矛盾糾紛得不到及時的解決，司法機關對日益增多的物業管理案件也缺乏法律依據難以及時處理。

1.3開發管理專業分工不明確

由于大多數物業企業尚未從開發商的售后服務中專業化地分離出來，大多數開發單位對物業管理認識不足，缺乏物業管理的前期介入，使得相當多的開發項目在規劃設計，施工階段留下較多的問題，建管脫節造成物業管理先天不足。

1.4業主與物業管理企業雙向選擇的機制尚未有效建立

在傳統的房屋管理體制下，房管所是管理者，住戶總體上處于比較被動的地位。物業管理行業產生初期，一度強調業主至上，把業主與物業管理企業之間視為主仆關系，沒能確立平等的民事主體關系。對業主和業主委員會的行為也缺乏有效的約束。隨著行業的發展，迫切需要建立在平等互利基礎上的雙向選擇的新型契約合同關系。

1.5物業管理服務內容有待明確

在物業管理發展初期，我們一度片面強調一體化管理，全方位服務。這樣做不僅加大了人員開支，增添了自身負擔，也引發了一些投訴，帶人受過，甚至成為被告。

1.6收費標準有待規范

物業管理是企業的經營行為，它一方面提供服務，另一方面也理應獲得合法的利潤，因此，必須要收取服務費，關鍵的問題是質價相符。

2我國物業企業可實施的戰略管理策略

2.1基本競爭戰略

（1）成本領先戰略：該戰略被稱為企業競爭戰略中的第一戰略。其特點在于能使一個處于低成本狀態下的企業獲得比其所在產業一般水平更高的收益，其成本優勢可以使企業在與對手的競爭中得到保護。成本領先戰略通常和規模經濟密切相關。但是我國物業管理企業數量過多，個體規模卻很小，另外由于物業管理行業的規模經濟效應不顯著的特點，我國現在的物業管理企業缺乏采用成本領先戰略的條件。

（2）差異化戰略：企業采用差異化戰略，就是要設法使自己的產品或服務同其他企業相區別，在行業中樹立別具一格的經營特色，從而在競爭中占據優勢地位。物業管理市場的發展趨勢：一方面，越來越成熟的業主將不會認可不得要領的抄襲；另一方面，企業名稱品牌會越來越重要。這種趨勢使得物業管理企業越來越重視根據自己的定位來生產自己的特色物業管理服務產品。于是，差異化戰略將成為物業管理企業所最普遍采用，因而也就成為最重要的一種戰略。

（3）專一化戰略：是指企業通過選擇，以行業中的一個細分市場或一組細分市場為其主攻目標的戰略思想。目前我國很少有物業管理企業實施專一化戰略，僅體現在集中管理服務高檔商品房或經濟適用房上。隨著經濟的發展，房地產開發商將進一步分化，逐步走上功能細分與經營細分的道路2.2擴張性戰略

（1）市場滲透戰略：即物業管理企業在現有的市場上盡量保持現有物業管理服務的原有客戶，并大力爭取新的客戶。要達到這一戰略目的，有許多途徑，主要是：適當降低物業管理服務的價格。通過各種優惠去吸引競爭者的客戶；提供優質的售前和售后服務等。

（2）產品開發及創新戰略：物業管理企業可以通過聯合開發商對舊式商品房進行更新換代，在物業管理服務的系列中增加新的品種，或直接開發新的管理服務流程來實施這個戰略。

2.3多樣化戰略

（1）中心多樣化戰略：它指企業利用原有的生產技術條件，生產并經營市場上需要的其他產品的戰略。因為這種戰略是從同一圓心向外推展業務經營的范圍，故稱中心多樣化戰略。

（2）混合多樣化戰略：指企業不但把業務經營范圍擴展到與原有業務相關的行業中，而且還擴展到與其業務無關的行業中去的戰略。混合多樣化戰略一般是由實力雄厚的大企業來實施，采用的方法一般是通過收購或兼并其他行業企業，或者直接投資于其他行業，把業務擴展到其他行業中。

2.4合資戰略

國外企業要直接參與國內物業管理市場的競爭中，往往會通過兼并收購優秀開發企業，或與國內實力較強的企業合辦物業管理企業等途徑。更多的是采用通過物業管理咨詢顧問的方式進入，通過這樣的合作方式，國內物業管理企業與國外物業管理企業可將國外的先進管理經驗與國內物業管理企業熟知本地市場的優勢進行最佳的互補，從而使合資戰略取得勝利。目前，有一定勢力基礎的物業管理企業可以采用合資戰略，在努力培育自己的核心競爭力的同時，吸取國際先進經驗。

3對我國物業管理企業進行戰略實踐的思路

（1）伴隨房地產金融的發展，與金融企業形成戰略聯盟，將是物業管理企業向物業資產管理企業升級的重要機遇；（2）在管理區域應該更著眼于引進優質的服務商家來提高區域物業的人氣和商業景氣，從而提高區域物業的價值；（3）與大型房地產中介企業形成戰略聯盟，更有效率的在“二手房屋”租賃市場發揮更多的作用；（4）與保險企業形成戰略聯盟，規避物業資產管理企業的風險，并分享未來保險企業的份額；（5）與廣告企業形成戰略聯盟，形成直接面對特點消費層次的廣告終端提供商；（6）與教育產業企業形成戰略聯盟，興辦社區學校（針對不同的業主需求實施特色教育服務）；（7）與文化娛樂健身飲食服務產業形成戰略聯盟，豐富社區服務；（8）可以有訂單式物業管理服務的概念，由于物業管理企業對業主個性特點和物業管理公共區域特點可以進行調和，可以進一步從融入多個單一消費者的資金，轉而向房地產設計商提出設計要求，然后直接向建筑商發出整個物業區域建設的訂單。這樣建成的物業從硬件上就可以解決目前開發商的遺留問題，從環境上規避了業主之間的不和諧行為。

4對我國物業管理企業進行戰略實踐的建議

物業管理企業成為“常青基業”重在品牌建設，在自己基本業務讓客戶非常滿意的前提下（企業初期，可以犧牲一些經濟利益，要注重社會效益，并要和區域的政治環境吻合，去贏得長期穩定的客戶資源），然后可以控制上游（開發商），控制下游（各種專業企業），成為房地產產業鏈條上針對使物業保值增值的各種服務鏈的集成商。可以以實際介入或資本介入的形式影響上下游，打造優質品牌，另外可以發展物業管理管理咨詢業務以及物業管理監理業務（對業主委員會與物業管理企業之間關系進行調和的專門監理機構），通過這些形式就可以相互促進企業的主業，副業，最終建立一個強大的物業管理品牌，從而進一步通過物業管理企業的努力，實現區域內業主生活品質的提高，并營造和諧環境，更好的服務消費者。

參考文獻

［1］蔡詩.物業管理實務與操作［M］.成都：西南財經大學出版社，2006.

［2］王洪衛.房地產經濟學［M］.上海：上海財經大學出版社，2007.