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房屋租賃合同法范文第1篇

    原告回遷一處臨街住房，遂到房產信息站登記出租。被告欲在此開飯店，故與原告訂立一份房屋租賃合同，約定上打租，年租金3萬元，暫定租期為2年。如拖欠租金雙方終止合同騰房。被告由于生意不好，履行一年半，原告以被告違約拖欠租金為由要求被告給付拖欠租金及立即騰房而訴訟來院。被告律師以該房屋租賃合同未經房產管理部門登記備案為由主張該合同無效，不受法律保護。

    [焦點]

    未經房產管理部門登記備案的房屋租賃合同的法律效力

    [處理]

房屋租賃合同法范文第2篇

論文關鍵詞 房屋轉租 次承租人 合同效力

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第224條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。由此可見， 轉租是在承租人與出租人租賃合同的基礎上，承租人與第三人形成合意進而將租賃物出租于第三人的行為。2009年9月1日正式施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）進一步對轉租問題進行了規定。《合同法》及司法解釋對轉租問題做了較為詳細的規定，對司法實踐中轉租糾紛的處理起到了指導性作用，但由于轉租涉及三方當事人利益，且相關立法存在一定的空白及缺陷，現有的規定仍然難以應對轉租糾紛中存在的一些問題。

一、房屋轉租糾紛現狀審視——以一起案例為視角

（一）合同簽訂不規范，效力難確定

在原告曾某某訴被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案中，朱某某為案涉房屋的承租人，在與出租人簽訂了房屋租賃合同后，其將房屋分成幾間分別轉租給包括曾某某在內的若干人，并簽訂了房屋租賃合同，約定了權利義務及違約責任，曾某某在簽訂合同當日便將約定的租金支付給朱某某，之后由于案涉房屋的出租人要將房屋出賣給他人，便與朱某某解除了房屋租賃合同，朱某某也因此要求曾某某騰退房屋。曾某某隨后訴至法院要求朱某某支付合同約定的違約金，朱某某辯稱因其本人不在杭州工作，故委托朋友幫忙打理房屋租賃的各項事宜，正是由于受委托人和原告在簽訂合同時諸多疏忽，從而導致了本房屋租賃合同為有瑕疵的合同。承辦法官在本案的審理過程中，也發現案涉合同中被告的簽名為復印件，經了解，被告由于有多間房屋轉租，且其本人長期身處外地，故其將房屋租賃合同復印了多份，轉租人簽名處亦為復印件，只在合同的部分地方留有空白供承租人填寫，合同上并沒有被告委托人的簽名。依據《合同法》的相關規定，當事人采用書面形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立，此處的簽字應當理解為親筆簽字而非復印形式的簽名，上述案件中被告在案涉合同上的簽字為復印件，因此該份合同的效力亦值得商榷。據筆者了解，筆者所在地區存在不少轉租行為，亦有不少的房屋租賃合同存在格式不規范的問題，一旦合同雙方當事人產生糾紛，則相關合同的效力仍然需要法院結合實際案情予以確定。

（二）違約造成的損失難以計算

原告曾某某訴被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案中，原告要求被告支付合同約定的2000元違約金，而被告則辯稱其與原告約定的違約金并非2000元而是一個月的租金600元，由于被告人的過失拿了錯誤的合同給原告簽，正確的違約金應當是600元，且被告事后也積極幫助原告尋找合適的房屋房屋居住但原告不愿配合，因此被告認為原告主張的違約金過高，法院應當予以調整。從《合同法》第114條的規定可以看出，我國立法者對于違約金的定位在于填補損失，合同當事人既可以約定違約金也可以根據實際情況要求對方支付一定數額的違約金，當約定的違約金低于或過分高于造成的損失的，當事人可以請求法院予以適當的增加或減少，在負擔給付金錢義務的當事人違約的情形下，違約金比較容易計算，即以其應當給付的金額為本金結合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第29條的規定予以計算，但是在轉租合同糾紛案件中，當轉租人違約時，次承租人因轉租人違約造成的損失往往難以計算，尤其是當轉租人有證據證明其已積極幫助次承租人尋找同等甚至更優條件的房屋租賃而次承租人不愿意配合時，次承租人的實際損失應當如何計算，此種情形下是否可以適當減少違約金也是值得我們思考的問題。

（三）現行法律對次承租人權利的保護相對薄弱

原告曾某某與被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案，被告是因為出租人即房屋所有權人與被告解除了房屋租賃合同，才被迫提前與原告解除了租賃合同，而在原告祝某某與被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案中，被告陳某某即轉租人亦是因為出租人與其解除了房屋租賃合同因而提前終止了其與原告的轉租合同。由此可見，次承租人的合同權利始終處于一種不穩定的狀態，其權利的實現不僅要依賴承租人也要依賴于出租人，轉租關系是在承租人與出租人租賃合同的基礎上存在的，當出租人出于各種原因與承租人解除了房屋租賃合同時，承租人與次承租人之間的房屋租賃合同便失去了存在的基礎，合同失去繼續履行的可能，而基于合同的相對性，次承租人完全無法干涉出租人解除權的行使，即使《解釋》第17條規定了“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯承租人合同解除權時，人民法院應予支持”，但該條款的適用仍然存在許多限制條件，當出租人基于其他原因與承租人解除合同或是與承租人協商一致解除合同時，次承租人無法依據該條款的規定行使抗辯權，而當轉租合同無效時，次承租人也無法適用《解釋》第17條的規定。對次承租人更不利的情況在于轉租合同的效力甚至也受出租人的影響，《解釋》第16條規定：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。根據該條款內容可以反推得出“承租人未經承租人同意轉租的，出租人可以請求認定轉租合同為無效”的結論，而《解釋》的起草者確實是如此認定轉租合同效力的，最高人民法院的法官在《<關于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>的理解與適用》一文中寫到：《解釋》在遵循法律規定精神的基礎上，確定了盡量維持合同效力原則，體現在以下兩個方面：一是明確合同無效的情形，《解釋》將違法建筑租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。 由此可見，最高人民法院堅定的將未經出租人同意的轉租合同認定為無效合同，立法者更加傾向于保護出租人即房屋所有權人的利益，相對而言忽視了對次承租人的保護。

 

二、房屋轉租糾紛的司法應對

（一）關于轉租合同效力的認定

基于筆者在上文中的分析，法院在審理房屋轉租糾紛案件時，不宜輕易認定轉租合同無效，合同的無效與否應當嚴格適用《合同法》第52條的規定來判斷，即存在《合同法》第52條列舉的五種情形時，才可認定轉租合同無效。出租人不同意轉租而導致轉租合同無效應當屬于《合同法》第52條第5款規定的“違反法律、行政法規的強制性規定”情形。但實際上，《合同法》并未明確規定未經出租人同意時轉租合同的效力，而是在《解釋》中通過反推的方式確定了未經出租人同意轉租合同無效，司法解釋的規定當然具有法律效力，但前提是不與法律相沖突，《合同法》第224條僅僅規定“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人……承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”，即在承租人私自轉租房屋之時，法律授予出租人的是合同解除權，且該解除權針對的是承租人與出租人之間的房屋租賃合同而非承租人與次承租人之間的轉租合同，因此，《解釋》的相關規定是否與《合同法》相沖突仍然是值得商榷的問題。但是，在《合同法》等法律法規修改之前，《解釋》第16條規定仍應作為確定轉租合同效力的重要依據，法院在依據《解釋》確定轉租合同效力時應當對“出租人是否同意轉租”作出準確判斷，筆者的建議是出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同中明確約定了不得轉租的，無論次承租人是否知道該約定，都應當視為出租人明確表示了不同意轉租，因為次承租人在簽訂合同時應盡到應有的注意義務，即應要求承租人提供其與承租人的房屋租賃合同。當出租人有明確有效的證據如電話錄音等證明其不同意承租人轉租的，也可認定轉租合同無效。另外，依據《解釋》的規定，僅有出租人有權利以不同意轉租為由請求認定轉租合同無效，承租人并無此權利。

（二）關于違約金的計算問題

違約金的計算仍應以當事人的實際損失為基礎，雙方當事人未在轉租合同中明確約定違約金的，當次承租人不履行支付租金的義務時，承租人可以以計算利息的方式來確定違約金的具體數額；承租人不履行交付房屋義務的，次承租人亦可以已支付的租金為本金來計算違約金，也可依據市場上同等條件房屋的租金與轉租合同中約定的租金差額來計算違約金；雙方當事人在轉租合同中明確約定違約金的，一般應當尊重當事人的約定，不宜隨意調整違約金，根據房屋租賃市場的交易習慣，房屋租賃合同的當事人一般會約定一個月至三個月的租金作為違約金，法官在審理案件時應當尊重市場的交易習慣，而非教條的適用法律及司法解釋的規定。畢竟，違約金具有補償和懲罰的雙重性質，且以賠償非違約方的損失為主要功能，故應以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況，，當事人的過錯程度以及預期利益等因素，根據公平原則、誠實信用原則，并結合具體情況予以衡量。 同時法官也應當注意非違約方是否存在一定的過錯，當非違約方的過錯導致損失擴大時，應當適當減輕違約方的違約責任，如承租人已主動幫次承租人尋找到同等條件的房屋而次承租人不愿意配合，此時法官可考慮適當調整違約金。

（三）違約責任承擔方式的選擇

依照法律的規定，當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。轉租合同當事人任意一方違約的，另一方都有權要求其承擔繼續履行、賠償損失等違約責任，但在司法實踐中，很少會有轉租合同的當事人要求違約方繼續履行合同義務的，大多是要求違約方支付違約金以填補損失。其實，依據轉租合同標的的性質，轉租合同確實不宜強制繼續履行?！逗贤ā返?11條亦規定了“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高”。有學者認為出租人不得以承擔違約責任為代價解除不符合法定或約定解除條件的房屋租賃合同，除非該合同實際無法繼續履行。 筆者認為，一旦轉租合同的任意一方當事人提出解除合同的請求，則合同在事實上已很難繼續履行，雖然在理論上合同當事人有權要求違約方繼續履行合同義務，但在實踐中很難進行處理，如當次承租人要求提前解除轉租合同時，強行要求次承租人繼續履行合同顯然不切實際，而當承租人要求提前解除轉租合同時，如果次承租人已經搬離了房屋，則強制承租人繼續將房屋提供給承租人居住也存在著操作上的困難，相關判決的可執行性很低。另外，在承租人已與出租人解除了房屋租賃合同的情況下，轉租合同也就失去了繼續履行的基礎及可能性。因此，除非轉租合同確實存在繼續履行的現實基礎，法院在審理此類糾紛時不宜強制當事人繼續履行合同義務，要求違約方賠償違約損失是更為合理的選擇。

房屋租賃合同法范文第3篇

2009年7月30日,最高人民法院出臺了《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱“《司法解釋》”)。它為人民法院正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件、依法保護當事人的合法權益提供了最新的法律依據。該項《司法解釋》已于2009年9月1日起正式施行。

本文以《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日公布)和該項《司法解釋》為依據,結合銀行網點租賃中經常面臨的法律問題,分析銀行網點租賃中主要應關注的法律問題,為銀行業務實際操作人員從事網點租賃業務提供法律風險防范的借鑒依據。

關鍵詞:銀行;網點租賃;法律問題

中圖分類號:F421.37文獻標識碼:A

一、在網點租賃中,應首先確保租賃關系的有效成立

銀行在進行網點租賃、簽訂房屋租賃合同時,租賃關系能否有效存續是從事網點租賃的關鍵,也是銀行作為承租人所應享有的權利能夠受到法律保護的必要條件。為確保租賃關系的有效成立,應當注意以下問題:

(一)出租人應當具備對外出租該租賃房屋的合法權利

出租人應當符合以下條件之一,方具備對外出租該租賃房屋的合法權利:

1.出租人是租賃房屋的房屋所有權人。

出租人應當已經取得租賃房屋的《房屋所有權證》,或者雖未取得房屋所有權證,但已經簽訂正式的《房屋買賣合同》并已進行備案登記,或者是租賃房屋所在工程的合法建造者。

2.出租人雖不是租賃房屋的房屋所有權人,但是事先已經取得房屋所有權人的授權同意,有權代房屋所有權人對外出租房屋。

實際操作中,銀行常常遇到擬租賃房屋的所有權人將租賃房屋委托物業公司或第三方房屋中介機構進行房屋租賃的情況。在這種情況下,為確保訂立的租賃關系合法有效,銀行應當要求出租人提供房屋所有權人的書面授權委托書并要求其提供關于房屋所有權人同意該租賃關系的書面證明。

3.出租人是租賃房屋的承租人,并有權對外轉租該租賃房屋。

依據《合同法》的有關規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。因此,經出租人的事先同意,承租人可以將租賃房屋轉租他人。在這種情況下,銀行應當要求出租人提供房屋所有權人同意其將房屋轉租予銀行的書面文件

(二)租賃房屋應當具備符合國家法律規定的出租條件

1.對于租賃房屋屬于在建工程的,銀行在簽署合同前應當向出租人核實確保租賃房屋已取得建設工程規劃許可證并應確保租賃房屋符合建設工程規劃許可證中載明的各項規定。

對于已租賃房屋中存在出租人未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋的情形的,建議要求出租人盡早辦理建設工程規劃許可證或完善租賃房屋使之符合建設工程規劃許可證的各項規定,在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。

2.建議銀行不租賃未經批準或未按照批準內容建設的臨時建筑。

出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的,人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。因此,銀行若決定租賃,建議確保租賃房屋所在臨時建筑已經或盡早取得有關部門的批準同意,同時應確保租賃期限符合該臨時建筑的使用期限。

3.應當確保租賃房屋未被他人合法占有。

銀行在進行網點租賃時,首先應核實該房屋是否正在被其他承租人合法占有使用,并應當確保本行與出租人簽訂租賃合同時,前租賃關系已經終止并且原承租人已經搬離租賃房屋。

在就同一房屋存在多份租賃合同,且合同均有效的前提下,人民法院將依照下列順序確定履行合同的承租人:

(1)已經合法占有租賃房屋的;

(2)已經辦理登記備案手續的;

(3)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關規定處理。

4.除上述3點條件外,銀行網點租賃業務中,還會遇到一種情況,即銀行向剛剛建成的一手房房主承租租賃房屋。

此時,房屋雖已竣工驗收并由開發商交付房屋購買人(即出租人)占有使用,但租賃房屋的房屋所有權證(即小產權證)的辦理還需要一段時間(北京地區通常1-2年)。在此種情況下,因租賃房屋的小產權證尚未辦理,出租人暫不是租賃房屋的所有權人,租賃房屋連同其所在房地產開發項目的整體產權仍歸開發商所有,因此建議銀行在承租此類租賃房屋時,除與出租人簽訂租賃合同外,還要求開發商出具知曉并同意出租人對外出租該租賃房屋的書面聲明。

(三)租賃合同應進行登記備案,但建議不將登記備案作為租賃合同的生效前提

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(1994年7月5日公布)的規定,租賃合同當事人應當辦理租賃合同的登記備案手續。

但是,租賃合同的登記備案手續不是房屋租賃合同生效的必然前提條件。當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

因此,當事人雙方在房屋租賃合同中約定以辦理房屋租賃合同的登記備案手續的,登記備案手續是合同的生效條件,否則,登記備案手續僅具有對外公示房屋租賃關系的效力。

因此,建議除出租人一方已履行主要義務(如房屋交付義務)而銀行已經接受出租人的交付的情形外,在房屋租賃合同中不約定以辦理租賃合同的登記備案手續作為合同的生效條件。

但考慮到房屋租賃的登記備案是政府對房屋租賃管理的要求,通過備案登記可以起到對外公示房屋租賃關系的效力,且是否已經辦理租賃房屋的登記備案手續是在“一房多租”情況下法院確定履行合同的承租人的考慮因素之一,因此仍建議在租賃合同將登記備案約定為出租人的一項義務,并建議在簽訂租賃合同后及時辦理租賃合同的登記備案手續。

以上是關于租賃關系效力應關注的法律問題。銀行在進行網點租賃時,應當首先確保租賃關系的合法有效性。租賃合同被法院認定無效后,出租人可以請求參照租賃合同約定的租金標準要求承租人支付房屋占有使用費。

二、銀行接受二次轉租的房屋作為網點營業用房時,應注意的法律問題

所謂二次轉租,是指接受承租人的再次轉租,銀行作為次承租人與承租人簽訂房屋租賃合同、使用房屋的行為。在二次轉租中,房屋的出租人(即房屋產權人或其人)與承租人之間的房屋租賃關系和承租人與次承租人之間的房屋租賃關系是兩個相對獨立的房屋租賃關系。

但由于次承租人的租賃行為是基于承租人與出租人間的租賃關系而產生的,故在二次轉租關系中銀行作為次承租人享有的與租賃房屋有關的權利義務關系都將受到原租賃關系的影響。具體包括:

(一)承租人對外進行轉租的,應當事先取得出租人的書面同意,否則出租人有權解除合同,從而導致轉租行為無效

根據法律的相關規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,因此,銀行在接受轉租的租賃房屋時,應首先核實承租人的轉租行為是否已經取得出租人的同意。

(二)轉租的租賃關系的租賃期限應當在原租期之內,超過的無效

承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效,但出租人與承租人另有約定的除外。因此,銀行在接受轉租的租賃房屋時,可以要求承租人和出租人協議延長原租期,使轉租關系的租期在原租賃關系的租期內。

(三)在轉租關系中,由承租人向次承租人履行出租人的各項權利義務,如維修保養義務、收取租金的權利等。

(四)還有一個值得注意的問題是,因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時,次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的,人民法院應予支持,但轉租合同無效的除外。

因此,若在銀行租賃的轉租房屋發生上述情況時,可以將代承租人支付欠付的租金和違約金作為解決方式之一。

三、關注在租賃期間租賃房屋轉讓的法律問題

在租賃期間內,出租人轉讓租賃房屋的,承租人享有對房屋繼續承租的權利和對房屋在同等條件下優先購買的權利。

(一)關于承租人的繼續承租權

租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。因此,當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時,租賃合同對新所有人繼續有效,設定在該租賃物上的租賃合同仍然,新所有人繼承原出租人的權利和義務,并受該合同約束。但在下列情形的,原租賃合同對房屋受讓人不具有約束力:

1.出租人與承租人在租賃合同中約定,租賃房屋在租賃期間發生所有權轉讓的,承租人與出租人間的租賃合同不對房屋受讓人具有約束力。

2.租賃房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的。

3.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

在上述三種情形下,租賃房屋的所有權變動后,原租賃關系對租賃房屋的新所有權人不具有約束力。因此,銀行在網點租賃中,應在選擇租賃房屋和簽署租賃合同時,充分考慮上述情形發生的可能性,盡量避免租賃房屋出現上述情形而導致本行的租賃關系對房屋受讓人無效。

(二)關于承租人的優先購買權

1.出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

但是,在下列情形下,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:

(1)房屋共有人行使優先購買權的;

(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(3)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的;

(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的;

(5)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應當在拍賣5日前通知承租人。

承租人未參加拍賣的,人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。因此,在網點租賃中,銀行對租賃房屋享有的優先購買權一般將得到法院的支持,但在發生上述所列情形下,銀行將不再對租賃房屋享有優先購買權,但銀行仍可以向新受讓人主張繼續履行房屋租賃合同。

2.對于出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務的,應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的,人民法院應予支持。因此,無論是在租賃關系成立前設立的抵押權,還是在租賃關系成立后設立的抵押權,承租人都享有優先購買權。

但是,對于抵押權成立先于租賃關系的,在實現抵押權處置抵押物(即租賃房屋)時,享有優先購買權但未行使的,租賃關系將不對處置后的租賃房屋的受讓人有效。

3.在出租人侵犯了承租人的優先購買權后,承租人只得向出租人主張賠償,但不能主張新買賣關系無效。因此,銀行的優先購買權在受到侵害后,銀行應積極向出租人主張賠償。

四、在網點租賃中,租賃房屋的維修保養義務主體

根據法律的有關規定,出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。

因此,維修保養義務是出租人應盡的義務,也是出租人的主要義務之一。但合同法賦予出租人、承租人雙方可以通過合同約定不由出租人履行租賃房屋的維修保養義務。為避免基于合同法的該等規定導致出租人免于承擔租賃房屋的維修義務,建議實際操作中:

(一)在合同中明確約定出租人對租賃房屋的維修保養義務;

(二)在合同未作約定的情況下,依據合同法的規定,要求由出租人履行維修保養義務;

(三)避免在合同中約定由承租人承擔維修義務。根據合同法的規定,此種約定有效,其將導致出租人對租賃房屋維修保養義務的免責。

房屋租賃合同法范文第4篇

甲乙雙方于2011年1月28日簽訂了《房屋租賃合同》，約定由甲方將位于***市***區***路***號的房屋出租給乙方使用?，F甲乙雙方經協商一致，同意于2012年11月29日提前終止《房屋租賃合同》，根據《中華人民共和國合同法》等相關法律法規的規定，甲乙雙方本著平等、自愿、互諒互讓的原則，就雙方提前終止《房屋租賃合同》協議相關事宜達成如下條款：

一、甲乙雙方一致同意于2012年11月29日提前終止雙方于2011年1月28日簽訂的《房屋租賃合同》。

二、基于提前終止《房屋租賃合同》，甲方退還乙方實際返還房屋之日后的剩余租金，同時，甲方同意給予乙方 元的補償，乙方同意接受甲方給予的上述補償，該補償包括因提前終止《房屋租賃合同》可能給乙方造成的一切直接損失和間接損失。如乙方未在本協議約定期限前將房屋及其附屬物品、設備設施交付給甲方，甲方可撤回上述補償。

三、乙方須于2013年3月30日之前返還房屋及其附屬物品、設備設施。在交接時，甲乙雙方共同對房屋和附屬物品、設備設施及水、電、煤氣使用等與房屋租賃有關的情況進行驗收。甲乙雙方同時結清包括上述補償在內的相關費用。如乙方不能按約定

期限內返還房屋，乙方自愿承擔甲方就該房屋與第三人簽訂相關合同約定的全部違約責任。

四、在《房屋租賃合同》履行期間，甲乙雙方對各自民事行為負責并獨立承擔法律責任，與對方無關。

五、本協議簽訂之后，甲乙雙方不得依據《房屋租賃合同》再主張任何權利。

六、乙方自始放棄因簽訂《房屋租賃合同》而賦予的對承租甲方房屋所享有的優先購買權。

七、甲乙雙方應共同遵守本協議，任何一方違反本協議的約定，依法承擔相應責任。

八、因本協議所引起的或與本協議有關的爭議，雙方應友好協商解決，協商不成應向甲方所在地的人民法院提訟。違約方應承擔守約方因處理本協議項下糾紛所產生的訴訟費、律師費、差旅費等一切損失。

九、本協議未盡事項，甲乙雙方另行協商解決并簽訂補充協議。甲乙雙方于2011年1月28日簽訂的《房屋租賃合同》作為本協議的附件。

十、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效， 本協議一式二份，雙方各執一份。

甲方： 乙方：

房屋租賃合同法范文第5篇

房屋租賃合同屬于不動產租賃合同，是租賃合同的一種。根據我國《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。

房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。

承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。這一條款規定了承租人的轉租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。

根據我國《城市房地產管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當事人簽訂租賃合同，而且應向房產管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產經營公司，則其租賃活動應在當地房地產交易所進行。由于房屋是特定物，雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質量和數量。質量指房屋的內部構造、使用的建材、相應的配套設施等，數量則指房屋的面積、間數等。

這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據。如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應視為出租方交付的標的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經協商減少租金，變更合同內容。