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集體土地租賃合同范文第1篇

關(guān)鍵詞：土地有償使用，土地使用權(quán)出讓，土地租賃

 

一、我國土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展

（一）1988 年前，我國《憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。科技論文。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年，根據(jù)《憲法修正案》，又對《土地管理法》相應(yīng)修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，并明確規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權(quán)取得方式之一。

（二）1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”

二、集體土地使用權(quán)的出租。

集體土地使用權(quán)包括農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)（又稱農(nóng)地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的出租，我國《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》均有詳細(xì)規(guī)定，至于公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，因不具有營利性，實踐中相關(guān)糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權(quán)、企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。

（一）宅基地使用權(quán)的出租。關(guān)于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢？從實務(wù)上看，因農(nóng)民建住宅完全可以申請到免費的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權(quán)的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應(yīng)理解為是允許出租宅基地使用權(quán)的，而且允許出租不會導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定。科技論文。

宅基地使用權(quán)的出租，是否也應(yīng)參照國有土地使用權(quán)出租規(guī)定而必須達到一定開發(fā)程度呢？如前所述，本人還是認(rèn)為，土地使用權(quán)的出租與承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，前者并不改變土地使用權(quán)的權(quán)屬主體，因此，不宜對土地使用權(quán)出租時的開發(fā)程度過多限制。

至于農(nóng)村居民出租住房，從上述規(guī)定中看不出對承租人資格條件的任何限制，從現(xiàn)實看，農(nóng)民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現(xiàn)象大量存在，其于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農(nóng)村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的變更，因此，本人認(rèn)為應(yīng)予以肯定和鼓勵農(nóng)村居民出租住房。

（二）關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。

相對于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)則更具有市場性，它對農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展起了重大作用，但關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出租的法律規(guī)定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對于該條款的理解，有眾多分歧。

三、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

首先，必須弄清租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租二者之間的區(qū)別。所謂租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人喪失土地使用權(quán)。科技論文。而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權(quán)的權(quán)利在原租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區(qū)別：前者的轉(zhuǎn)讓人要退出原租賃合同關(guān)系，經(jīng)過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務(wù)，同時享有轉(zhuǎn)讓人在原租賃合同約定的權(quán)利。后者的轉(zhuǎn)租人不退出原租賃合同關(guān)系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務(wù)，接受轉(zhuǎn)租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關(guān)系。

四、土地使用權(quán)租賃登記

《土地登記規(guī)則》第三十條規(guī)定：“ 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書。”可見該項登記為他項權(quán)利登記。

五、關(guān)于土地使用權(quán)出租期限

土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢？

我國合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，我國政策規(guī)定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過20年，但該規(guī)定僅限于部門規(guī)章，并未上升到法律層面上，值得立法界進一步明確。

集體土地租賃合同范文第2篇

南海市獨特的以土地為中心的農(nóng)村股份合作制的推行，讓農(nóng)民從中受益，也使集體經(jīng)濟實力憑借土地級差收益的上升得以壯大。但在推進過程中，現(xiàn)行政策和法律也面臨極大挑戰(zhàn)。根據(jù)南海市法院提供的資料，2001年房地產(chǎn)庭受理案件780件，農(nóng)村集體建設(shè)非農(nóng)用地案78件，占10％；2002年僅上半年就受理案件110件，涉及這類案件33件，約占30％。農(nóng)村集體建設(shè)非農(nóng)用地案件呈急劇上升態(tài)勢。

國家征地制度與農(nóng)村工業(yè)化的沖突

政府征用農(nóng)村集體土地，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施、工礦建設(shè)、城市建設(shè)，以及工業(yè)、商業(yè)、文化教育、房地產(chǎn)開發(fā)等建設(shè)。南海作為新興的工業(yè)化地區(qū)，在經(jīng)濟建設(shè)和推進城市化進程中，離不開大量征用農(nóng)民的土地。現(xiàn)在，農(nóng)民用自己的土地參與工業(yè)化與國家征地制度的矛盾表現(xiàn)為兩個方面。一方面，國家只要搞非農(nóng)建設(shè)，就向農(nóng)民征地，而對農(nóng)民的補償極其有限。近幾年，政府更是控制農(nóng)民在本鄉(xiāng)本土推行工業(yè)化，實行工業(yè)區(qū)的集中，使農(nóng)民分享工業(yè)化的好處越來越難。另一方面，發(fā)達地區(qū)的土地級差地租的上升越來越明顯，出租土地的收益越來越大，因此，無論是集體經(jīng)濟組織還是農(nóng)民，都不愿意政府通過征地將集體土地轉(zhuǎn)為國有。因為在農(nóng)民的心目中，土地自有它的份量。南海位于廣州、佛山之間，是珠三角開發(fā)最早的地區(qū)之一，具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢，土地級差收益成為財富的重要源泉。那種上個世紀(jì)80年代末，農(nóng)民盼望政府征地從而領(lǐng)取城市戶籍的現(xiàn)象早已成為歷史。正如我們在調(diào)查中農(nóng)民普遍反映的：“這地是我們集體的，轉(zhuǎn)為國有，子子孫孫就沒有了。給我5萬、10萬有什么用，資產(chǎn)增值也沒有什么辦法，就等于我們的財產(chǎn)被其他人侵占了！”

此一矛盾，源于現(xiàn)行國家征地制度與農(nóng)民對土地權(quán)利觀念的沖突。按照土地法，除了留出部分農(nóng)民自用的土地從事非農(nóng)經(jīng)營以外，當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地時，都得實行國家征地制度，即將原來的土地集體所有變?yōu)閲校r(nóng)民在得到跟現(xiàn)行土地農(nóng)作有關(guān)的補償后，就喪失了土地的所有權(quán)。這種做法既與農(nóng)民對土地的傳統(tǒng)觀念相背離，也使農(nóng)民對現(xiàn)行土地政策和法規(guī)產(chǎn)生懷疑和抵觸。在農(nóng)民的心目中，這塊土地是祖輩留下來的，除了這個社區(qū)的成員以外，其他任何人都是無權(quán)享有的；土地農(nóng)用時，政策和法規(guī)所賦予農(nóng)民的土地權(quán)利還是比較充分的，既有長期而有保障的土地使用權(quán)，也允許農(nóng)民出租，轉(zhuǎn)讓自己所承包的農(nóng)地，但是，當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用時，農(nóng)民原來在這塊農(nóng)地上所擁有的權(quán)利就全部消失了。因此，當(dāng)國家通過行政的力量將農(nóng)民的土地變?yōu)閲袝r，盡管有法律的強制性規(guī)范，盡管征地補償費過低的狀況已有所改變，但還是難以令農(nóng)民信服。

尊重集體土地所有權(quán)，慎用國家征地手段，避免引發(fā)社會問題，這是南海市委、政府和國土部門的共識，而這種共識是在處理無數(shù)起矛盾、沖突、上訪甚至流血事件中取得。1998年南海市按規(guī)劃擴大城市中心板塊，以適應(yīng)工業(yè)化的布局，必須征用桂城區(qū)2400畝預(yù)留工業(yè)用地，這涉及到六個村委會的非農(nóng)建設(shè)用地，包括30多家工廠。況且這些村因地處市區(qū)范圍，也只剩下這兩千多畝地。因此，要將這六個村的所剩土地全部征完，征地的難度很大。政府考慮到用提高現(xiàn)金補償?shù)霓k法，也不能解決農(nóng)民的基本生活和就業(yè)問題。經(jīng)過反復(fù)征求意見后，研究決定，除給予土地補償、預(yù)留征地的15％土地外，市政府還從已經(jīng)掌握了的預(yù)留工業(yè)用地中撥出2000畝償還給這六個村，保證了集體組織和農(nóng)民生產(chǎn)、生活不受大的影響，保證了此次征地任務(wù)的順利完成。

農(nóng)村土地使用權(quán)的法律限制與農(nóng)民的變通之間的較量

《中華人民共和國憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地使用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”從上述規(guī)定可以看出，留給農(nóng)民的非農(nóng)集體土地使用權(quán)是受各種限制的，是不允許出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃的。

但是，南海的農(nóng)民從辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的實踐中，認(rèn)定了出租土地是利益最直接，風(fēng)險最小，也是最為長久的方式。其理由有三：其一，通過合法的土地農(nóng)轉(zhuǎn)非方式獲得非農(nóng)建設(shè)用地，不僅交易成本高，而且風(fēng)險也極高。對于已經(jīng)具有集體所有權(quán)的農(nóng)民來說，肯定不為所取。其二，集體利用自己的土地自辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，由于集體企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清，或者缺乏有能力的企業(yè)家，這類企業(yè)已經(jīng)負(fù)債累累，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民不會再去仿效。其三，集體利用自己的土地與其他人合辦企業(yè)，這種方式也不成功。因為，資金入股的一方通常為大股東，他們控制企業(yè)的經(jīng)營管理，時常會用股東的增資擴股等辦法釋放土地的股份，土地入股方處于企業(yè)控制權(quán)的弱勢地位。土地入股方的集體代表又往往容易被“收買”。企業(yè)虧損，股東還要還債。企業(yè)贏利，作為土地入股方又很難得到收益，企業(yè)會有一大堆理由不分紅或者少分紅。因此，集體只得變通方式來經(jīng)營土地，即：他們將土地出租給企業(yè)或者個人，或者由集體組織在土地上建好廠房、倉庫、店鋪等出租。

《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”國務(wù)院1992年11月23日頒布的《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題意見的通知》中規(guī)定：“集體的土地，必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后才能出讓。如農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以集體所有的土地資產(chǎn)用入股的方式，與外商聯(lián)辦企業(yè)，須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)。”這個“除外”和“入股”本意是為興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村公共事業(yè)開的法律的口子，但是也為農(nóng)民規(guī)避法律、出租土地，找到了變通的途徑。

集體非農(nóng)用土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要有以下特點：流轉(zhuǎn)土地的，申報內(nèi)容與實際使用情況往往不一致。比如，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)容易得到批準(zhǔn)，那么許多非農(nóng)用地申請報建報告都以此為內(nèi)容，而實際上可以辦成商場、店鋪、酒樓等出租。流轉(zhuǎn)土地的申請用地者和拆建者往往不是實際建設(shè)使用者。流轉(zhuǎn)土地一般是由村或管理區(qū)經(jīng)濟組織提出用地申請，辦理拆建手續(xù)，由承租方出資組織施工建設(shè)，土地使用權(quán)證有的辦到出租方名下，有的辦到申辦企業(yè)的名下。承租方取得土地使用權(quán)的依據(jù)是一紙租賃合同或承包合同。行政部門很難發(fā)現(xiàn)其中秘密。集體組織與投資人私下訂立的合同與他們表面的合作、合資合同往往不一致。背后的合同基本是土地、廠房等租賃合同，常見的有《土地使用權(quán)租賃合同》、《土地買賣合同》、《土地轉(zhuǎn)讓合同》等，合同雙方對土地的租賃期限、租金、付款方式、違約懲罰等，都有明確的規(guī)定。合同期限一般較長，少則3至5年，多則20年、50年，有的甚至寫明永久使用權(quán)。租金有分期給付的，也有一次性給付的。

為了防范因企業(yè)經(jīng)營不佳導(dǎo)致的集體土地利益受損，集體組織采用了一些“土辦法”來應(yīng)對。為防止出現(xiàn)企業(yè)不交或者拖欠租金，一種辦法是，在將土地租給企業(yè)之前，先向它收取若干年的土地租金，有的村甚至將20年的租金都給收取了。這樣，企業(yè)即便變卦，集體也不用為收不到土地租金而擔(dān)心了；另一種做法更為極端，就是當(dāng)企業(yè)拖欠租金時，集體組織以斷水?dāng)嚯姷葋肀破髽I(yè)“就范”。這些辦法盡管能在一定程度上保得集體之利，但從長遠(yuǎn)來看，則不利于當(dāng)?shù)毓I(yè)化的推進，因為采取收多年租金的辦法，加大了企業(yè)創(chuàng)辦時的成本；斷電、斷水的辦法則會惡化當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)經(jīng)營環(huán)境，逼使企業(yè)外遷和阻礙新企業(yè)的進入。

執(zhí)法公正與現(xiàn)實公平的矛盾

在變通也不能保證集體利益的情況下，集體只得求助法律來解決。從南海市法院提供的判案來看，當(dāng)農(nóng)民因糾紛走上法庭時，都會出現(xiàn)讓他們難以接受的法律結(jié)果。出租土地和物業(yè)大體有三種方式。其一，純粹由集體組織向企業(yè)或個人出租土地，由對方在該土地上建造廠房的，由于原告村集體組織將農(nóng)村集體所有的土地出租用于非農(nóng)建設(shè)，違反了法律的強制性規(guī)定，法院判原、被告土地承租方所簽訂的《土地租賃合同》是無效合同，要求當(dāng)事人將因合同所取得的財產(chǎn)予以返還。其結(jié)果，作為土地出租方不僅得不到原合同中規(guī)定的土地租金，還要將已經(jīng)收取被告的租金退還承租方。其二，由集體組織向企業(yè)或個人提供廠房等，但集體組織所出租的物業(yè)沒有辦理非農(nóng)的專用手續(xù)的，法院的判決對農(nóng)民也不利。因為根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地非經(jīng)批準(zhǔn)不得改變土地用途，而房屋出租必須取得合法的產(chǎn)權(quán)，在此類案例中，由于集體組織擅自將農(nóng)業(yè)用地改為工業(yè)用地，其所出租的廠房又沒有取得房屋所有權(quán)證，甚至沒有辦理報建手續(xù)，為此，法院也只能判決雙方簽訂的《承包廠房場地合同》無效。雙方因無效合同所取得的財產(chǎn)，都應(yīng)返還。其三，名義上由集體組織向企業(yè)或個人提供廠房，實際上集體組織只出租土地，由企業(yè)或個人在所承租的土地上出資蓋廠房的，法院也同樣判定租賃合同為無效合同，農(nóng)民無法得到出租土地的租金。

集體組織出租非農(nóng)用地也是違法行為，此類土地租賃合同當(dāng)然是無效合同。這種合同是屬于我國合同法第52條規(guī)定的以合法形式掩蓋非法目的的合同。合同在內(nèi)容上和形式上違反了法律和行政訴訟法規(guī)，因而不具有法律效力。由于合同雙方均出于故意過錯，故合同從一開始就是絕對無效。其判決結(jié)果就唯有：將土地使用權(quán)還給集體，土地租金返還交租者。如果實際已經(jīng)使用土地，建了建筑物，后果就嚴(yán)重了。法律規(guī)定，合同無效，土地返回所有者，但他不能取得建筑物的所有權(quán)。盡管建筑物是以土地所有權(quán)人的名義合法報建，但是承租商為出資建筑方的，返還時，集體還要以建筑物和附著物的現(xiàn)值，返還不當(dāng)?shù)美瑢⒔ㄖ锏耐顿Y返還給投資人，出租土地和廠房的投資風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了集體。正因為法律不保護集體非農(nóng)用地租賃行為，就讓一些壞人在承租集體土地和物業(yè)的過程中鉆了法律的空子，坑害了農(nóng)民和集體，自己則謀取了非法利益。有些企業(yè)如果經(jīng)營不下去了，就。有些企業(yè)是在合同期滿之前，向法院。比如合同是10年期限，到期后其地上建筑物得無償歸集體，于是他們會在到了7～8年時，有意不交租金以引起，在法院認(rèn)定合同無效后，集體還得向他們返回建筑物的價值，他們反而能從集體拿回投資。目前在廣東，從省到地市到縣市級法院，都這樣處理。這種結(jié)果對集體來說簡直無法接受，法院的領(lǐng)導(dǎo)對此很苦惱，他們反映在處理這類案子時壓力太大，村民要示威。村民說，我們老老實實的，人家鉆空子。罵法院不是保護好人，是保護鉆法律空子的人。

判案人員的執(zhí)法是公正的，地產(chǎn)庭的負(fù)責(zé)同志告訴我們，有些案子他們是違心判下去的，集體和農(nóng)民肯定是不接受的。這種社會現(xiàn)象違反了法律的公平原則，保護了壞人，如此眾多的能讓壞人鉆空子的案情頻繁出現(xiàn)難道就不應(yīng)該找找法律本身不適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的問題了嗎？也就是說，在現(xiàn)行法律下，地方政府所作出的變通，無論多么符合當(dāng)?shù)貙嶋H，也無論它能給集體和農(nóng)民帶來多大福利，這種做法都無法繞開現(xiàn)行法律的約束。因為現(xiàn)行的《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》、《民法通則》，出于保護耕地的目的，對集體土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地卡得死死的，而且對土地的出租設(shè)定了更為嚴(yán)格的限制。《土地管理法》第9條規(guī)定，國有土地，農(nóng)民集體土地可以給單位和個人使用。《農(nóng)業(yè)法》第4條規(guī)定，國有土地和集體土地可以依法轉(zhuǎn)讓。集體土地可以依法轉(zhuǎn)讓給單位或個人使用。但是，《土地法》第63條和《民法通則》第83條，卻又明確集體土地不能出租、轉(zhuǎn)讓與出讓。也就是說，按照現(xiàn)行法律，農(nóng)民要將集體的土地這篇文章做活是不可能的。

完善有關(guān)農(nóng)村集體非農(nóng)用地法律是當(dāng)務(wù)之急

南海在土地使用上所反映出的現(xiàn)實與法律的沖突，表明目前法律的規(guī)定已明顯滯后于經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實。不允許集體土地在轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地以后的出租、轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定已嚴(yán)重制約經(jīng)濟發(fā)展。

具體而言，第一，將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有，不利于農(nóng)村的工業(yè)化和城市化。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，這兩種性質(zhì)的土地在參與工業(yè)化時，土地的價格差別太大。如果是農(nóng)民自己將集體土地非農(nóng)化，其主要支出集中在搞填土等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，即使加上購買異地土地農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，一畝地的費用也就幾萬元。而如果是變成國有土地，就是一般工業(yè)用地辦出讓手續(xù)，其費用起碼也要15萬元。對企業(yè)來講，地價如此高昂，是難以承受的，地方利用土地招商引資以發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的愿意也只能落空。

第二，現(xiàn)行的法律法規(guī)鼓勵的是讓集體以自用的土地來辦企業(yè)。據(jù)我們了解，在浙江溫州等地，廣東的南海、順德、東莞等地，凡是私營企業(yè)發(fā)達的地方，集體出租土地現(xiàn)象就較為普遍。集體組織已經(jīng)不會再去辦企業(yè)了。他們出租土地，為一批批民營企業(yè)的不斷壯大提供了條件。我們的法律已經(jīng)嚴(yán)重滯后于沿海發(fā)達地區(qū)的土地利用現(xiàn)狀，甚至違反了制定法律條款的初衷。

第三，現(xiàn)行的土地法規(guī)在制定時，沒有考慮到近幾年大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的實際情況。企業(yè)改制后的土地使用者已不是本集體組織，他們要么向農(nóng)村集體組織交納土地租金，但法律不答應(yīng)；要么通過國有出讓獲得土地使用，但成本太高。這是一個兩難的困境。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制后土地問題已對現(xiàn)行法律、法規(guī)的修正形成倒逼之勢。

第四，無論是將土地轉(zhuǎn)為國有，還是集體利用自己的土地自辦企業(yè)，都無法保障土地非農(nóng)化以后農(nóng)民的土地權(quán)益。在廣東這類土地級差收益十分顯著，農(nóng)民已經(jīng)覺醒了。有的地區(qū)，單靠國家強制的辦法以使農(nóng)民失去土地的做法已很難行得通。如果沒有機制來保障土地非農(nóng)化后農(nóng)民對土地級差收益的分享，其后患無窮。

集體土地租賃合同范文第3篇

【文章編號】1007-4309（2011）03-0166-1.5

土地使用權(quán)，是指單位或者個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補辦出讓手續(xù)、補繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。

一、土地批租制的分析

根據(jù)地租理論，城鎮(zhèn)土地地租主要包括絕對地租和級差地租兩部分（個別土地租金中的壟斷地租不在此討論范圍內(nèi)）。絕對地租一般指城鎮(zhèn)中位置最差的土地所必須支付的最低標(biāo)準(zhǔn)地租；級差地租一般指城鎮(zhèn)土地位置差別和土地固定資本含量差別造成土地租金差別，其中位置的優(yōu)劣形成級差地租Ⅰ，土地投資多少形成級差地租Ⅱ。城鎮(zhèn)中一塊土地的地租通常是由絕對地租、級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ加總得到的。通常把城市與農(nóng)村交界處的土地地租視作絕對地租，而一幅土地的絕對地租可以與政府征用農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地過程中發(fā)生的征地費用相對應(yīng)，是在土地使用權(quán)出讓之前就發(fā)生的；一幅土地的級差地租Ⅱ可以與政府對這塊土地支出的前期開發(fā)費用（七通一平）相對應(yīng)，也是在土地出讓之前發(fā)生的。與絕對地租和級差地租Ⅱ不同，級差地租Ⅰ決定于土地的位置，其量值取決于土地的位置優(yōu)劣所決定的供求狀況（根據(jù)地租Ⅰ的特點，可稱之為位差地租），不同時點的供求狀況不同決定了級差地租Ⅰ在出讓期內(nèi)不同年份中的量值不同，需要通過評估來確定。所以，地租主要由出讓之前的征地費、前期開發(fā)費和出讓期間的位差地租三部分組成，其中位差地租在使用期間會隨著外部影響因素的變化而發(fā)生大幅度的變化，從而在整個地租中起決定性作用。

如前所述，土地批租制是政府一次性出讓若干年的土地使用權(quán)后，并一次收取出讓期內(nèi)各個年度年地租的貼現(xiàn)值總和（出讓金）。通過對地租的構(gòu)成分析可以看出，每年的土地租金并不是固定不變的，雖然征地費和前期開發(fā)費是固定的，但位差地租在出讓期內(nèi)不同年份中的量值是不同的，需要通過評估來確定，只有在確定了土地出讓期內(nèi)不同年份的位差地租，才能最終確定土地出讓金。在土地出讓初始階段，因為不可能掌握未來不同年份中影響土地位差地租的所有信息，也就無法在初始階段通過確定未來年份的位差地租并貼現(xiàn)來算出當(dāng)前的土地出讓金，因此，土地出讓金只具有理論意義，而不能直接確定為土地的出讓價格。在實際操作中，香港政府主要通過在一級土地市場上拍賣的方式出讓土地，拍賣價格形成了地價（土地的出讓價格）。比較地價和土地出讓金可以發(fā)現(xiàn)，地價與土地出讓金的唯一不同之處在于用未來年份的“預(yù)期位差地租”替代了“真實位差地租”，土地使用權(quán)的買賣雙方在土地出讓初始期，通過對未來出讓期內(nèi)全部年份的土地位差地租進行預(yù)評估，再將經(jīng)過評估的地租貼現(xiàn)換算成各自認(rèn)可的當(dāng)前土地價格，然后在一級市場上達成土地出讓交易。因為用“預(yù)期位差地租”替代了“真實位差地租”，加之土地市場中投機因素的存在，地價與土地出讓金必然會發(fā)生背離，背離的程度取決于對未來土地供求信息掌握的不完全程度以及土地市場的投機程度，背離的結(jié)果必然導(dǎo)致土地市場價格的扭曲，現(xiàn)實中的表象就是土地市場價格的波動要大于土地租金的波動。

二、土地年租制的分析

土地年租制與土地批租制相比較，主要區(qū)別體現(xiàn)在以下兩個方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內(nèi)的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金；二是每年調(diào)租，土地年租制按年收取的租金不是固定不變的（在這一點上區(qū)別于名義年租制），而是每年調(diào)整土地的租值。

地租是土地使用權(quán)的報償，在這一點上土地年租制與土地批租制的本質(zhì)是相同的，但在征收方式上兩種制度略有不同：在土地批租制度下，地租就是土地出讓金（出讓期限內(nèi)各個年度地租的貼現(xiàn)值總和）；在土地年租制度下，地租就是土地的年租金。需要說明的是，土地年租制與土地批租制在征收方式上并不是完全對立的，實行土地年租制并不意味著一定要取消土地批租制。如前所述，地租中所含的征地費和前期土地開發(fā)費是在土地出讓前就已經(jīng)發(fā)生的，數(shù)額也是固定的，因此可以在土地出讓初期征收，沒有必要再分?jǐn)偟讲煌攴莸哪曜饨鹬姓魇铡Ｐ枰茨甓仍u估和征收的主要是地租中所含的位差地租。理論上說，不同年份的位差地租應(yīng)該由市場決定，即由該年份內(nèi)土地使用權(quán)的供求關(guān)系來決定，但因為土地的不動產(chǎn)性質(zhì)，其使用權(quán)不可能每年都在土地市場上交易，所以位差地租在實際征收上是行不通的，實踐中往往采用土地市場價值或租金價值的評估值作為征收位差地租的依據(jù)。

此外，實際年租金反映的是以年為單位時間的土地租賃關(guān)系，而不是以年為單位時間的土地使用權(quán)買賣關(guān)系，即實際年租金是土地年租，而不是土地年價，理論上只有位差地租可以當(dāng)作土地年價。在香港，實際年租金雖然通過每年重新評估租金市值來實現(xiàn)與市場位差地租同步變化，但因為評估租金市值時有信息失真的問題。加之租率是由政府決定而不是由供求關(guān)系決定的，因此實際年租金與位差地租必然會存在“租金差值”，“租金差值”的大小由評估租金市值的準(zhǔn)確程度及政府設(shè)置實際年租金租率的合理程度決定。在香港的實際年租制度下，實際年租金因不能完全反映該年內(nèi)土地使用權(quán)的供求關(guān)系，導(dǎo)致“租金差值”的存在，不同年份的“租金差值”因為不能在土地年租金中體現(xiàn)，就必然要經(jīng)過貼現(xiàn)進入土地出讓金中，成為初始地價的組成部分。

三、土地使用權(quán)會計處理案例分析

案例：甲公司成立子公司丙公司從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及租賃業(yè)務(wù)，丙公司欲使用乙公司持有的土地使用權(quán)建造商場及辦公樓，用于租賃經(jīng)營。甲公司與乙公司約定，甲公司為未來丙公司的實際控制人；乙公司對丙公司不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，定期收取固定收入。對于甲公司和乙公司對于該土地使用權(quán)的合作方式，筆者提出下述兩種方案，進行會計及稅務(wù)處理探討。

解決方案：2001年1月1日，甲公司以現(xiàn)金出資形式成立全資子公司丙公司，丙公司于乙公司簽訂一份租賃合同。合同規(guī)定，該土地使用權(quán)租賃期限為40年，每年年末支付租金80萬元。在租賃開始日土地使用權(quán)的公允價值為1000萬元，賬面原值700萬元，累計攤銷28萬元，該土地使用權(quán)已使用2年，剩余年限為48年，年利率為8%，不考慮乙和丙公司經(jīng)營情況，計算相關(guān)稅費。

綜上所述該方案在財務(wù)的賬務(wù)處理方面遵循以下會計準(zhǔn)則：乙、丙公司按會計準(zhǔn)則21號《租賃》中融資租賃規(guī)定進行財務(wù)處理。

方案中乙公司以融資租賃方式出租土地使用權(quán)時，需要按評估公允價值與賬面價值的差額繳納企業(yè)所得稅；同時，每期對計稅營業(yè)額應(yīng)按直線法計算營業(yè)稅及附加，總共需繳納139.04萬元。

丙公司在融資租賃期間不持有該土地使用權(quán)，無需繳納契稅。每年按資產(chǎn)公允價值攤銷，同時攤銷未確認(rèn)的融資費用，在計算應(yīng)納稅所得額時做納稅調(diào)整（該融資租賃期間，土地成本=3200萬元）。

集體土地租賃合同范文第4篇

王成陽收到了江蘇徐州市中級人民法院民事裁定書，裁定書上的時間離他的時間正好七個半月。

2005年12月28日，江蘇省新沂市新安鎮(zhèn)居民王成陽因與新沂市新安鎮(zhèn)瑯墩村村民委員會土地租賃合同案，向徐州市中級人民法院提請訴訟：請依法判令被告強行終止租賃合同，給原告造成直接經(jīng)濟損失1044446.44元，并承擔(dān)違約責(zé)任，判令被告承擔(dān)本案訴訟費。

2006年7月12日，徐州市中級人民法院作出裁定：“該案不屬于人民法院受理民事案件的范圍。”“原告王成陽被告瑯墩村民委員會也系所訴主體錯誤。”“駁回原告王成陽的。案件受理費50元由原告王成陽負(fù)擔(dān)。”

事件回放

2000年12月12日，第二次創(chuàng)業(yè)的王成陽與新沂市新安鎮(zhèn)瑯墩村的前身墨河村村委會簽訂了《土地租賃合同》。合同約定瑯墩村將一級公路南側(cè)蛇廠西側(cè)土地28畝租給王成陽作種植、養(yǎng)殖、辦廠使用，租期15年，每年租金7000元。合同還作了許多具體約定。

合同簽訂后，王成陽如期向瑯墩村交付租金，把全部身心投入到這塊讓他寄以希望的土地上，利用一切資金渠道對承租土地進行投資和整理，動員全家老小，進行打井、修渠、鋪路。種油桃、楊樹、銀杏等樹種，養(yǎng)雞、鴨、豬等畜禽，修建圍墻、簡易房、廁所、圈舍，實施生態(tài)種植和養(yǎng)殖。眼看著果樹開花結(jié)果，經(jīng)濟林成材，良種畜禽適應(yīng)生長，付出的勞動已逐步開始回報，王成陽一家人喜在心中，笑在臉上，附近熟悉的村民都夸他能干，把他作為心中的創(chuàng)業(yè)榜樣向他學(xué)習(xí)，向他請教技術(shù)。

然而，沒有任何跡象，2004年10月14日，瑯墩村主要負(fù)責(zé)同志帶著新沂開發(fā)區(qū)管委會人員找到王成陽告之，2005年1月，徐市新沂經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會辦公室因建設(shè)徐州統(tǒng)一羊毛制品有限公司需要，征用瑯墩村民委員會土地，王成陽承租的土地即屬被征地范圍，收回租賃土地，解除租賃關(guān)系。

王成陽認(rèn)為合同約定15年，不同意解除。從2004年10月14日起，瑯墩村就不斷地以開發(fā)區(qū)要地和拿市領(lǐng)導(dǎo)決定為由向他施加壓力，瑯墩村還單方面委托新沂市價格認(rèn)證中心對租賃土地上附著物作價188135元，并且告訴王成陽這是根據(jù)徐州市政府的（2004）84號文件規(guī)定計算出來。因沒有看到土地征用的通告和批文，王成陽還給新沂市委書記寫了一封信，陳述自己既支持政府工作但也希望得到維權(quán)的思想，一直做著維權(quán)的抗?fàn)帯５牵瑥?004年10月14日起，他的工作和生活的秩序都已被打破，一直到2005年11月9日，疲憊中的王成陽只得照數(shù)領(lǐng)取瑯墩村單方面委托新沂市價格認(rèn)證中心對租賃土地上附著物作價的款額。

但事后王成陽對照徐州市政府發(fā)［2004］84號文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)新沂市價格認(rèn)證中心對租賃土地上附著物作價的款額少算許多；再根據(jù)《合同法》等法律規(guī)定，如果繼續(xù)承租滿15年，即使按照現(xiàn)時物價計算也可獲得收入90多萬元。

王成陽多次找到瑯墩村要求增加賠償，但瑯墩村以及它的上級管理單位新沂開發(fā)區(qū)管委會總以種種理由推脫，王成陽只得寄希望于法律，依法。

所判非所求

徐州市中級人民法院的裁定是：“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規(guī)定‘……對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。’因而，該案不屬于人民法院受理民事案件的范圍。”

但事實上王成陽的要求并不是對補償標(biāo)準(zhǔn)有異議，而恰恰是要求人民法院通過法律手段，依法要求瑯墩村真實地按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行補償。

江蘇省律師協(xié)會刑辯委員會委員、江蘇省先進律師莊稼人認(rèn)為，法院裁定認(rèn)為王成陽對市政府制定的征地補償標(biāo)準(zhǔn)有異議，不符合王成陽的訴求，是所問非所答，是游離于人訴狀之外假設(shè)一個命題，然后再判斷這個假設(shè)命題的錯誤，這就歪曲和改變了人的真實意圖。

瑯墩村強調(diào)出租土地被國家征用就應(yīng)當(dāng)立即解除合同，并且可以強行解除，是否合法合理？《土地管理法》規(guī)定，凡集體土地被國家征用，要經(jīng)過嚴(yán)格的申報和批準(zhǔn)手續(xù)，此案涉及的土地必須經(jīng)過省級國土廳批準(zhǔn)，而且要公告，要有批文，不是縣級國土局出一個證明就能認(rèn)定的。

本案租賃合同，經(jīng)過法庭審查屬于有效合同，既符合法律規(guī)定，又是雙方當(dāng)事人真實意思的體現(xiàn)。但是，本案出租方?jīng)]有按照法律規(guī)定的程序解除合同，而是單方強行解除，構(gòu)成違約。依照《合同法》規(guī)定，合同一方違約的，應(yīng)賠償對方經(jīng)濟損失，包括履行合同后可以獲得的利益。王成陽的請求是符合這一規(guī)定的。

瑯墩村合約不履行不符合法律中不可抗力的規(guī)定，瑯墩村始終不能在合理期限內(nèi)提供因不可抗力不能履行義務(wù)的證明，而此案中的土地征用并不是不可抗力構(gòu)成要件。

合同條款如何理解

“雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同第十一條約定‘若因國家或上級政府部門征地需終止合同的，需征地部門或單位承擔(dān)給乙方所造成損失。’該解決爭議條款從文字解釋上可以得出這樣的結(jié)論，即因征地發(fā)生糾紛后，由原告王成陽找征地部門解決，實質(zhì)上是放棄了對該案被告瑯墩村民委員會實體上的請求權(quán)和程序上的權(quán)。因而，原告王成陽被告瑯墩村民委員會也系所訴主體錯誤。”

合同第二條第一項“租期為壹拾伍年”，第十項中再說“本合同為十五年不變合同，雙方不得反悔”；第五條第一項“乙方如不租滿十五年，仍然要支付十五年的租金”。意思很明了，那就是乙方不想租也要租；第四條第三項“如給乙方造成經(jīng)濟損失，甲方應(yīng)按乙方所交租金的十倍賠償。”是按一年交的租金十倍賠償，還是按已交租金的總額的十倍賠償？

第十條“若因國家或上級政府部門征地需終止合同的，甲方應(yīng)和需征地部門或單位共同承擔(dān)給乙方所造成損失”。其中“甲方應(yīng)和”及“共同”被用兩道黑線劃了，就成了法院裁定書中的內(nèi)容：“雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同第十一條約定‘若因國家或上級政府部門征地需終止合同的，需征地部門或單位承擔(dān)給乙方所造成損失。’”

可以看出，這份合同簽定的時候氣氛是友好的，不然不會隨意改動，也不會有諸多文字的不嚴(yán)謹(jǐn)，條款中語氣包含著當(dāng)?shù)孛癖娖綍r處理經(jīng)濟事務(wù)的習(xí)慣。其實，依據(jù)雙方簽定的合同，王成陽想的理由并不少，當(dāng)然這又要看主審法官怎么理解了，個中端倪外人無法想象。

那么，被用兩道黑線劃后的“若因國家或上級政府部門征地需終止合同的，需征地部門或單位承擔(dān)給乙方所造成損失。”真實意思是什么？是真的在第三方對合同中的土地征用的時候，給王成陽造成的損失與瑯墩村無關(guān)，由王成陽直接向第三方要求賠償？還是與當(dāng)?shù)孛癖娖綍r處理經(jīng)濟事務(wù)習(xí)慣相吻合的意思：第三方給王成陽造成損失，由合同雙方共同算好帳，向第三方索賠，由第三放把錢先給瑯墩村，然后再由瑯墩村轉(zhuǎn)移支付給王成陽？或者瑯墩村出具具有法律效力的委托手續(xù)，由王成陽向第三方索取？土地不屬于個人的，這是文盲都知道的事情，難道具有中專以上文化程度的王成陽不知道？

中華律師協(xié)會會員、法律學(xué)者王志敏認(rèn)為，哲學(xué)是諸科學(xué)的結(jié)晶，它重要的特征就是用聯(lián)系的觀點去分析問題和解決問題，法律也不例外。不用聯(lián)系的觀點去分析問題和解決問題，斷章取義，就事論事，把互不相聯(lián)的事實相加，或把互相聯(lián)系的事實分割，那么，對事，可以顛倒黑白；對人，可以好人說成壞人，也可以把壞人說成好人。

從相關(guān)聯(lián)及客觀存在的事實上可以看出，在針對第三方的問題，王成陽與瑯墩村應(yīng)該是利益共同體，即便他們獲得的利益需要按合同向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)移或分割。

關(guān)于王成陽與瑯墩村之間的經(jīng)濟糾紛案，把整個合同的條款、地方處理經(jīng)濟事務(wù)的習(xí)慣、簽定協(xié)議時的互相友好、實際利益的共享等等因素聯(lián)系起來，不管是通過調(diào)解還是法律訴訟都應(yīng)該不難解決。

補償結(jié)論懸殊太大

同樣一塊地，同樣地上附著物，同一個標(biāo)準(zhǔn)，計算的結(jié)果,卻有著太大懸殊。

江蘇省新沂市價格認(rèn)證中心先是結(jié)論為179425元，王成陽對此鑒定結(jié)論持有異議，要求補充鑒定，新沂市價格認(rèn)證中心于2005年9月29日對原告王成陽申請補充鑒定作出答復(fù)，調(diào)整后的總補償金額為188135元。

江蘇省連云港港城司法會計鑒定所接受委托，對此案中附著物的補償費用作了司法鑒定，得出的結(jié)論是：王成陽承租土地上的應(yīng)得補償費用為320557.10元。與新沂市價格認(rèn)證中心補充鑒定結(jié)論相差132422.10元。

案中幾許玩味

瑯墩村在答辯狀中稱，和王成陽簽定租賃合同的是“新沂市新安鎮(zhèn)墨河村”，而自己是“新沂市新安鎮(zhèn)瑯墩村”，不應(yīng)該成為訴訟主體。能證明這兩個村是同一個主體，瑯墩村的律師應(yīng)該知道這其實并不難，但不知道為什么要寫上這答案明了的條款。在瑯墩村因為此案涉及的問題給新沂開發(fā)區(qū)管委會的便信中寫到：“因開發(fā)建設(shè)需要我村（原墨河村）在200年12月12日與王成陽簽訂的土地租賃合同……雙方協(xié)商達成共識自愿終止合同。”這不僅是為了官司的應(yīng)訴，也反映了一種心態(tài)。

此案中涉及的土地是否有具有批準(zhǔn)權(quán)部門的核批手續(xù)？如果有，國家明確要求公告，為什么不公告？是否以租代征？此地塊多少錢一畝？開發(fā)區(qū)到底給沒給村里錢？如果沒給，為什么沒給？如果給了，給多少，又給了誰？里面是否還應(yīng)該包括王成陽按規(guī)定應(yīng)得的損失補償及未來受益的那部分？

集體土地租賃合同范文第5篇

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

注冊地址：_________

乙方：_________（承租方），系根據(jù)中國法律成立并合法存續(xù)的_________公司。

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

注冊地址：_________

根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及國土資源部國土資函_________號《_________》、國土資函_________號《_________》，甲方向乙方出租國有土地使用權(quán)（以下簡稱“土地使用權(quán)”）。為明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，訂立本合同。

第1條　土地使用權(quán)租賃范圍

1.1　甲方依據(jù)本合同出租給乙方的土地使用權(quán)所屬之土地位于_________、_________等_________個省市，面積_________平方米（以下稱“租賃土地”）。對該租賃土地的詳細(xì)描述作為附件一，構(gòu)成本合同之一部分。

1.2　甲方保證其已通過授權(quán)經(jīng)營方式取得上述租賃土地的土地使用權(quán)，有合法出租的權(quán)利。甲方已獲得國土資源部頒發(fā)的相關(guān)的土地授權(quán)經(jīng)營書，文件號為國土資函_________號。該授權(quán)經(jīng)營書以及與上述租賃土地有關(guān)的權(quán)屬證明及相關(guān)文件作為附件二，構(gòu)成本合同之一部分。

1.3　對于乙方的_________個加油站現(xiàn)已占用的_________平方米集體土地，甲方承諾自乙方營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起一年內(nèi)，辦理完征用手續(xù)，取得國家主管部門的授權(quán)，并租賃給乙方使用。在辦理上述征地手續(xù)期間，乙方有權(quán)依據(jù)國土資源部國土資函_________號《_________》，合法無償使用該等土地。

1.4　甲方根據(jù)本合同出租土地使用權(quán)。土地所有權(quán)屬于國家。

第2條　租賃期限

2.1　土地使用權(quán)租賃期限為_________年，自_________年_________月_________日起算。

2.2　如果乙方要求延長租賃期限，乙方應(yīng)在前述租賃期限期滿之前至少_________個月以書面形式通知甲方。

2.3　甲方在收到乙方按前款發(fā)出的延長租賃期通知后，應(yīng)同意該等延長，并應(yīng)同乙方在前述租賃期滿前簽訂新的租賃合同。甲方應(yīng)在租期后滿前辦理完畢土地使用權(quán)可續(xù)租的一切有關(guān)的政府部門審批及手續(xù)。續(xù)租的租金標(biāo)準(zhǔn)依國家的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或（在無該等標(biāo)準(zhǔn)時）依當(dāng)時的市場價格執(zhí)行。

2.4　甲乙雙方同意，乙方可以在本條第1款租賃期滿前的任何時候終止租賃本合同項下部分或全部土地使用權(quán)，但乙方須在其所要求的終止日前_________個月書面通知甲方。

第3條　租賃用途

3.1　乙方應(yīng)在甲方與土地管理部門簽署的土地授權(quán)經(jīng)營書所限定的用途范圍內(nèi)使用土地。

3.2　在符合3.1條的前提下，租賃期內(nèi)乙方若要依法將租賃土地的部分或全部改作他用時，應(yīng)書面通知甲方。甲方應(yīng)在接到乙方書面通知之日起_________日內(nèi)決定是否同意該等改變。如同意，則甲方應(yīng)到有關(guān)部門辦理相應(yīng)批準(zhǔn)手續(xù)。在取得批準(zhǔn)后，乙方方可按改變后的用途使用。

第4條　租賃土地交付使用

4.1　甲方自本合同正式生效之日將土地使用權(quán)交付乙方。

4.2　乙方在甲方將該土地使用權(quán)交付之日起，必須依照土地授權(quán)經(jīng)營書規(guī)定的土地用途實施相應(yīng)的經(jīng)營、管理、使用等行為。

第5條　租金及稅費

5.1　乙方按照本合同應(yīng)向甲方每年支付總額為_________元人民幣的租金（“租賃土地年租金”）。對于本合同1.3條所述集體土地的租金，乙方每年應(yīng)向甲方另行支付（但租金的計算和支付應(yīng)以甲方按1.3條的規(guī)定將土地使用權(quán)租賃給乙方之后），租金的計算方法為：集體土地年租金=租賃土地年租金（人民幣元）/_________（平方米）集體土地面積（平方米）。在本合同有效期內(nèi)，甲乙雙方每_________年可以對前述租金協(xié)商調(diào)整。

5.2　甲乙雙方同意，對于按照本合同的規(guī)定終止使用的部分土地，乙方支付甲方的總租金數(shù)應(yīng)依該土地所在的地域和用途按雙方協(xié)商確定的金額做相應(yīng)減少。

5.3　本合同所規(guī)定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金額應(yīng)為該年度租金總額的_________分之一。每一筆租金應(yīng)于每年_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、（前述每個日期均為“付款日”）之前交付甲方。無論前款規(guī)定如何，第一筆租金額應(yīng)按下述計算方法計算并在本合同生效后第一個付款日支付給甲方：年租金/_________合同生效日至合同生效后第一個付款日的實際天數(shù)。

5.4　甲方負(fù)責(zé)交納與租賃土地有關(guān)的土地稅、費及其他法定的費用。本合同簽訂后由于國家政策變化導(dǎo)致的該等費用增加部分由雙方合理分擔(dān)。雙方應(yīng)于每年的_________月_________日結(jié)算該等費用前一年度的增加部分。

第6條　雙方的權(quán)利和義務(wù)

6.1　甲方的權(quán)利和義務(wù)：

（a）　依據(jù)本合同約定向乙方收取租金。

（b）監(jiān)督乙方依據(jù)本合同約定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改變用途的，甲方有權(quán)收回相關(guān)土地的土地使用權(quán)。

（c）本合同期滿不再延續(xù)的，甲方有權(quán)收回該土地的土地使用權(quán)。

（d）甲方需根據(jù)本合同的約定，及時完整地向乙方提供租賃土地之土地使用權(quán)。

（e）甲方應(yīng)支持乙方在獲得必需的法定批準(zhǔn)后，在承租的土地上新建、擴建、改建永久性或臨時性建筑物、構(gòu)筑物。

（f）租賃期間，甲方對該土地相鄰?fù)恋匦惺箼?quán)利不得妨礙乙方對該土地行使正當(dāng)權(quán)利。

（g）對于政府因公益事業(yè)而附設(shè)的各種管線穿越該租賃土地的綠化地區(qū)和其他區(qū)域所造成的對租賃土地的破壞，甲方無需作任何工程上的修補或經(jīng)濟上的補償。

（h）甲方保證不侵犯乙方在租賃土地上的任何建筑物、附著物的所有權(quán)，包括占有、使用、處分及收益的權(quán)利和利益。

（i）在本協(xié)議有效期內(nèi)，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得提前終止協(xié)議或部分及全部收回土地使用權(quán)，但本協(xié)議另有規(guī)定者除外。

6.2　乙方的權(quán)利和義務(wù)：

（a）乙方有權(quán)依據(jù)本合同

的約定使用土地。

（b）乙方須向甲方及時按本合同支付租金。

（c）乙方須根據(jù)本合同約定用途使用土地，并接受甲方監(jiān)督。

（d）租賃期滿不再續(xù)租的，乙方須及時、完整地向甲方交回不再續(xù)租之部分或全部租賃土地的土地使用權(quán)。

（e）乙方不得將租賃的土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。

（f）乙方應(yīng)保證政府管理、公安、消防、救助人員及其緊急器械、車輛等在進行緊急救險或執(zhí)行公務(wù)時能順利進出該土地。

（g）乙方在土地租用期間應(yīng)對承租土地內(nèi)的市政設(shè)施妥善保護，不得損壞，否則應(yīng)承擔(dān)修復(fù)所需的一切費用。

第7條　合同的變更和終止

7.1　對本合同的任何變更，須經(jīng)雙方同意，并以書面形式作出方可生效。為了避免歧義，乙方按本合同要求延長租期或終止租賃，應(yīng)按本合同的有關(guān)條款進行。

7.2　本合同按下列方式終止：

（a）本合同期限后滿，或

（b）本合同有效期限內(nèi)雙方達成終止協(xié)議，或

（c）本合同任何一方因地震、風(fēng)暴、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等不可抗力喪失繼續(xù)履行本合同的能力，或

（d）根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，或有管轄權(quán)的法院或仲裁機構(gòu)所做出的終止本合同的判決、裁定或決定而終止本合同。

第8條　違約責(zé)任及損害賠償

任何一方違反本合同約定，另一方可以要求或采納本合同和法律所允許的補救措施，包括但不限于實際履行和補償經(jīng)濟損失。

第9條　雙方的陳述和保證

9.1　甲方的陳述和保證：

（a）甲方是依法成立的企業(yè)，具有獨立的法人資格，現(xiàn)持有有效的營業(yè)執(zhí)照。

（b）甲方一直依法從事經(jīng)營活動，并未從事任何超出法律規(guī)定的營業(yè)范圍的活動。

（c）甲方為簽署本合同所需的一切政府審批（如需要）以及內(nèi)部授權(quán)程序都已獲得或完成，簽署本合同的是甲方的有效授權(quán)代表，并且本合同一經(jīng)簽署即構(gòu)成對甲方有約束力的責(zé)任。

（d）甲方簽署本合同或履行其在本合同項下的義務(wù)并不違反其訂立的任何其他合同或其公司章程，亦不違反任何法律、法規(guī)或規(guī)定。

9.2　乙方的陳述和保證：

（a）乙方是依法成立的股份制企業(yè)，具有獨立的法人資格，現(xiàn)持有有效的營業(yè)執(zhí)照。

（b）乙方一直依法從事經(jīng)營活動，并未從事任何超出法律規(guī)定的營業(yè)范圍的活動。

（c）乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序都已完成，簽署本合同的是乙方的有效授權(quán)代表，并且本合同一經(jīng)簽署即構(gòu)成對乙方有約束力的責(zé)任。

（d）乙方簽署本合同或履行其在本合同項下的義務(wù)并不違反其訂立的任何其他協(xié)議或其公司章程，亦不違反任何法律、法規(guī)或規(guī)定。

第10條　不可抗力

10.1　如果本合同任何一方因受不可抗力事件（不可抗力事件指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風(fēng)、地震、及其它自然災(zāi)害、交通意外、罷工、騷動、暴亂及戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）以及政府部門的作為及不作為）影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

10.2　聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)以手遞或掛號空郵向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當(dāng)證據(jù)。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

不可抗力事件發(fā)生時，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，甲乙雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項下的各項義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則適用本合同7.2（c）關(guān)于合同終止的規(guī)定。

第11條　其他規(guī)定

11.1　除本合同另有規(guī)定外，未經(jīng)另一方書面同意，任何一方不得轉(zhuǎn)讓其在本合同項下的全部或部分權(quán)利或義務(wù)。

11.2　合同及其附件構(gòu)成雙方全部合同，并取代雙方以前就該等事項而達成之全部口頭或書面的協(xié)議、合約、理解和通信。

11.3　本合同任何一條款成為非法、無效或不可強制執(zhí)行并不影響本合同其它條款的效力及可強制執(zhí)行性。

11.4　本合同或其附件的修訂僅可經(jīng)書面協(xié)議并經(jīng)雙方授權(quán)代表簽字且須經(jīng)雙方采取適當(dāng)?shù)姆ㄈ诵袆优鷾?zhǔn)而作出。

11.5　除非另有規(guī)定，一方未行使或延遲行使其在本合同項下的權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)并不構(gòu)成對這些權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)的放棄，而單一或部分行使這些權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)并不排斥任何其它權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)的行使。

11.6　本合同附件是本合同不可分割的組成部分，并與本合同具有同等約束力，如同已被納入本合同。

第12條　通訊

一方根據(jù)本合同規(guī)定作出的通知或其它通訊應(yīng)采用書面形式并以中文書寫，并可經(jīng)專人手遞或郵務(wù)發(fā)至以下規(guī)定的另一方地址，或傳真至另一方規(guī)定的傳真號碼，通知被視為已有效作出的日期應(yīng)按以下的規(guī)定確定：

（a）經(jīng)專人交付的通知應(yīng)在專人交付之日被視為有效。

（b）以掛號郵務(wù)寄出的通知應(yīng)在付郵（以郵戳日期為準(zhǔn)）后第_________天（若最后一天是星期日或法定節(jié)假日，則順延至下一個工作日）被視為有效。

（c）以傳真形式發(fā)出的通知應(yīng)被視作于傳真完畢的時間作出，唯發(fā)件人應(yīng)出示傳真機就其所發(fā)出的文件而打印的報告以證明有關(guān)文件已經(jīng)完滿地傳給對方。

雙方通訊地址和傳真號碼如下：

名稱：_________

通訊地址：_________

傳真：_________

郵編：_________

名稱：_________

通訊地址：_________

傳真：_________

郵編：_________

若一方更改其通訊地址或傳真號碼，應(yīng)盡快按本條規(guī)定書面通知另一方。

第13條　適用法律和爭議的解決

13.1　本合同應(yīng)適用中華人民共和國法律并應(yīng)根據(jù)中華人民共和國法律解釋。

13.2　凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成，甲、乙任何一方均可將該等爭議提交_________仲裁委員會，按照申請仲裁時該仲裁委員會有效的仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是

終局的，對雙方均有約束力。

第14條　附則

14.1　本合同以中文書寫。

14.2　本合同正本一式_________份，雙方授權(quán)代表簽署并加蓋公章后生效且其效力追溯至_________年_________月_________日起計算，各份合同具有同等效力。

甲方（蓋章）：_________

乙方（蓋章）：_________

授權(quán)代表（簽字）：_________

授權(quán)代表（簽字）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

簽訂地點：_________