摘要：由于前期物業(yè)管理具有一定特殊性，現實生活中物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，認真研究前期物業(yè)管理中的問題，對規(guī)范前期物業(yè)管理、保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權益，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，增強前期物業(yè)管理透明度，加強前期物業(yè)管理具有十分重要的意義。

關鍵詞：規(guī)范物業(yè)；前期物業(yè)；物業(yè)管理

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

【摘要】近幾年來，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇，也使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)，如何抓住機遇，應對挑戰(zhàn)，加快發(fā)展，是物業(yè)管理企業(yè)亟待破解的新課題。對此，樹立科學的發(fā)展觀，堅持用科學的發(fā)展觀為指導，是物業(yè)管理企業(yè)實現可持續(xù)發(fā)展的必由之路。黨中央提出的科學發(fā)展觀的內涵極為豐富，核心是堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進經濟社會和人的全面發(fā)展。結合物業(yè)行業(yè)的特點和我們物業(yè)管理企業(yè)的實際，貫徹好這一要求，必須實施全面協調的發(fā)展戰(zhàn)略，必須堅持以人為本的發(fā)展方針，必須堅持創(chuàng)新節(jié)約型后勤的發(fā)展之路。唯有如此，才能在激烈的市場競爭中搶得先機，才能在日益嚴峻的挑戰(zhàn)中把握主動，實現可持續(xù)發(fā)展的目的。

【關鍵詞】物業(yè)管理企業(yè)

現在物業(yè)管理企業(yè)有兩類：一是從屬于國有房地產開發(fā)公司的企業(yè)，這類企業(yè)大多以經營自己開發(fā)的寫字樓和住宅小區(qū)的物業(yè)管理為主；二是從原單位后勤部門或房管所轉制的物業(yè)管理公司。我們神華寧煤物業(yè)總公司就是屬于后一類，我們現在的物業(yè)管理就帶有后勤服務工作性質，即以為神華寧煤集團公司提供優(yōu)質服務為基本點，逐漸使神寧物業(yè)成為神寧集團快速發(fā)展的總后勤部，成為保障有力的堅強后盾，成為分憂解難的蓄水池，成為寧夏一流的物業(yè)管理企業(yè)。

一、目前物業(yè)總公司組建后面臨的基本現狀

（一）不利因素。

實事求是的講，由于歷史的、客觀的、主觀的、方方面面的原因，我們現有的物業(yè)管理水平整體看還很低、很落后，只是停留在生活后勤面上理解物業(yè)，被動應付、滿足生存、疏于管理、浪費資源、低效運營、無論是礦區(qū)居住環(huán)境還是廣大物業(yè)工作者的工作環(huán)境，臟亂差、不文明現象普遍存在。

摘要：由于前期物業(yè)管理具有一定特殊性，現實生活中物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，認真研究前期物業(yè)管理中的問題，對規(guī)范前期物業(yè)管理、保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權益，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，增強前期物業(yè)管理透明度，加強前期物業(yè)管理具有十分重要的意義。

關鍵詞：前期物業(yè)；物業(yè)管理；規(guī)范物業(yè)；前提

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、和諧社會賦予物業(yè)管理行業(yè)的歷史使命

(一)任重，歷史的寄托

1．城市現代化發(fā)展的要求

城市現代化主要是指城市服務的現代化。城市的現代化必將對城市的服務功能和服務程度提出更高的要求。物業(yè)管理作為第三產業(yè)服務部門中一個重要的行業(yè)，為城市居民提供全方位服務是其的出發(fā)點和歸宿。物業(yè)管理的快速發(fā)展將有利于擴大城市服務范圍，完善城市服務功能，提高城市現代化水平。

2．輔助社區(qū)管理行政事務的需要

社區(qū)是社會的單元結構，社區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人不是獨立存在的，它總是受一定的行政區(qū)域范圍內國家行政機構的管理，如街道辦事處、居委會、派出所等，相應地會實行計劃生育管理、流動人口和固定人口管理、治安管理等l3J。上述行政事務管理本應是相應行政機構的職能，但在實際工作中，一些行政部門總愛將這些事務攤派給物業(yè)管理單位，目前我國物業(yè)管理企業(yè)的事務已超過<物業(yè)管理條例>等有關國家法律法規(guī)規(guī)定的內容。在社區(qū)行政事務管理中，物業(yè)管理企業(yè)起到了相當的輔助作用，有效協助了有關政府部門開展工作。

10年前，萬科在全國第一次物業(yè)管理公開招標中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區(qū)的物業(yè)管理權，一舉打破了物業(yè)管理“誰開發(fā)，誰管理”的局面。但作為物業(yè)保值、升值的重要環(huán)節(jié)，10年后，許多前期物業(yè)管理招投標依然流于形式。

隨著物業(yè)管理市場的不斷深化和規(guī)范，物業(yè)管理招投標工作從開發(fā)商指定、圍標、議標逐步走上了正常的軌道。前期物業(yè)管理招投標突出的優(yōu)點是將公開、公正、公平的市場競爭原則，合理、充分的市場機制引入物業(yè)管理領域，使開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)等市場主體活動更加規(guī)范、透明和安全，從而較好地防止物業(yè)管理領域的不正當競爭，有力地推進和維護物業(yè)管理行業(yè)有序、健康發(fā)展，最終實現物業(yè)的居住和商業(yè)價值。但事實上，由于物業(yè)管理企業(yè)的水平各不相同，對于招投標的認識也各不一樣，由于經驗不足，對招投標雙方無切實可行的辦法加以監(jiān)督和約束，加之開發(fā)商對招投標工作的認識存在誤區(qū)，致使物業(yè)招投標工作至今多數只是流于形式。

前期物業(yè)管理招投標存在諸多問題

1．開發(fā)商“肥水不流外人田”的想法是正常開展前期物業(yè)管理招投標的最大障礙

由于我國尚處于社會主義初級階段，與發(fā)達國家經濟相比，社會化大生產尚未完全形成，社會分工不細，市場不規(guī)范，致使開發(fā)商在物業(yè)管理方面自給自足的小農經濟意識嚴重，加之許多城市物業(yè)管理的初期市場是“誰開發(fā)、誰管理”，大量的開發(fā)樓盤為自建自管，許多開發(fā)商至今仍認為：

1)物業(yè)管理應該是開發(fā)商售樓后的延續(xù)服務部門，同時物業(yè)管理企業(yè)的服務也是為了推進房屋的銷售，加快資金的回攏，實現開發(fā)收益最大化；