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一、房建施工項目的開發(fā)管理

1.工程建設(shè)部門

工程建設(shè)部門在整個開發(fā)管理階段占據(jù)著十分關(guān)鍵的位置，這與工程建設(shè)部門所涉及的施工內(nèi)容以及施工項目數(shù)量繁多有非常大的聯(lián)系。由于工程建設(shè)部門所處位置的特殊性，所以該部門的開發(fā)管理工作的成功與否對于整個房建施工項目無疑具有決定性的影響。整體來說，工程建設(shè)部門需要管理的環(huán)節(jié)包括原材料的購進(jìn)、項目計劃的規(guī)劃與制定、施工過程的監(jiān)管、項目成本以及造價的控制等。

2.經(jīng)濟財務(wù)部門

經(jīng)濟與財務(wù)是任何一個房建項目建設(shè)和發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，所以同工程建設(shè)部門一樣，經(jīng)濟財務(wù)部門的開發(fā)管理工作的合理實施也是十分必要的。從財務(wù)設(shè)計的來源和用途角度可以把財務(wù)經(jīng)濟部門的開發(fā)管理工作規(guī)劃為三個方面，那就是建筑工程項目的融資、項目建設(shè)過程中的經(jīng)費以及工程款的預(yù)付。

3.銷售部門

銷售部門在開發(fā)管理工作中不僅要做好房屋的售賣，更要做好銷售信息的優(yōu)化、銷售渠道的拓展、銷售方法的豐富等工作。

二、房建施工項目的規(guī)劃管理

1.房建項目規(guī)劃管理的作用

房建項目的規(guī)劃管理工作是在開發(fā)管理工作的基礎(chǔ)上生成的，它的實現(xiàn)需要項目管理責(zé)任書以及相關(guān)責(zé)任分配制度的幫助。把房建項目的規(guī)劃管理工作從作用角度不同，可以分為以規(guī)劃功能為主的施工項目管理規(guī)劃細(xì)則和以監(jiān)察為主的管理實施規(guī)劃兩個方面。這兩個方面是互為補充作用的整體，不可分割。總的來說，在整個房建施工項目的過程中，規(guī)劃管理對于項目戰(zhàn)略管理目標(biāo)的制定、項目責(zé)任的明確與合理分配、項目組織以及規(guī)劃工作的完善都起到了重要的作用。

2.房建項目管理規(guī)劃的主要內(nèi)容

（1）工程概況

工程概況是指要對房建項目進(jìn)行一個簡要的概述工作，概述工作要盡量全面，盡可能多的涉及設(shè)計項目的關(guān)鍵點，例如項目規(guī)模、投資總額等等。（2）施工條件分析施工條件要從不利于施工的惡劣條件分析以及施工的必備條件分析兩個方面進(jìn)行。其中惡劣條件的分析要根據(jù)施工現(xiàn)場的實際情況給予準(zhǔn)確合理的分析；而對于施工單位的資質(zhì)、施工人員的技術(shù)素養(yǎng)以及施工設(shè)備的使用等施工必備條件的分析，同樣不可忽略。

（3）施工項目管理目標(biāo)

施工項目管理目標(biāo)包括施工合同目標(biāo)以及企業(yè)目標(biāo)兩個方面。施工合同目標(biāo)主要包括項目的工期、質(zhì)量、功能、成本以及安全等，企業(yè)目標(biāo)主要包括企業(yè)的形象、成本控制等等。

（4）施工方案描述

施工方案描述所要設(shè)計的環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)是非常廣泛的，主要包括施工計劃的制定、施工技術(shù)的組織以及創(chuàng)新、施工設(shè)備的選擇、施工重點環(huán)節(jié)的規(guī)劃等等。

（5）工期目標(biāo)規(guī)劃和施工總進(jìn)度計劃

招標(biāo)文件的工期要求及工期目標(biāo)的分解、施工總進(jìn)度計劃主要的里程碑事件、保證工期目標(biāo)實現(xiàn)的技術(shù)組織措施。

三、房建施工項目的成本管理

項目成本從表面上看雖然是指項目建造的價格，但是項目成本的管理絕不僅僅是圍繞資金而展開的。對項目成本的合理管理，實際上就是對整個項目的運作以及發(fā)展的管理。

1.項目立項階段成本的管理

在房建施工項目的立項階段完成后，參照資料可對整個項目的成本進(jìn)行估算。這個估算作為成本管理的第一步，要盡量把誤差管理到最小，房建施工項目要以降低成本、創(chuàng)造利益價值以及體現(xiàn)科學(xué)設(shè)計理念為目的進(jìn)行設(shè)計。房建施工項目的資金要切實地花在有改進(jìn)需求以及優(yōu)化價值的環(huán)節(jié)上，盡量降低成本的預(yù)算。隨著項目的開展，房建施工項目具體的實施方法也將隨之確定。

2.設(shè)計圖審核階段成本的管理

（1）相關(guān)人員在進(jìn)行聯(lián)合審圖的時候首先要對項目規(guī)模的大小進(jìn)行審核，只有把項目規(guī)模的大小最為合理地規(guī)劃，房建施工項目的成本才能從根本上得到管理。

（2）相關(guān)人員在聯(lián)合審核圖紙的時候，還要對圖紙在現(xiàn)實項目施工過程中需要占用的住宅、道路等進(jìn)行審核。因為占用面積越大，賠償金額就越多，項目成本就越不容易被管理。所以，在圖紙審核的時候，把土地征用賠償金管理在合理范圍內(nèi)，對后期施工成本的管理有著現(xiàn)實的意義。

（3）在聯(lián)合審核工作人員在審核圖紙過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要立即開會研究解決方案。當(dāng)圖紙審核完畢以后，一套完整、合理的項目成本預(yù)算也應(yīng)該被整理、規(guī)劃出來。

（4）在功能齊全的情況下，可以購進(jìn)質(zhì)量優(yōu)、價格低廉的設(shè)備以及材料。開發(fā)項目的企業(yè)可以尋求政府的幫助，向有關(guān)部門申請減免相關(guān)設(shè)備和材料的費用。在房建施工項目建設(shè)的過程中，也可以通過建立招標(biāo)制度來招商引資，解決設(shè)備和材料的支出費用問題。

3.施工階段成本的管理

由于項目施工所需的材料和設(shè)備已經(jīng)占據(jù)了支出總資金的一大部分資金，所以現(xiàn)階段要嚴(yán)格管理資金的輸出。

（1）合同、協(xié)議的制定在房建施工項目實施的過程中，建筑公司要和員工簽訂關(guān)于項目的合同和協(xié)議。合同要由專業(yè)法律人士審定，確保合同要在合法的基礎(chǔ)上，要求相關(guān)工作人員對項目進(jìn)度、項目施工機密的保護(hù)、項目支出預(yù)算以及一切項目的要求嚴(yán)格執(zhí)行。

（2）對施工過程中的項目成本進(jìn)行監(jiān)管如果在施工階段發(fā)現(xiàn)支出資金嚴(yán)重超出預(yù)算，應(yīng)該及時分析、排查影響的因素，進(jìn)而以最快的速度進(jìn)行調(diào)整，確保項目成本在可控的范圍內(nèi)。

（3）基于圖紙修改下的項目成本管理如果一定要對已設(shè)計好的圖紙進(jìn)行修改，企業(yè)的審計部門一定要集合有關(guān)單位進(jìn)行開會協(xié)商如何最小限度的對圖紙進(jìn)行改動。協(xié)商完成后，項目工程師要秉承管理成本的原則修改圖紙，審計人員也要為合理確定項目成本提供依據(jù)。項目施工過程中所發(fā)現(xiàn)的原設(shè)計中不科學(xué)、不合理的地方一定要進(jìn)行全面的修改，不能留下任何隱患。項目圖紙全部完成并通過有關(guān)部門的審核以后才可以進(jìn)行施工，一邊設(shè)計一邊施工的施工方法是不可取的。設(shè)計圖紙在變更以后，有關(guān)部門要對項目成本進(jìn)行再次的核算，盡量把它管理在安全范圍以內(nèi)，要對需要變更的環(huán)節(jié)進(jìn)行全面、徹底的了解。

4.竣工階段成本的管理

房建施工項目在竣工后要進(jìn)行結(jié)算。為了避免施工單位虛報成本，在房建施工項目結(jié)算的時候，要以結(jié)算清單作為依據(jù)進(jìn)行結(jié)算。而結(jié)算清單要由項目建設(shè)單位把關(guān)，并且聘請有資質(zhì)的權(quán)威審核機構(gòu)進(jìn)行結(jié)算，以展現(xiàn)一個真實的項目成本。四、結(jié)語目前，我國房建項目的管理工作還存在許多不足，需要廣大管理者從理論和實際出發(fā)，細(xì)致地對管理工作的具體內(nèi)容進(jìn)行論證分析，切實地把房建項目的管理工作規(guī)范化、系統(tǒng)化。

作者：羅體斌單位：云南省設(shè)計院集團(tuán)