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物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)建設(shè)，曾經(jīng)托付著很多人的夢(mèng)想——房管部門希望借著住房制度的改革和商品房建設(shè)的步伐，房產(chǎn)管理可以從公房直管、單位自管走向市場(chǎng)化的物業(yè)管理，走出行政管理的桎梏；勞動(dòng)部門希望借著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展而擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)；公安部門希望隨著各個(gè)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的到位，能夠解決城市規(guī)模日益擴(kuò)大與警力不足的矛盾；而各類居民則希望從此以后，別墅不再是荒郊野外的農(nóng)村住宅、公寓不再是城市勞工夜晚蝸居的鴿子籠；每一個(gè)市民都希望自己花費(fèi)巨資買下的是一個(gè)鄰里和睦、安居樂業(yè)的幸福家園。而有了管理的商品房才有了保值升值的希望。太多的夢(mèng)想推動(dòng)了國家的立法：

1994年4月1日，建設(shè)部的部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》開始實(shí)施。

1999年1月1日，廈門市的地方法規(guī)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施。

2003年9月1日，國務(wù)院的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施。

在國家的大力推動(dòng)下，物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般大量涌現(xiàn)。然而，不幸的是大量的物業(yè)糾紛也如錢塘江的秋潮洶涌澎湃。

市場(chǎng)人士突然發(fā)現(xiàn)：為什么發(fā)達(dá)國家不到40%的住宅區(qū)實(shí)施了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，而居民消費(fèi)能力遠(yuǎn)比不上發(fā)達(dá)國家的我國卻要在新建住宅區(qū)全面推廣專業(yè)公司服務(wù)？專業(yè)公司到底專業(yè)不專業(yè)？物業(yè)管理公司到底是在為業(yè)主服務(wù)還是在管理業(yè)主？

而律師們發(fā)現(xiàn)：地方法規(guī)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)者日加收所欠繳費(fèi)用千分之三的滯納金的標(biāo)準(zhǔn)竟是銀行最高罰息每日萬分之五的六倍；代表業(yè)主權(quán)益的機(jī)構(gòu)從“管委會(huì)”到“業(yè)委會(huì)”到“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)”并不符合《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》的要求；國務(wù)院的條例甚至規(guī)定：業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)的同意。

面對(duì)這樣一個(gè)迅猛發(fā)展的新興行業(yè)，不少人顯得手足無措。有這樣一個(gè)案例：某公司購買的某一層寫字樓，交樓前即被查封至糾紛發(fā)生日近兩年。物業(yè)公司起訴要求支付物業(yè)管理費(fèi)及公攤水電費(fèi)；被告稱：未取得房產(chǎn)證，既非業(yè)主、也非使用人，無交費(fèi)的理由；而法官問：既然被查封，物業(yè)公司你們提供了什么服務(wù)？------物業(yè)公司只好無奈地回答：我們管的就是物業(yè)的公共部分，你不交費(fèi)，難道要查封你的司法機(jī)構(gòu)來支付？

法律界的專家們會(huì)發(fā)現(xiàn)：在民法體系中四大支柱之一的《物權(quán)法》出臺(tái)以前，建筑物區(qū)分所有權(quán)，并沒有法律上的明確定義。甚至對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移都存在爭(zhēng)議。更別提物業(yè)管理法律體系中龐雜的細(xì)節(jié)涉及城建、環(huán)保、綠化、水電供應(yīng)等等方方面面，實(shí)際上存在著新舊體制交雜，法治嚴(yán)重不健全的情況。從法律的角度看，如何完善立法、清理舊法，這是問題的第一個(gè)方面。

物業(yè)管理服務(wù)的法律關(guān)系，主要體現(xiàn)在民事法律關(guān)系方面。是開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、（使用人、以及業(yè)主委員會(huì)）等民事主體之間對(duì)于一定區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)，特別是公共部位、公共設(shè)施、公共場(chǎng)地等在使用、維護(hù)過程中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系。當(dāng)然也一些行政法律關(guān)系比如：對(duì)業(yè)主自治的指導(dǎo)、審核、對(duì)物管企業(yè)的行業(yè)管理、市場(chǎng)準(zhǔn)入制度等等。但主要還是民事關(guān)系為主。

民事法律關(guān)系屬于私法范疇，它是通過權(quán)利對(duì)權(quán)利的自行性的制約，來達(dá)到法律對(duì)社會(huì)關(guān)系調(diào)整之目的，這就是所謂“自行調(diào)節(jié)方式”即“私法自治”。這與行政法所屬公法范疇主要是強(qiáng)調(diào)“強(qiáng)行干預(yù)”是截然相反的。這時(shí)你們會(huì)發(fā)現(xiàn)：

我們現(xiàn)有的三個(gè)層次的法律在最后部分“法律責(zé)任”這一章規(guī)定的都是行政責(zé)任。你們會(huì)看到立法方面的傳統(tǒng)思維：行政的強(qiáng)制干預(yù)。我們的政府負(fù)責(zé)著國家所有的公共事務(wù)，還要負(fù)責(zé)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)于物業(yè)管理這類是乎是雞毛蒜皮的事務(wù)確實(shí)也有心無力。

但是立法已經(jīng)規(guī)定了的行政法律規(guī)范，不執(zhí)法或是亂執(zhí)法，恐怕也非政府相關(guān)部門所應(yīng)為的。有這樣一個(gè)案例，一個(gè)小區(qū)有一個(gè)業(yè)委會(huì)，三年的換屆選舉期未到，有個(gè)別幾個(gè)業(yè)主不顧“業(yè)主會(huì)議要由業(yè)委會(huì)召集”的法律規(guī)定，自行召集會(huì)議，制作了換屆選舉的決定，并以臨時(shí)召集人的名義向有關(guān)部門進(jìn)行了報(bào)備。該部門不知如何審查，竟給予了報(bào)備。由于第一屆委員不認(rèn)可，拒絕移交公章，新的委員要求有關(guān)部門收繳舊公章，可是也無人理睬。新委員申請(qǐng)刻制公章，有關(guān)部門竟然無任何手須，給刻了枚“XXX新業(yè)主委員會(huì)”的公章，連法律給定的組織名稱也可以擅自更改，豈不可笑。最后，發(fā)生了“XXX業(yè)主委員會(huì)”狀告“XXX新業(yè)主委員會(huì)”的笑話。法院審理認(rèn)為：“自法律角度而言，業(yè)主委員會(huì)自始至終只有一個(gè)，不因委員的換屆而變更。以業(yè)委會(huì)的名義提起訴訟，既不符合法理，又不符合邏輯”。

政府部門在現(xiàn)有的法律環(huán)境下，如何認(rèn)真執(zhí)法、如何嚴(yán)肅執(zhí)法，這是問題的第二個(gè)方面。相信行政執(zhí)法作到位了，那些天天叫虧損，卻又賴著不走、靠停水

停電威逼業(yè)主使用人交費(fèi)，甚至抗拒法院強(qiáng)制執(zhí)行的物業(yè)公司也就再也拿不到資質(zhì)證書、拿不到供水的衛(wèi)生許可證、代收代交的水電供應(yīng)合同、相信“執(zhí)行難”也就不難了。

發(fā)揮民事主體的自覺性、主動(dòng)性，規(guī)范主體間的平等地位和主體間交往的公平公正關(guān)系，來讓民事主體通過自己的行動(dòng)自行調(diào)節(jié)主體間的關(guān)系。這種“私法自治”是法治實(shí)踐智慧的總結(jié)，這恐怕也是解決物業(yè)糾紛日益增多和惡化的最有力的手段。想要民事主體“自行調(diào)節(jié)”，首先要有實(shí)實(shí)在在的主體。法律上的民事主體至少需要以下幾個(gè)內(nèi)容：名稱、地址、人員和組織機(jī)構(gòu)、章程、資產(chǎn)或有保障的經(jīng)費(fèi)。

可是我們研究現(xiàn)有法律，馬上就會(huì)發(fā)現(xiàn)所謂代表業(yè)主行使自治權(quán)的“業(yè)主大會(huì)”及其“業(yè)主委員會(huì)”原來是個(gè)虛的“空殼”。早就有政協(xié)委員發(fā)現(xiàn)，“業(yè)委會(huì)”是個(gè)三無機(jī)構(gòu)，無資金、無場(chǎng)所、無專職人員。這樣的空殼怎么運(yùn)作？又怎么對(duì)外承擔(dān)責(zé)任？一個(gè)負(fù)不了責(zé)任的空殼又怎能維護(hù)業(yè)主的利益？所以我們看到了面對(duì)開發(fā)商的實(shí)力、面對(duì)物業(yè)公司的勢(shì)力，廣大業(yè)主實(shí)際上是一盤散沙。“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”上述法規(guī)的規(guī)定實(shí)際上是又刻制了一類新型的橡皮圖章。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》取消了便捷的業(yè)主代表會(huì)議形式，規(guī)定“業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。”這樣的規(guī)定，我們能看到的是所謂業(yè)主自治的名下，自治的運(yùn)作更加困難。

公法以國家為本位，私法以個(gè)人為本位，民事立法應(yīng)遵循民法的原則而行。只有“以民為本”才有民事法律關(guān)系的順暢，物業(yè)管理如果不是以“業(yè)主為本”而是以“管理為本”，相信糾紛將永無寧日。最后，我在此呼吁，將物業(yè)所有權(quán)中的管理權(quán)還給業(yè)主，將房產(chǎn)公共部位的管理權(quán)還給全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，將業(yè)主代表機(jī)構(gòu)建設(shè)成一個(gè)完整合格的民事主體，不僅是廣大業(yè)主的事、不僅是政府部門“業(yè)主自治監(jiān)督機(jī)構(gòu)”的事，更是我們國家立法機(jī)關(guān)的事。