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宅基地轉讓范文第1篇

宅基地轉讓協(xié)議合同范文一轉讓方： (以下簡稱甲方)

身份證號：

受讓方： (以下簡稱乙方) 身份證號：

甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協(xié)商，達成如下轉讓協(xié)議：

一、宅基地坐落、面積

甲方將經鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃所得的坐落于 宅基地轉讓給乙方，具置位于 ，該宅基地東邊界 ，南邊界 ，西邊界 ，北邊界 。 面積_______平方米。

上述宅基地自合同簽定之日起的使用權、所有權歸乙方享有。

二、甲方所賣宅基地必須是甲方的戶頭，同時涉及該宅基地所有產權人，必 須在協(xié)議上簽字，否則，視為違約。

三、甲方必須保證所賣宅基地無所有權糾紛，如簽定后，發(fā)現無法保證，要在三天內歸還乙方本金，并同時支付同期銀行利息。

四、甲方必須保證乙方在修建房屋時不能因各種原因干擾。

五、轉讓金額

該宗地的轉讓價格為人民幣________萬元(大寫： )。

六、付款方式及期限

甲乙雙方簽訂合同時，乙方向甲方一次性支付全部轉讓費用。

七、違約責任

1、本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。

2、如甲方反悔，應當向乙方全額退還購買宅基地轉讓款_______萬元，并償付 違約金________萬元以及土地增值部分，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和土地增值部分)。

八、未盡事宜

未盡事宜雙方另行協(xié)商簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議具有同等效力。

九、協(xié)議生效條件

本合同經雙方簽字蓋手印后生效。

十、本協(xié)議一式 份，雙方各執(zhí)一份。

甲方簽字：

姓名 身份證號碼： 簽字地點： 簽訂日期：

乙方簽字：

姓名 身份證號碼： 簽字地點： 簽訂日期：

證明人簽字：

姓名 身份證號碼： 簽字地點： 簽訂日期：

宅基地轉讓協(xié)議合同范文二

甲方： 身份證：

乙方： 身份證：

甲、乙雙方本著責任分清、自愿有償的原則，經雙方充分的協(xié)商，現就甲方向乙方有償轉讓 之宅基地的土地使用權(長期使用)及上蓋有 層的房產所有權事宜達成如下協(xié)議，由雙方共同遵守。

一、甲方同意將位于 面積 平方米的土地使用權及上蓋有 層房產有償轉讓給乙方。

二、該宅基地四鄰至：東鄰： 、西鄰：、南鄰： 、北鄰： 。

三、雙方責任。

1、甲方保證該宅基地的使用權權屬甲方使用，在轉讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權進行抵押，也不存在其他糾紛和債權、債務糾紛，如上述宅基地使用權轉讓交接后因甲方發(fā)生在轉讓前存在的債權、債務糾紛，甲方承擔全部責任，按甲方違約處理。

2、如國家政策允許過戶，甲方無償協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，有關過戶甲、乙雙方要付費用由乙方負責。

3、乙方責任：在使用期限內，如遇國家或者有關政策部門依法對該地征收時所賠償的全部資金歸乙方所得，相關費用均也有乙方負責承擔。

四、轉讓價格為人民幣 萬元(大寫： )。

五、本協(xié)議生效后，甲方以及其繼承人不得向乙方主張享有該地的使用權及地上建筑物的所有使用權，單方違約金為40 萬元整(大寫： )。

六、未盡事宜，由雙方協(xié)商解除，所簽訂的補充和修改與本協(xié)議不可分割，具有同等的法律效力。

七、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。

甲 方： 身份證：

簽訂日期：

乙 方： 身份證：

簽訂日期：

公 證 人(證明人)： 身份證：

簽訂日期：

宅基地轉讓協(xié)議合同范文三甲方：___身份證號碼___ 乙方：___身份證號碼___

乙方購買甲方房屋，依據《土地管理法》第62條、《物權法》第155條及有關政策，有條件的允許宅基地使用權轉讓不為法律所禁止。需具備的條件有：(一)轉讓人擁 有二處以上的宅基地;(二)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員;(三)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件;(四)轉讓行為征 得集體經濟組織同意。強調一點，以上條件應同時具備。農村宅基地使用權可以轉讓，已經具備以下條件：經本村委會同意;轉讓人與受讓人為同村人;轉讓人戶口已遷出本村或“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住;受讓人無宅基地; 農村宅基地轉讓協(xié)議： 甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協(xié)商，達成轉讓協(xié)議以資共同遵守如下：

一、甲方轉讓的宅基地位置為_____________ ，該宅基地登記面積共___平方米; 實際面積——平方米，南北寬——米，東西長——米。

二、該宅基地的附屬設施同時轉讓，附屬設施包括：___。

三、甲方對該宅基地狀態(tài)陳述和承諾如下：

1、保證對該宅基地有處分權;如有共有權人，甲方已經取得了共有權人對轉讓該房屋的一致同意;

2、該宅基地的抵押狀況為：___。

3、該宅基地的使用狀況為：___。

四、轉讓的價格為人民幣¥___元(大寫___元)。 該價格不包括轉讓產生的契稅、和該宅基地過戶等費用，所有費用由乙方自行承擔。

五、乙方付款方式和期限：______________。

六、宅基地交付時間：________________。

七、乙方已經對所購買的宅基地的具體情況使用等作了詳細了解并已知悉。

八、房產歸屬 1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產歸乙方所有。 2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔。

3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。 違約責任 本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款——萬元，并償付違約金————萬元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產增值部分);如乙方反悔，則已付的土地轉讓款作為違約金償付給甲方。甲方違反本協(xié)議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金___萬元;乙方未按本協(xié)議付款，乙方應支付給甲方違約金___萬元。 九、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。

十、雙方往來通訊方式如下：

甲方：___

身份證號碼

年 月 日

乙方：___

身份證號碼

宅基地轉讓范文第2篇

一、我國農村宅基地使用權概述

農村宅基地使用權，是指農村集體經濟組織成員依法享有的在農村集體所有的土地上建造住宅的權利，它是農民維持其生產、生活的一項重要權利。主要有以下幾個特征：

(一)農村宅基地使用權主體的特定性。在我國，農村宅基地僅限于本集體經濟組織內部成員享有使用權，該集體經濟組織成員申請宅基地只可以向本集體經濟組織提出。

(二)農村宅基地使用權取得的無償性。《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：“農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準”。農民申請宅基地使用權，需要經過鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準。農村宅基地使用權的取得，原則上是無償的。這充分體現了農村宅基地使用權的福利性，即保障農村村民“居者有其屋”。

(三)村民一戶只能擁有一處宅基地。《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

(四)農村宅基地使用權轉讓的范圍特定。國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規(guī)定：“宅基地轉讓須符合規(guī)定條件，購買人必須為房屋所在地本集體經濟組織成員，我國農村宅基地使用權一般在本集體經濟組織內部轉讓。”由此，我國法律將農村宅基地使用權轉讓限定于本集體經濟組織內部。

由此可以看出，我國農村宅基地使用權具有主體的特定性、使用的無償性、數量的有限性和轉讓范圍的特定性等特點，具有濃厚的福利性質和較強的社會保障功能，是維系幾億農民基本生存權利的基礎。

二、我國農村宅基地使用權自由轉讓的利弊分析

隨著社會經濟的發(fā)展，農村閑置房屋不斷增多，農村房屋所有權轉讓也越來越頻繁。伴隨著農村房屋所有權的轉讓，農村宅基地使用權的隱性轉讓也在不斷增加。《國土資源部規(guī)定》：“宅基地轉讓須符合規(guī)定條件，購買人必須為房屋所在地本集體經濟組織成員，我國農村宅基地使用權一般在本集體經濟組織內部轉讓。”因此，我國只允許農村宅基地使用權在本集體經濟組織內部轉讓，嚴禁農村宅基地使用權在城鄉(xiāng)之間轉讓。

關于如何規(guī)范農村宅基地使用權的轉讓，學界提出了不同的觀點，有的學者認為，宅基地使用權可以在城鄉(xiāng)之間自由轉讓；反對者則主張，農村宅基地使用權只能在農村集體經濟組織內部進行。

(一)自由轉讓論者的理由及評析

贊成者認為自由轉讓可增加并充分實現農民的經濟利益，具有重要的經濟價值。

1.以農民為“弱者”，而由立法者充當其“監(jiān)護人”，未必真正維護了其利益。“弱者”并非“弱智”，農民自有農民的智慧，立法者不必杞人憂天。保護農民的利益，真正的癥結不在于防范城市居民對農村集體土地的“侵入”，而在于防范國家和行政機構對于集體土地的“侵入”和肆意剝奪，后者才是真正的農民利益的威脅所在。僅在農民所在集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶間流轉，無法形成有效的市場，無法體現房屋的實際價值，會損害出賣人的利益。

2.現實中，農村宅基地使用權的轉讓多為隱形轉讓、隨意定價。一方面，農村宅基地的價值不能得到合理體現，農房的出租或者轉讓，只是房屋的收益，農村宅基地近乎無償使用；另一方面，集體經濟組織的所有權不能得以實現。農村宅基地所有權歸集體經濟組織，農民只有農村宅基地的使用權，則農村宅基地使用權和農房轉讓的收益應在集體和農民之間分配。在現行條件下，如果農戶轉讓住宅的所有收益都歸個人所有，那么集體經濟組織想要分配增值收益不可能實現。禁止農村宅基地使用權交易的制度，在建立之初，對保護農民的合法權益起到了積極的作用。在市場經濟的今天，該制度已經暴露了其弊端，必須進行相應的調整，允許農村宅基地使用權在一定范圍內轉讓。規(guī)范農村宅基地使用權的轉讓，是法律界不可回避的問題。

3.強行禁止城鎮(zhèn)居民取得農村房屋及其宅基地使用權，在操作上十分困難。盡管目前憲法尚未賦予公民遷徙自由，但在戶籍制度已經放開的情況下，城鎮(zhèn)居民和農村居民的區(qū)分已經沒有太大的實際意義。強行禁止城鎮(zhèn)居民取得農村房屋及其宅基地使用權，在操作上也是十分困難的”。城鎮(zhèn)居民受讓農村宅基地使用權，必須符合農地轉用審批制度的規(guī)定，同時要經過本集體同意，進而對我國農業(yè)生產和耕地保護不會造成損害。

筆者認為，順應社會經濟的發(fā)展，擴大農村宅基地使用權轉讓的范圍是必要的。然而，在我國，農村宅基地使用權具有社會保障功能，農村宅基地是維系幾億農民基本生存權利的基礎，為此，必須對農村宅基地使用權予以充分保障。中國的城市化發(fā)展還不全面，尤其在廣大農村地區(qū)，農村社會保障體系還沒有完全建立起來，農民的私有財產無論從數量上還是從增長速度上都遠遠落后于城市居民，其住房安全保障在農村顯得尤為重要。如果允許城鎮(zhèn)居民購買農村宅基地使用權，將會造成農村宅基地的不斷減少，對農村居民的生活構成嚴重威脅。因此，禁止城鎮(zhèn)居民購買農村宅基地使用權，合理限制農村宅基地使用權的轉讓是使“居者有其屋”、保證農民不會成為流入城市的無業(yè)游民、避免兩極分化的需要。

(二)自由轉讓吾定論者的理由及評析

反對農村宅基地使用權自由轉讓的學者則認為，自由轉讓會導致失地農民流離失所，而將宅基地使用權的轉讓限制在集體經濟組織內部可以保障農民的基本生存利益，具有重大的政治意義。

1.農村宅基地交易與農村宅基地分配制度互不相容。農村宅基地分配制度有兩個含義：其一，農民有權基于生存的理由無償取得定量的宅基地。每戶居民只能分得一處宅基地以及每戶用地標準，確保了每戶農民都能得到一塊棲身之地。無論貧富，結果均等，富者不能多占，貧者不會少得，體現了強烈的社會公平，實現了基本的社會保障。其二，宅基地分配必須真正起到使農戶安居樂業(yè)的作用。宅基地使用權不得抵押、轉讓或被強制執(zhí)行，確保了每戶居民不因貧窮而流離失所。按戶分配一處住宅決定了宅基地的不可交易性，宅基地的不可交易性決定了按戶分配一處住宅的有效性。如果農戶可以多次或多處分得宅基地，就沒有必要禁止宅基地交易，反正賣地不怎么影響農民

的安居；如果宅基地可以交易，就很難堅持按戶分配一處宅基地，因為賣了地后農戶還得生存下去，總得有存身之處。

2.農村宅基地交易主要是滿足強勢群體的利益訴求。財產并不是因為流通而成為真正意義上的財產，農村宅基地交易可以解農民的燃眉之急，卻帶來農民無家可歸的后果，這種救濟的代價過于昂貴。得益于農村宅基地交易開禁的是中國社會中屬于強勢群體的那些人：有本事分到多處或超標準宅基地的農民，有能力在農村買地蓋房的城里人，從事房地產行業(yè)的商人、掮客和投機者，農民并不能從中得到實實在在的利益。

3.土地管理法應當堅持農村宅基地不得交易，其他形式的流轉必須有明確的法律依據。農村宅基地的使用權必須以自用為目的，以身份為前提，不得以買賣、抵押、租賃、贈與及其他方式移轉給集體組織以外的自然人和法人。除繼承外，農村宅基地使用權在集體組織內部的移轉必須經過集體組織的同意，并且必須具備土地管理法及其他法律規(guī)定的移轉事由。禁止集體經濟組織以外的人取得農村宅基地使用權。

筆者認為，鑒于農村宅基地的福利性質及社會保障功能，不允許農村宅基地在城鄉(xiāng)之間自由轉讓是可行的。然而，從實踐來看，農村承包權轉讓機制的建立客觀上要求宅基地使用權的轉讓不宜再局限于本集體內部，否則，當外來人員受讓或者以其他方式取得土地承包經營權以后，其建造住房所需的宅基地，只能通過受讓本集體農戶的宅基地使用權來解決，而允許非本集體經濟組織成員通過房屋轉讓取得農村宅基地使用權，有利于保證農地承包權的順利流轉。對宅基地的轉讓施加過多的限制，是與經濟規(guī)律相違背的。

三、完善我國農村宅基地使用權轉讓制度構想

在社會經濟不斷發(fā)展的今天，為了更好地維護農戶的合法權益，充分保障農戶“居者有其屋”，合理體現農村宅基地的資產價值，筆者認為，我國農村宅基地使用權的轉讓應區(qū)別對待，即區(qū)分單純農村宅基地使用權的轉讓和農村宅基地上有房屋的宅基地使用權的轉讓。單純宅基地使用權的轉讓應該限于集體經濟組織內部農戶之間，而農村宅基地上有房屋的宅基地使用權的轉讓則可以發(fā)生在不同集體經濟組織的農戶之間，這種區(qū)分對我國農村宅基地使用權轉讓制度設計將有重要的意義。

(一)把未建房屋農村宅基地使用權的轉讓限制在集體經濟組織內部。一方面可以解決有兩處以上宅基地或確有宅基地轉讓需要的農戶的房屋轉讓問題；另一方面，也可以為需要宅基地的農戶提供便利。為了規(guī)范單純農村宅基地使用權在集體組織內部的轉讓，法律應該對此作出規(guī)定：曾經申請過宅基地使用權，因宅基地使用權的轉讓而沒有宅基地的農戶，不得再申請宅基地使用權；因宅基地使用權的轉讓而擁有兩處以上宅基地的農戶，應該向集體繳納一定的宅基地使用費；因宅基地使用權的轉讓而擁有一處以上住宅的農戶，仍然可以申請宅基地，但應該繳納宅基地的使用費。

(二)允許宅基地上有房屋的宅基地使用權在不同經濟組織的農戶之間轉讓，有利于保證農地承包經營權的順利轉讓。隨著我國改革進一步深化，異地承包現象逐漸增多。轉包方將土地轉包出去后，多會外出務工，其宅基地和房屋便閑置下來。若允許農村宅基地和住房在集體經濟組織內部流轉，于異地承包、規(guī)模經營的農民，可以通過購買或租賃當地農房，降低生產成本，更好地行使土地承包經營權或經商的便利；于進城務工的農民，則可以增加一條融資渠道，降低城市務工生活成本。法律應該對此作出規(guī)定：允許集體經濟組織以外取得土地承包經營權的農戶，農戶向外轉讓宅基地使用權的，必須經本集體同意且本集體內符合宅基地使用權分配條件的成員享有優(yōu)先受讓權；通過轉讓取得宅基地使用權，但應該向該集體繳納一定的宅基地使用費。

四、結語

宅基地轉讓范文第3篇

住宅用地轉讓協(xié)議范文1甲方：(賣房) ，身份證號： 住址： 電話號碼：

乙方：(買房) 住址：電話號碼：

甲、乙雙方經多次洽談，對該宅基地達成如下協(xié)議：

一、甲、乙雙方確定該宅基地轉讓費為人民幣 元(大寫：，轉讓費交付給甲方后，乙方對該宅基地享有自行使用權。

二、該宅基地地理位置位于原土地廟旁。東鄰 ，西鄰 ，南鄰 ，北鄰 ，東至西米，面積大約 米，四至分明無爭議，其中宅院內的永久性的建筑物歸乙方使用。

三、付款方式：乙方一次性付清該宅基地轉讓費，同時甲方應將原有的土地使用證，交給乙方使用。

四、如該宅基地界限與左鄰右舍出現認同糾紛，由甲方出面解決。

五、違約責任：本次交易純屬甲、乙雙方自愿，由公證人證明，宅基地款交付兩清，甲方、乙方、公證人三方簽字按指印生效。協(xié)議簽訂后，任何一方如有反悔、更改，均由違約方承擔對方的經濟損失。

六、以上協(xié)議甲、乙雙方必須遵守執(zhí)行。本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，從雙方簽字之日起生效，并具有相應的法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

住宅用地轉讓協(xié)議范文2甲方：(賣方) 身份證號： 住址：電話號碼：

乙方：(買方) 身份證號： 住址：電話號碼：

甲方、乙方，雙方經多次洽談，將該宅基地達成如下協(xié)議，望共同遵守。

一、在原雙方簽定購地價格基礎上再次增加人民幣 元給甲方后，乙方享有自行使用權。

二、該宅基地地理位置位于宿州市南三里灣 村，高織東路13號，面積為121平方米。東鄰 南鄰 ，北鄰 。

三、另加付村委地款計人民幣 ，一次性付清。

四、該宅基地使用證證號為 ，變更過戶費用由乙方承擔，但甲方必須負責出據相關手續(xù)。

五、付款方式：乙方一次性付清，不拖欠。否則，甲方有權阻止乙方使用權。

六、所有款項付清甲方后，乙方有權使用，但甲方和村委不得以任何理由或借口阻撓乙方自行使用權。否則，應承擔乙方的現行價值的雙倍經濟損失。

七、違約責任：本次交易純屬甲、乙、村委三方自愿，宅基地款交付兩清，甲、乙、村委三方簽字按印、蓋章后即可生效，永不反悔。三方所簽訂的每一條款內容，如有一方反悔、更改，均全由違約方承擔對方按現行價值額雙倍經濟損失。

八、為了維護三方的責任及利益，特需要相關的政府機關部門證明及居民鄰居作以證明。

九、該協(xié)議書長久有效，并具有法律效益。

十、本協(xié)議書一式三份，甲、乙、村委三方各執(zhí)一份。

十一、解決合同方式：

1、甲、乙、村委三方協(xié)商解決。

2、當地人民法院仲裁。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

住宅用地轉讓協(xié)議范文3甲方：

乙方：

因生活居住環(huán)境改變，甲方將位于祁門縣xxxxx組xxxxxx處的居民用地轉讓給乙方(本村村民)。宅基地面積為xxxxx平方米(xxxxx畝)。本著公開、公平、公正、合法的原則，經甲乙雙方充分協(xié)商，達成以下協(xié)議：

一、甲方將位于xxxxxxxx處的居民用地(面積為xxxxx平方米)，轉讓給乙方，土地四至范圍為：東至xxxx;南至xxxxxx;西至xxxxx;北至xxxxxx。

二、甲方將該土地面積 xxxx平方米轉讓給乙方，轉讓費為人民幣(大寫)叁萬伍仟元整(￥:35000元)，乙方一次性付清轉讓費(大寫)叁萬伍仟元整(￥:35000元)后，該土地永遠歸乙方所有，甲方不得反悔。

三、本協(xié)議簽訂后，土地的占有、使用、收益、處理權歸乙方行使，甲方不再享有該土地的任何使用權利和義務，保證不涉及第三方的權利。如該土地有糾紛，造成乙方無法使用該土地，甲方應承擔土地轉讓費及房屋建造費用等的全部法律賠償責任。

四、如遇國家征用，國家所有賠償歸乙方所有，甲方無權享受。

五、本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，自簽訂之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

宅基地轉讓范文第4篇

關鍵詞：宅基地使用權；流轉；探析

宅基地流轉是當前農村土地產權制度改革和土地管理制度改革中的一個“”。在城鎮(zhèn)化日益發(fā)展的今天，農民外出打工，佼佼者涌入城市購房置業(yè)，而農村宅基地空閑，于是現實中大量宅基地隱性流轉。筆者就宅基地流轉這一話題進行探討，允許集體建設用地使用權流轉，可以盤活集體存量建設用地，顯示集體土地資產價值，實現集體土地資產的保值增值，實現資源有效配置。

1 目前農村宅基地管理中存在以下問題

1.1 自發(fā)轉讓

農民外出打工，佼佼者進城買房，舉家遷入城市，農民的房屋自發(fā)轉讓。《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后再申請宅基地，不予批準。”因此冒名頂替占用，新農村建設、移民建鎮(zhèn)等戶頭很多，農民買賣土地是私下隱易。

1.2 村莊閑置

“一戶一宅”規(guī)定，農民建新須交舊，退還村集體組織。“戶”的概念模糊，土地法上以“戶”為單位作為申請宅基地標準。有的農民鉆這一空子，削尖腦袋也要多分幾戶來，到小區(qū)買房子，而舊村莊里房屋未拆除。青年人常年在外打工，老年人要照看好幾套房子。

1.3 矛盾不斷

農村宅基地的性質屬于農村集體所有，按我國現行法律、法規(guī)，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。但是對農村宅基地上已建成的住宅是否可以轉讓，國家現行法律、法規(guī)沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確允許轉讓的規(guī)定。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條也只是規(guī)定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”用意是保護農民的生存權。農村宅基地是農村村民建房及建造附屬設施用地，農民申請宅基地后只可自由建房，沒有處分權和收益權。從目前法律實踐來看，各地政府對農民住宅的轉讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內（受讓人必須是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內的人）。隨著農村房屋買賣的出現，宅基地轉讓不可避免，但這些宅基地的轉讓行為并不受現行法律、法規(guī)的保護，屬于私下流轉。農村房屋買賣，這里面既有本集體內部，又有外來務工人員，尤其是城鄉(xiāng)結合部，地理位置優(yōu)越，吸引人們買賣房屋。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決。由于缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化。

2 對策

2.1 法律上變“堵”為“疏”

宅基地轉讓首先是要明確向哪些人群轉讓，誰來負責宅基地轉讓？宅基地有其特殊性，是村民的一種福利，并非漫無邊際地擴大范圍。目前法律上規(guī)定的農村宅基地使用權還不能轉讓給城市居民。但法律規(guī)定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，對宅基地流轉不利。“生命在于運動，資產在于流動”，土地是資源，作為人類賴以生存的生產要素，只有合理配置，才能發(fā)揮最大效益。

“堵”政策不變。2004年10月《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次提出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”。同年11月，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》則提出兩個“嚴禁”：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。法律和政策做出禁止性規(guī)定，是為防止政府自己和房地產開發(fā)商利用農村宅基地牟利；防止以建設新農村的名義，在農村宅基地上做文章，這是不能突破的。

“疏”要想辦法。“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”立法的目的是保護農民擁有宅基地的權利，但客觀上也不利于保護土地。因法律不允許宅基地流轉，一方面農村人口到結婚、分戶年齡時，要建房，就得占用土地，在土地緊缺的情況下甚至占用的是耕地；而另一方面村莊內空閑的宅基地因沒能流動起來，村集體組織也無力來劃分一塊土地給予農民用以建房。十七屆三中全會《決定》在宅基地流轉問題上提出“完善宅基地制度，加強宅基地管理”，“保護農戶宅基地用益物權”。歸納現行宅基地制度的基本內容就是：所有權歸集體，使用權歸農民；宅基地由村集體依法設立，一戶一宅，使用權可長久行使且受法律保護，但不準出租、抵押、轉讓或買賣等。法律和政策上“禁止”要變?yōu)椤胺砰_”與“搞活”。

宅基地流轉的思路：一是要明晰產權。土地權利包括所有權、使用權、收益權、處分權。產權明晰，農民擁有處分權，宅基地可抵押、轉讓。農民得不到宅基地補償是不愿意退出宅基地的。明晰產權，是農村宅基地突破性的進展，像國有土地可以流動，舊村莊的土地得到合理利用，亂占耕地建設的行為可減少。二是農村宅基地使用市場化。用經濟杠桿來約束超占土地行為，對超占的土地，按照《土地管理法》第七十七條規(guī)定“由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除非法占用土地上新建的房屋”，從法律上而言對超占土地的懲罰有法可依，但實際工作無法操作。農村房屋前庭后院超占是個司空見慣的現象。國土資源部《關于進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》明確指出，“對超過當地規(guī)定面積標準的宅基地，經依法處置后，按照《關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》要求予以登記的，村集體組織可對確認超占的有償使用”。改革農村宅基地無償分配的方法，變?yōu)橛袃斒褂谩＾r民花錢心痛，超占宅基地須繳納一定超占費用。同時退出宅基地可得到補償。村集體組織有了收入可用于舊村莊改造、基礎設施配套等。三是開展宅基地登記時也開展農村房屋登記，同步進行。當農民個人要依法維護自己的合法權益時，常常無法提供相關的權利憑證，處理宅基地問題十分棘手。農民的房屋是農民傾其畢生心血，不僅是安居樂業(yè)的場所，更是心血的凝結。目前農村開展宅基地登記發(fā)證只顯示宅基地的面積、宗地位置等情況，不能顯示房屋的建造年代、面積。當農民房屋拆遷時因年限拆舊，補償無依據。建議開展宅基地登記時也開展農村房屋登記，同步進行。

2.2 流轉模式

因地制宜，政策引導，整理后的宅基地退宅還耕，村集體收回，按一定年限出租、轉讓，提供土地承包經營者使用，土地所有者從中獲得收益。“他山之石，可以攻玉。”浙江省嘉興市“兩分兩換”，其特點就是把宅基地和承包地分開，搬遷和土地流轉分開，以宅基地換城鎮(zhèn)房產，以土地承包經營權置換社會保障。土地置換后，不改變土地所有者性質和用途，所有權仍屬集體，流轉產生的大部分收益以股金、租金、農民社會保障等形式由農民獲得，部分收益作為城鄉(xiāng)一體化建設的建設資金。天津市“宅基地換房”，農民以其宅基地按照規(guī)定的標準換取小城鎮(zhèn)的住宅，實現土地置換；同時以土地升值預期作為擔保，由政府成立融資公司向開發(fā)銀行貸款進行建設。農民除得到按一定標準換取的城鎮(zhèn)住宅外，還能得到一定標準的補償金和社會保險。

2.3 厘清宅基地使用權取得主體即“戶”的概念和含義，并做好產權登記

在農村宅基地使用權取得方面，須厘清宅基地使用權取得主體即“戶”的概念和含義。《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”。在農村宅基地登記工作中“戶”的概念寬泛，國土部門的“戶”與公安戶籍的“戶”中碰撞。國土部門分戶的條件是家庭只有一宗宅基地，其兩個以（含兩個）農業(yè)戶口達到法定婚齡領取結婚證書，需在農業(yè)戶口之間侵害房地產，或宅基地面積未達到標準，析產后另申請宅基地的，可以確認土地使用權。國土部門“一戶一宅”，即一戶只能有一處宅基地，以節(jié)約土地。公安部門往往以房定戶。如戶主有2個兒子（含2個以上）并且都達到法定婚齡的戶，公安部門常常將戶主與兩個兒子進行分戶，形成三戶，按國土部門“一戶一宅”擁有三處宅基地。在國土部門常規(guī)操作中戶主可以隨任一兒子作為一戶，不得單獨作為申請主體。《戶口登記管理條例》中有關“戶”的內涵規(guī)定，顯然不能適用于宅基地使用權取得。筆者的意見是以婚姻為基礎，一對夫婦只能算一戶。如果子女已經成年但未結婚，比如考上大學戶口未轉，有的甚至未分配工作，是“口袋戶口”，具有不穩(wěn)定性；倘若過早確立其可以單獨立戶，申請宅基地使用權，具有一定不穩(wěn)定性，也易造成農民以戶為由頭，賣“戶”給城鎮(zhèn)居民建房等。因而筆者以為《土地管理法》中以“戶”為單位申請宅基地使用權的規(guī)定不具有合理性，若以“戶”為單位參考依據，再根據每個人所能申請的宅基地使用權的面積，綜合起來最終確定每“戶”可以申請的宅基地面積。

2.4 政府介入

具體工作中必須做到：

符合規(guī)劃。農村農民建房要符合所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和所在村莊規(guī)劃，要充分利用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地進行建設，決不允許占用基本農田。加強規(guī)劃編制和管理工作。各地要抓緊編制村莊布局規(guī)劃和建設規(guī)劃，并做好與土地利用總體規(guī)劃的銜接，在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編中調整好新村規(guī)劃點用地。新村規(guī)劃點用地要盡量利用荒山、荒坡或低丘緩坡等非耕地，原則上不得占用耕地。嚴格控制單家獨戶建房，鼓勵建設多層農民公寓。確保整理后農居點人均用地指標明顯下降，確保復墾耕地面積大于新農居點建設占用耕地面積。

因地制宜。農村農民建房規(guī)劃應結合當地實際，突出規(guī)劃先行，高起點、高標準建設，打破行政區(qū)域和地域觀念限制，節(jié)約集約用地，鼓勵和提倡建設多層和小高層。整合項目資金，將國土部門的土地復墾整理、財政部門的農業(yè)綜合開發(fā)、水利部門的水利清淤、農業(yè)部門的測土配方等涉農項目疊加，整體規(guī)劃。

加強建房日常管理。防止以“宅基地登記”、“宅基地流轉”名義，非法占地、非法轉讓土地、超面積占地、一戶多宅、擅自改變宅基地用途和批新不交舊等各種違法行為存在，造成了農村宅基地管理混亂的局面。為了遏制鄉(xiāng)村肆意占地建設蔚然成風、亂占濫占耕地現象，加強日常土地動態(tài)巡查，切實提高監(jiān)管的有效性，做到“早發(fā)現、早報告、早處置”。尤其在農村土地執(zhí)法上，充分發(fā)揮村級執(zhí)法監(jiān)察網絡體系作用，加強基層執(zhí)法能力建設，守護好每一寸土地。

2.5 配套服務

建立農村土地流轉服務機構。鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立“農村集體土地流轉服務中心”，各村成立“農村集體土地經營權流轉服務站”，實施對農村土地承包和農村土地流轉工作的管理，做到有辦公地點、有牌子、有工作人員、有經費。各村要整合資源，建立農村土地承包和農村集體土地流轉檔案電腦管理，積極推進鎮(zhèn)、村二級土地流轉信息計算機網絡化，實施數據及時傳遞、實時查詢、定時監(jiān)控。

明確農村土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站的職責。鎮(zhèn)級農村土地流轉服務中心職責是收集農村土地流轉信息，指導簽訂流轉合同，建立土地承包和土地流轉臺賬，監(jiān)督土地流轉合同的履行，組織開展土地流轉政策宣傳和信守合同的教育，開展對受讓方的資信狀況、經營能力、環(huán)境保護等方面的核實把關。村級農村土地流轉服務站要及時收集承包戶土地流轉信息，建立流轉臺賬，參與監(jiān)督流轉合同的履行，并及時向鎮(zhèn)農村土地流轉服務中心傳遞土地流轉的各種信息。

加強農村土地流轉的糾紛調處工作，維護流轉雙方的合法權益。

認真做好宣傳和引導工作，加快農村土地流轉進程。鼓勵和引導農民以各種形式流轉，退宅還耕的土地向規(guī)模經營戶集中。

做好農村社會保障工作，出臺政策，把16周歲以上，男60周歲、女55周歲以下的被征地農民納入城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險。

積極引進工商資本參與農村土地整治。

參考文獻

[1]范德種. 對農村土地流轉的思考[J].小城鎮(zhèn)建設，2005（10）：87-88

[2]范德種. 農村宅基地探微[J].國土資源，2005（11）：25-27

宅基地轉讓范文第5篇

根據2015年農村宅基地改革試點工作相關指導意見和實施細則，屬于突破現行法律規(guī)定、擴大農村宅基地權能的改革主要有三項：

一是開展農民住房財產權抵押擔保轉讓試點，探索宅基地權益的實現方式和途徑。相關試點指導意見進一步提出農民住房財產權設立抵押的，需將宅基地使用權與住房所有權一并抵押，并明確了實現抵押權的條件;

二是明確農民宅基地可以按照自愿、有償的原則，以轉讓、出租等方式在集體經濟組織內部流轉，受讓、承租人應為本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的成員;

三是村莊內部退出的閑置宅基地，探索由農民集體經濟組織回購并留足再分配宅基地，按照規(guī)劃通過土地整治后，在縣域范圍內統(tǒng)籌使用。

在這三項改革內容中，第一項賦予農戶宅基地有條件抵押權，突破了物權法關于宅基地不得抵押的規(guī)定，最具實質意義;第三項主要是對近年來開展的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點政策的確認，一定程度上賦予了農村村民對宅基地使用權的處分權，但不少地方也認為節(jié)余指標限定在縣域范圍內使用抑制了市場潛力。

第二項僅是對法律未明確禁止的宅基地轉讓、出租行為作了允許的規(guī)定，且規(guī)定“受讓、承租人應為本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的成員”，這在不少人士看來“實質上是倒退”，因為即使現行法律也未規(guī)定宅基地出租要限定在集體經濟組織內部進行。

試點實踐中所反映的農村宅基地權能問題，確實值得深入研究。在許多農村地區(qū)，宅基地和住房仍然是農民安身立命的最后保障，如果允許自由處分和自由流轉，務工農民一旦在城市無法立足，就會流離失所，帶來社會問題。

同時，大量城市人口到農村購地購房，也會加劇宅基地供需矛盾，加大農民宅基地保障和耕地保護、糧食安全的壓力。但在發(fā)達地區(qū)的農村，宅基地的保障功能已大大弱化，經營要素功能則不斷凸顯，宅基地流轉隱形市場大量存在。

顯然，只看重宅基地的福利保障功能，或者只看重宅基地的資產資本功能，都不符合現階段農村實際，也不符合大多數農民利益，應當順勢而為、因地制宜賦予農村宅基地更多權能。

農民住房財產權抵押為農村宅基地用益物權的實現提供了重要方式和途徑，是農村土地制度改革的重大創(chuàng)新。

《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（以下簡稱《抵押試點意見》），對確權登記頒證、流轉平臺建設和抵押價值評估等提出了明確要求，國土資源部門應抓緊推進相關工作，為開展農民住房財產權抵押試點創(chuàng)造有利條件。

目前農民住房財產權抵押擔保轉讓試點還沒有實質啟動，如何保障農戶基本住房權利和化解宅基地抵押權實現風險尚未形成清晰的思路，是制約試點工作的主要因素。

 

關于如何保障農戶基本住房權利，《抵押試點意見》提出，“因借款人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形需要實現抵押權時，允許金融機構在保證農戶承包權和基本住房權利前提下，依法采取多種方式處置抵押物”，并且“農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款的抵押物處置應與商品住房制定差別化規(guī)定”。

保證農戶基本住房權利，是由宅基地的福利屬性和保障功能所決定的，但這與金融機構的商業(yè)化運作之間確實存在一定矛盾，需要尋求有別于商品住宅的抵押物處置方式。有幾個辦法可供選擇。

一是采取集體經濟組織擔保、多戶聯保的方式，一旦農戶個體發(fā)生償貸困難時由集體出面扶助，確保農戶不致失去基本住房，同時承貸銀行也能順利實現抵押權。發(fā)達國家農地金融業(yè)務也大都采取類似合作組織作為平臺，它具有聚合土地和互助支持、降低交易成本等優(yōu)點。

這種方式要求集體經濟組織比較健全，集體經濟相對發(fā)達，目前我國許多農村尚不具備條件，但可以作為發(fā)展的方向。

二是由地方政府提供擔保，可以起到集體經濟組織擔保同樣的作用。缺點是易形成過度激勵，導致擔保風險轉嫁至地方政府。

三是由政府出資成立農房抵押機構，一旦需要實現抵押權，銀行可將該農房賣給抵押機構，抵押機構再將房子租給農戶居住。此辦法可避免對農房抵押的過度激勵，但需政府提供初期啟動資金。

當然，不管采取什么辦法，嚴格抵押貸款條件都是必不可少的。

關于如何化解宅基地抵押權實現風險，《抵押試點意見》要求，“完善抵押物處置措施，確保當借款人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形時，承貸銀行能順利實現抵押權”，且“探索農民住房財產權抵押擔保中宅基地權益的實現方式和途徑，保障抵押權人合法權益”。

將保證農戶基本住房作為前提，加之農業(yè)投資贏利率低，回報期長，都增加了宅基地抵押權實現的風險，導致金融機構望而卻步。

化解宅基地抵押權實現風險，一方面需要建立保證農戶基本住房的機制，另一方面需要有針對性制定農業(yè)農村投資的保護和支持政策，兩者都需要做好與農村土地制度改革的銜接和協(xié)調。

例如，符合宅基地轉讓出租和有償使用等改革條件的宅基地，一般無農戶基本住房不保之顧慮，可優(yōu)先列為抵押貸款對象。