應××國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將××國物業管理有關情況介紹如下。

一、××國住房建設和分配制度

在20世紀初，大約90%的××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的××國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5%左右。1980年以來到現在，××國各地區地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70%的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項調查表明，90%的××國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。

由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業管理的類型。

二、××國物業管理類型

××國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業管理服務內容和標準通過物業管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

應*國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業管理考察團一行1*，于20*年11月23日—12月7日赴*國進行了考察和訪問，并與*國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將*國物業管理有關情況介紹如下。

一、*國住房建設和分配制度

在20世紀初，大約90的*國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，*國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的*國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。*年以來到現在，*國各地區地方政府將15*套房屋出售給了個人。目前為止，70的*國人擁有了自己的住房，其中在*格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調查表明，90的*國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975*鎊，而購買者再次出售時價格可達207246*鎊，差價達*鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了*國模式。由于*國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了*國物業管理的類型。

二、*國物業管理類型

*國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業管理服務內容和標準通過物業管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

而住宅的物業管理和我們有很大不同，比我們的物業管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業稅(council

1生活小區要實現弱電系統工程“智能”管理的幾道坎

特別是弱電系統工程，在出了保修期之后，維護費用要由物業來承擔。目前大部分小區的物管費的水平，都不足以支撐該弱電系統智能化設備的維護費用。有的項目完工后，建設單位與物管公司的交接不充分，造成建設與運營管理脫軌。

2怎么解決這些矛盾呢

針對當前形勢下弱電系統工程存在上述問題，不能讓弱電系統智能化成為一句空話。因此，優化弱電系統工程實施管理勢在必行。作為弱電工程的建設單位應充分發揮其市場主導地位的優勢，強化對弱電工程的優化管理。建立一套自我完善的企業工程管理規程，制定一套約束相關各方的管理程序，一套讓參與各方都預先承認的規則。這樣就可以大大提高設計效果、減少施工過程的困難，保障弱電智能化工程的最終品質。為了加強優化對弱電系統工程的實施管理，必須對弱電工程的各實施過程（步驟）進行指導、控制，確保項目建設過程的順利進行，建設單位應對整個建設項目弱電工程的實施過程進行優化管理。

（1）在弱電系統工程的規劃、設計階段進行優化管理

根據工程項目規劃及相關功能的需求，編制工程項目的《弱電系統設計要求》。然后，選擇優秀的專業設計院，根據《弱電系統設計要求》委托設計弱電系統。建設單位工程部門應負責組織對弱電工程設計的評審工作，并對設計進程及具體的設計事項進行監控，定期、及時與設計公司溝通，并及時整理形成紀要，為下一步優化設計調整提供依據。

×創新是靈魂發展是主旋律

×——廣東省中山市小欖鎮考察報告

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×享有“全國村鎮建設先進鎮”、“國家衛生鎮”、“全國造林綠化百佳鎮”、“中國五金制品產業基地”、“中國鄉鎮之星”等榮譽的廣東省中山市小欖鎮，鎮域總面積平方公里，其中鎮區面積平方公里戶籍人口萬人，另有外來人口萬人。改革開放前，小欖鎮是一個地道的農業小鎮，蠶桑、甘蔗、魚塘是小欖鎮經濟的主要來源。改革開放以來，小欖鎮的經濟得到了快速發展。年，全鎮工業企業達家，地方生產總值億元，稅收總額億元；農業總收入億元，工業銷售收入億元，商業營業額億元；城鎮居民人均年可支配收入萬元，農民人均年純收入萬元，年末各項存款余額億元。

×一、小欖鎮的主要做法

×創新資產經營機制。小欖鎮為整合資源，搞好鎮屬集體資產的資本運作，促進集體資產的保值增值，年鎮政府成立了資產經營公司，將鎮屬的經營性資產、非經營性資產（指學校、醫院、已購買的用于公益性事業的土地資源等）納入資產經營公司管理運作。資產經營公司管轄工業總公司、原創：城鎮建設發展總公司、旅游總公司、供電所、發電廠、人民醫院、陳星海醫院、電視臺以及部分民辦學校等。資產經營公司作為鎮人民政府管理鎮屬集體資產的經營管理機構，以出資人的身份出面，主要負責對鎮屬集體資產的產權管理，對鎮屬各大公司及事業單位進行財務監控和經營效益分析，制定和監督實施績效考核激勵機制，參與組織實施投資項目調研與可行性評估，加強對各大公司和其它直屬事業單位的內部審計，參與確定產業發展方向，推動和協調鎮屬參股、控股企業走向資本市場等工作，并根據各公司的經營情況和鎮政府的決定組織好利潤收交。年該鎮資產經營公司擁有的經營性凈資產收益率超，鎮政府獲得收益近億元。

內容提要：本文認為開征物業稅應明確稅基評估責任和評估主體，確定稅基評估周期和申訴安排，并提出在實際評估中采用批量評估方法，同時盡快開展房地產基本信息和市場信息的收集整理工作等建議。

關鍵詞：物業稅計稅依據評估

一、物業稅與不動產評估

世界上對不動產征收財產稅的國家中，大多數國家采用以土地和房產的市場價值作為計稅依據的方式，少數國家和地區采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產的獲得成本。我國現行房產稅是以房產的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據，城鎮土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產稅和城鎮土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，市場價值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價值一種價值類型。

以評估得出的土地使用權和房產的市場價值作為物業稅的計稅依據，使得物業稅和評估緊密聯系起來。

物業稅并非第一個利用不動產評估的稅種，在我國現行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”①現行房產稅也有用到評估的情況：在確定房產原值時，“對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產稅中的評估是在個別需要的基礎上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產稅中的評估是在恢復原值目的下的評估。