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房產(chǎn)調(diào)控范文第1篇

關(guān)鍵詞：稅收杠桿房產(chǎn)稅供求平衡宏觀調(diào)控

就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。

一、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法

各國對利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預(yù)期，實際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為

房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風(fēng)險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。

（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼

房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關(guān)的稅收補貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）設(shè)計差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權(quán)屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機性房地產(chǎn)需求，但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

從國際稅收實踐來看，當房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應(yīng)對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產(chǎn)增值稅。

（四）充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產(chǎn)市場,擴大了國內(nèi)的有效需求,推動了國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展。（五）針對房地產(chǎn)市場征收不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產(chǎn)稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動產(chǎn)的評估價值。不動產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產(chǎn)稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產(chǎn)稅的國家，一般征收財產(chǎn)稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產(chǎn)與其他財產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產(chǎn)課征一般財產(chǎn)稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的評估價值。其中美國的財產(chǎn)稅最具代表性。當然還有定期不動產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過對房地產(chǎn)的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產(chǎn)市場的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時也打擊了房地產(chǎn)市場中的投機行為和非法交易行為。

二、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要特點

從以上國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點：一是大多數(shù)國家對房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產(chǎn)稅，評估價值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估制度，按照一定的周期對房地產(chǎn)進行評估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場對我國的經(jīng)驗借鑒

（一）充分利用稅收手段加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。

眾所周知，我國房地產(chǎn)市場屬于暴利行業(yè)，年增長率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對房地產(chǎn)隱患的責(zé)問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經(jīng)驗，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價值；

3.適當擴大征稅范圍，將發(fā)達地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。

（二）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調(diào)控的力度點所在。

具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗，對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風(fēng)險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機需求將稅負向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實踐已經(jīng)表明了這一點。

（三）切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關(guān)稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。

稅收政策是國家進行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場經(jīng)濟條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國應(yīng)當借鑒美國稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國還處在經(jīng)濟發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關(guān)系我國經(jīng)濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產(chǎn)市場的繁榮。新晨

參考文獻

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房產(chǎn)調(diào)控范文第2篇

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房價；供給；需求

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2015）19017502

1 研究背景

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟中的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展狀況與整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展息息相關(guān)。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住房價格快速增長，導(dǎo)致大量的社會資源進入房地產(chǎn)業(yè)，使得經(jīng)濟的發(fā)展獲得了強大動力的同時也帶來了一系列社會問題。如何通過稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，將房價控制在合理范圍內(nèi)，從而解決上述問題，已成為各界學(xué)者共同關(guān)注的重要課題。安徽省蚌埠市作為皖北中心城市，研究其房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用對其他中小型城市具有借鑒意義。

2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

目前，國外學(xué)者對房產(chǎn)稅與房價之間關(guān)系的研究主要包括三種觀點，即“傳統(tǒng)觀點”、“受益觀點”、“新觀點”。

早期的“傳統(tǒng)觀點”認為開征房產(chǎn)稅會導(dǎo)致房價的上升，并將稅負直接轉(zhuǎn)嫁給消費者，最終以高價的形式體現(xiàn)出來。該觀點由Simon和Netzer提出，他們采用局部均衡方法，首先假定一國的資本回報固定不變并且資本自由流動，征收房產(chǎn)稅使得資本由高稅區(qū)向低稅區(qū)流動，因此資本不承擔任何稅負。而住房具有不可移動性，使得房產(chǎn)稅完全由消費者承擔，最終導(dǎo)致住房價格上升。

“受益觀點”認為房產(chǎn)稅僅是一種受益稅，是住房者對地方公共服務(wù)的一種支付，對住房價格和資源配置無影響。該觀點由Hamilton和Fischel提出，他們在Tiebout模型的基礎(chǔ)上，提出區(qū)域之間的競爭將使每個區(qū)域內(nèi)住房者需要支付的房產(chǎn)稅相同，房產(chǎn)稅未資本化為住房價值。

“新觀點”認為傳統(tǒng)觀點假定具有片面性且忽略了所有區(qū)域均有房產(chǎn)稅。為此，Mieszkowski等人提出了一國經(jīng)濟包含高稅區(qū)和低稅區(qū)兩類這種假設(shè)，資本由高稅區(qū)流向低稅區(qū)，導(dǎo)致了資本錯誤配置，由此產(chǎn)生了兩種效應(yīng)。一種是利潤稅效應(yīng)，指的是從一國總體上看，征收房產(chǎn)稅導(dǎo)致資本整體收益降低。另一種是流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)，指的是從區(qū)域范圍內(nèi)看，征收房產(chǎn)稅導(dǎo)致地方不可移動的商品價格變化。

國內(nèi)學(xué)者對房產(chǎn)稅與房價之間的關(guān)系也存在著爭論。第一種觀點認為征收房產(chǎn)稅對房價的影響具有不確定性，其影響效果還取決于其他變量。例如，人們對房價漲跌的預(yù)期和居民的基本居住需求等。第二種觀點認為征收房產(chǎn)稅會導(dǎo)致房價下降。另有觀點認為，對房產(chǎn)稅的征收不能明顯影響房價。通過對比開征房產(chǎn)稅試點的城市和非開征房產(chǎn)稅試點的城市之間的房價走勢，發(fā)現(xiàn)基本沒有明顯的差異。

3 對房產(chǎn)稅對房價的影響機制的研究

3.1 房產(chǎn)稅對供給方的影響

供給方對房屋數(shù)量的供給主要取決于兩個因素：一是對房屋需求量的預(yù)期；二是土地供給的數(shù)量。土地作為一種稀缺性資源，其供給缺乏彈性，短期內(nèi)對房產(chǎn)稅的征收對土地供給數(shù)量的影響較小，故在此主要分析征收房產(chǎn)稅對供給方對房屋需求量的預(yù)期的影響。一般情況下，開征房產(chǎn)稅會使得供給方認為購房者將減少對房屋的需求，從而其減少供給量，此時，房地產(chǎn)市場均衡價格將提高。

3.2 房產(chǎn)稅對需求方的影響

消費者對房屋的需求可以分為三類，即住房剛性需求、改善性需求和投機性需求。前兩者都是為了居住而購買房屋，同屬房屋的直接需求者，可將其歸為住房型消費者。后者是為了投資獲利而購買房屋，屬于房屋的間接需求者，應(yīng)將其視為投資型消費者。以下將分別闡述房產(chǎn)稅的征收對他們各自行為的影響。

3.2.1 房產(chǎn)稅對住房型消費者的影響

住房型消費者是房屋的終端消費者和房價的承擔者，征收房產(chǎn)稅將產(chǎn)生稅收負擔的問題，而房產(chǎn)稅是一種直接稅，這將導(dǎo)致稅收負擔實際由住房型消費者承擔。然而這種稅負很難能夠被轉(zhuǎn)嫁，這將使得住房型消費者購買房屋的成本增加。此時，住房型消費者面臨兩種抉擇，一是承擔稅負堅持購買，二是推遲購買。作為理性人，剛性需求的消費者會選擇承擔稅負依然堅持購買，而改善性需求的消費者會選擇推遲購買。因此，整個房地產(chǎn)市場需求曲線將向左移動，導(dǎo)致均衡價格下降。

3.2.2 房產(chǎn)稅對投資型消費者的影響

投資型消費者購買房屋的目的是為了獲得投資收益，手段是買賣房屋賺取差價，其對房屋價格的變動極其敏感，對房屋的需求彈性很大。因此，征收房產(chǎn)稅將對其行為產(chǎn)生顯著的影響，從而影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，進而影響整個市場的價格。政府征收房產(chǎn)稅無疑會增加投資型消費者的購買成本，使得其投資風(fēng)險增加，降低其對房屋的投資需求量，引起需求曲線向左移動。當然，征收房產(chǎn)稅也會增加交易成本，投資型消費者的交易成本增加，將使其放棄出售已經(jīng)購買的投資型住房，轉(zhuǎn)為租賃來獲取收益。現(xiàn)有房地產(chǎn)市場中存房量的減少，相當于供給曲線向左移動。由此可見，征收房產(chǎn)稅能夠同時影響投資型消費者的需求和供給。因此，投機市場上房地產(chǎn)均衡價格的確定主要取決于房產(chǎn)稅對其需求和供給各自影響程度大小。

綜上所述，房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控主要是通過影響房屋的供給方和房屋的需求方的行為來實現(xiàn)的。在需求方面，征收房產(chǎn)稅使得購房的成本增加，導(dǎo)致了改善性需求的消費者推遲購房，影響了投資型消費者對房屋交易、持有成本的心理預(yù)期，降低了房地產(chǎn)市場中住房的需求量；在供給方面，由于土地具有剛性和稀缺性，土地供給數(shù)量無法短時期內(nèi)大規(guī)模提升，而且房屋建設(shè)開發(fā)周期長，房屋的供給相對于需求具有滯后性，因此供給可以看作是少量下降的，最終征收房產(chǎn)稅對房價的影響結(jié)果是使房價下降。

4 安徽省蚌埠市開征房產(chǎn)稅對預(yù)期房價的影響

在研究開征房產(chǎn)稅對預(yù)期房價的影響方面，筆者隨機對蚌埠市不同街道上的過往市民進行了問卷調(diào)查。問卷包括四個方面，一是受訪者是否有住房，二是受訪者近期是否有意愿買房，三是買房的目的，四是假若近期征收5%房產(chǎn)稅是否堅持購買。實際發(fā)放問卷518份，得到有效問卷487份。經(jīng)統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，問題一中398人有住房，無住房的僅有89人；問題二中近期有購房意愿的受訪者達255人，無購房意愿的為232人；問題三中買房用于居住的受訪者為151人，用于投資的為81人；問題四中征收房產(chǎn)稅依然堅持購房的受訪者為55人，持幣觀望的為177人。

由實驗數(shù)據(jù)的統(tǒng)計結(jié)果來看，買房用于居住的受訪者占有意愿購房者的65.1%，買房用于投資的受訪者占有意愿購房者的34.9%，征收房產(chǎn)稅后推遲購房的受訪者占有意愿購房者的76.3%。由此可見，征收房產(chǎn)稅將使得大部分消費者推遲購房，使得房地產(chǎn)市場上房屋的需求量下降，需求曲線向左移動。同時，筆者走訪了該市包括綠地集團在內(nèi)的多家房開發(fā)商，他們認為蚌埠市作為中小型城市，隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民越來越多的涌入城市以及近幾年拆遷工作的實施，市民對住房的需求量將會增加。因此，征收房產(chǎn)稅將不會減少開發(fā)商對住房的供給，供給曲線保持不變。由此可見，征收房產(chǎn)稅，使得房地產(chǎn)市場中需求曲線向左移動，供給曲線保持不變，從而導(dǎo)致房價下降。

5 合理性政策建議

5.1 建立科學(xué)完善的房產(chǎn)稅征管體制

房產(chǎn)稅是地方財政收入的重要來源，是地方政府進行各項公共服務(wù)資金的重要組成部分，因此建立一套科學(xué)完善的房產(chǎn)稅征管體制尤為重要。一方面，要保證征收稅負具有公平性，增強納稅人的納稅意識；另一方面，更要保證整個征稅過程公開透明，加強對征稅過程的監(jiān)督。

5.2 完善房地產(chǎn)稅收制度

完善房地產(chǎn)稅收制度并逐步開展房產(chǎn)稅征收過程，將有利于抑制房價。完善的房地產(chǎn)稅收制度應(yīng)具有合理的稅率，合理的稅率不僅可以穩(wěn)定地方財政收入，支持保障性住房的建設(shè)，還可以抑制消費者的投機需求，使得房產(chǎn)市場的供需關(guān)系趨向合理化。

參考文獻

房產(chǎn)調(diào)控范文第3篇

房地產(chǎn)調(diào)控體系的科學(xué)配置與有效運作

與一般工業(yè)商品通過工廠生產(chǎn)然后運到市場進行銷售不同，房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)及投入使用，必須在確定的土地上進行。這種不能移動的特點，使其開發(fā)建設(shè)及市場活動都要受到地域性限制，相應(yīng)地，政府宏觀調(diào)控也要與之匹配。

宏觀調(diào)控均以供求總量平衡為基礎(chǔ)，然而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控僅有國家總體層面的供求總量平衡是遠遠不夠的，必須以各地區(qū)、各城市房地產(chǎn)的供求總量平衡為前提。否則，必然表現(xiàn)出局部地區(qū)房地產(chǎn)冷熱不均，要么投資失控、房價高企、供求失衡、空置率居高不下，土地空間資源浪費嚴重；要么開發(fā)投資不足，交易清淡，經(jīng)濟社會發(fā)展緩慢，居住條件改善乏力。這正是由房地產(chǎn)的不可移動特性，即缺乏異地余缺調(diào)劑能力所決定的。為此，國家必須加快建立完善體現(xiàn)區(qū)域性特色的多層次宏觀調(diào)控體系，明確界定中央政府、地方（城市）政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的職能定位和職責(zé)劃分。

中央政府主要調(diào)控職責(zé)集中于：一是建立適應(yīng)中國國情和發(fā)展階段特點的長期、系統(tǒng)、穩(wěn)定的住房公共政策和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。厘清市場、半市場、非市場的界限，注重政策配套銜接和可持續(xù)，保證受益人群的橫向公平和代際公平，完善相應(yīng)土地供應(yīng)、稅費、金融貨幣支持、市場體系建設(shè)等相關(guān)法規(guī)和政策，加強全面指導(dǎo)監(jiān)督。二是建立健全中央對地方政府正確履行區(qū)域（城市）房地產(chǎn)調(diào)控職能的科學(xué)考核評價機制，切實改變地方（城市）政府在房地產(chǎn)調(diào)控中，由于缺乏執(zhí)政安全的硬約束而導(dǎo)致單純追求經(jīng)濟利益的缺位、錯位、不到位的問題。督促強化落實住房保障職能，加快建立多層次住房供應(yīng)體系，加大中低價位、中小套型普通商品房供應(yīng)，平抑房價，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，保持社會和諧穩(wěn)定。三是建立健全國家房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報監(jiān)測體系，加大對重點地區(qū)、城市房地產(chǎn)整體狀況監(jiān)測評估，對不能很好履行住房保障職能、房地產(chǎn)明顯過熱地區(qū)（城市），針對性采取警告、限制措施或強力控制措施，從執(zhí)政安全角度對地方主要領(lǐng)導(dǎo)者實行一票否決，以抑制過熱。

同時，地方（城市）政府也要明確自身的調(diào)控職能，包括：一是以滿足人們基本居住需求和不斷改善居住水平為目標，建立多層次住房供應(yīng)體系。因地制宜制訂住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，與城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，國民經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃有機銜接，強化住房保障規(guī)劃和年度建設(shè)計劃，落實公共財政預(yù)算保障措施。第二，妥善處理土地所有者與房地產(chǎn)市場調(diào)控者的不同利益取向矛盾，加強土地供應(yīng)總量、住房供應(yīng)總量調(diào)控，實現(xiàn)供求總量平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。第三，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施先行建設(shè)與配套，有效實施規(guī)劃調(diào)控引導(dǎo)。最后，全面開展居民居住狀況調(diào)查，在此基礎(chǔ)上對人口規(guī)模、居民收入、居住水平、土地供應(yīng)、房產(chǎn)開發(fā)投資、開竣工規(guī)模、市場價格等指標進行系統(tǒng)監(jiān)測，建立健全完整有效的預(yù)警預(yù)報監(jiān)測體系，作為實施當?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控的信息決策支持系統(tǒng)，從而不斷提高調(diào)控的針對性、有效性、及時性。

房地產(chǎn)金融政策如何適應(yīng)中國特色城市化發(fā)展需要

房地產(chǎn)具有明顯的資金密集特點，其開發(fā)建設(shè)和消費環(huán)節(jié)都需要金融大力支持，住房金融解決了一次性購買和長期性積累的矛盾，延伸、增強、擴展了消費者的住房購買力，是進入“住”、“行”消費升級階段后，進入消費信用化時代的標志。完善的住房金融體系和服務(wù)是實現(xiàn)住房政策目標的有力支持工具。

首先，作為住房公共政策的重要組成部分和調(diào)控手段，加強住房金融體系和政策的研究，從住房金融體制設(shè)計、運行管理、風(fēng)險防控、資金投向等方面，把市場性住房金融和政策性住房金融有機結(jié)合起來，服務(wù)于住房公共政策目標。

其次，以住房公積金中心為基礎(chǔ)，加快設(shè)立和完善政策性住房金融機構(gòu)，重點擴展中、小城市機構(gòu)、網(wǎng)點，大力拓展政策性住房金融服務(wù)，加大對中低價位、中小套型面向首次置業(yè)普通市民的普通商品住房消費貸款支持，同時加大對保障性安居工程建設(shè)的開發(fā)貸款支持力度。

第三，與我國大、中、小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城市化發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)，研究出臺支持中、小城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施建設(shè)的金融政策，加大中央財政轉(zhuǎn)移支付和地方政府市政債券發(fā)行融資、注資支持，增強中、小城市經(jīng)濟集聚發(fā)展能力，改善中小城市住房消費環(huán)境，引導(dǎo)、鼓勵外來務(wù)工人員在中、小城市置業(yè)安居。

多層次房地產(chǎn)市場交易體系的建立與完善

房地產(chǎn)具有高值耐久性的特點，市場交易實質(zhì)是物權(quán)的交易，多次交易或部分交易是其顯著特征。房地產(chǎn)既存在新建商品房買賣交易市場（一手房市場），又存在存量商品房買賣交易市場（二手房市場），同時，房屋租賃市場也是住房消費市場不可或缺的重要組成部分。房地產(chǎn)市場與土地市場、建筑市場、住房金融市場關(guān)系密切。健全完善、有效運作的多層次房地產(chǎn)交易市場體系，對于降低房地產(chǎn)交易成本，提升效率至關(guān)重要，政府在這一市場體系的建構(gòu)完善中發(fā)揮不可代替的作用。

首先要培育住房合理消費理念，改變不切實際的一次性到位住房消費觀念，建立梯度升級消費理念，大力培育發(fā)展住房租賃市場，規(guī)范完善二手房市場。政府應(yīng)從信息服務(wù)、房屋測量評估、合同規(guī)范、交易備案、產(chǎn)權(quán)登記、法律監(jiān)督等全過程建立完善制度。同時進一步加大公租房建設(shè)力度，規(guī)范完善房屋中介服務(wù)，強化信用體系建設(shè)，使規(guī)范有序的住房租賃市場、二手房市場成為住房資源優(yōu)化配置的重要渠道，通過梯度消費政策引導(dǎo)，改變當前住房供需結(jié)構(gòu)嚴重失衡的局面，實現(xiàn)“住有所居”目標。

第二，建立完善規(guī)范信用的土地市場秩序。地方（城市）政府可借鑒香港勾地表制度，制定年度開發(fā)用地供給計劃，從土地供給總量、區(qū)位、開發(fā)建設(shè)時限要求，規(guī)劃控制開發(fā)強度指標等作出明確規(guī)定，全面、真實、細致、公開地向各界土地市場相關(guān)信息，有規(guī)劃、有步驟、有節(jié)奏地推出土地，讓土地供給計劃的執(zhí)行能夠平穩(wěn)地滿足市場和保障性住房建設(shè)需要。加強土地供給的事后監(jiān)督，督促用地單位按計劃要求進行土地開發(fā)，對失信企業(yè)加大懲戒力度。同時加強土地開發(fā)成本和土地收入的監(jiān)督和管理，使土地收入真正為民所用。

第三，住房商品的質(zhì)量安全是市場發(fā)育完善的根本，它的建造、生產(chǎn)過程如何進一步標準化、系列化、規(guī)范化，并逐步實現(xiàn)住宅工業(yè)化，進而與信息化相融合以更好滿足人們對高品質(zhì)、低消耗的多樣化住宅產(chǎn)品的需求至關(guān)重要。

第四，針對住房商品不動產(chǎn)特性，研究適宜的真正反映房地產(chǎn)市場趨勢的統(tǒng)計指標體系，對重點監(jiān)控城市，建立相應(yīng)固定區(qū)位同質(zhì)同量房價的統(tǒng)計，并重點加強普通商品住房（如90平方米及以下）的監(jiān)控統(tǒng)計，改變現(xiàn)行平均房價統(tǒng)計同量不同質(zhì)，往往反映銷售結(jié)構(gòu)變化而不是房價真正漲跌的弊端，避免誤導(dǎo)調(diào)控目標。

房產(chǎn)調(diào)控范文第4篇

一、引言

近十年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中所占的比重越來越高，已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。2002年我國房地產(chǎn)投資僅僅7736億元，但到2011年已經(jīng)達到61740億元，增長了將近8倍；在這十年間，開發(fā)投資累計總額達到268240億元，年均26824億元。也正是在這期間，國內(nèi)房地產(chǎn)投資熱情異常高漲，投資增長率居高不下，遠遠超過了同期國民生產(chǎn)總值的增幅。但是，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房價的大幅度提升嚴重影響到人民生活的消費結(jié)構(gòu)和生活質(zhì)量，增大了購房壓力，引起社會的強烈不穩(wěn)定。因此，從2010年開始國家在總結(jié)以往調(diào)控經(jīng)驗與教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，提出“切實將房價控制在合理水平的宏觀調(diào)控目標”，采取多種調(diào)控手段，接連推出多項調(diào)控政策，調(diào)控力度和決心空前堅決，并逐漸顯現(xiàn)出一定成效。吉林省房地產(chǎn)市場總體上保持健康穩(wěn)定態(tài)勢發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資較快增長，房屋銷量增加，房屋價格穩(wěn)步上漲。但與全國其他省份相比，吉林省房地產(chǎn)行業(yè)總量不大、增速較低，尚處于發(fā)展的初級階段，未來的發(fā)展空間還很大。國內(nèi)像北京、上海等一線城市，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)過熱，并且由于可售存量房的不斷減少等因素，房價的增長速度已經(jīng)超過了經(jīng)濟增長的水平，需要中央政府借用行政和信貸政策手段，出臺強制的調(diào)控措施，進行嚴厲的調(diào)控。而吉林省發(fā)展以其自身的獨特性，決定了地方政府制定房地產(chǎn)發(fā)展政策時，需要結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)自身發(fā)展的情況進行有針對性的研究。長春市和吉林市GDP總量在吉林省GDP總量中的比重達到60%；第六次人口普查結(jié)果顯示長春市和吉林市人口總量占到全省的44%以上；就房地產(chǎn)投資總額方面，兩市的投資總額占全省的70%以上，因此，本文將長春市和吉林市定義為吉林省的中心城市，并以其為研究對象，探討在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的大環(huán)境下，對二線或三線城市調(diào)控所應(yīng)采取的措施。一直以來，吉林省中心城市房地產(chǎn)市場并沒有大起大落，走勢相對一直比較平穩(wěn)，在未來有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＪ紫龋S著經(jīng)濟發(fā)展的提速、城市化進程的加速，在未來，中心城市在市區(qū)面積和城市人口方面都面著擴容的問題，這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了先決條件；再次，城區(qū)棚戶區(qū)改造力度加大、小康居住目標的快步實現(xiàn)，中心城市房地產(chǎn)市場還有巨大的需求潛力和發(fā)展空間。其次，中心城市作為全省的政治、文化中心，地理位置優(yōu)越，吸引了周邊城鎮(zhèn)居民自住或投資購房，形成了中心城市房地產(chǎn)市場的又一有效需求。而在國家密集出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的情況下，如何在滿足群眾的住房需求的同時，保持和進一步發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對吉林省中心城市經(jīng)濟的拉動作用，保障政府財政收入、稅收的穩(wěn)定，是一項重要而亟待解決的問題。本文就吉林省中心城市房地產(chǎn)行業(yè)及其發(fā)展環(huán)境進行分析，并提出多項管控措施，以期可以為地方政府的調(diào)控提供選擇參考。

二、吉林省中心城市房地產(chǎn)發(fā)展特征分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有升。最近幾年，伴隨著固定資產(chǎn)投資的不斷擴大，吉林省房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)出快速的增長趨勢，但總體增速已經(jīng)有所放緩。2011年吉林省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1165.39億元，比2010年增長26.5%。長春市作為吉林省的省會城市，房地產(chǎn)一直呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的開發(fā)投資態(tài)勢，2011長春市的房地產(chǎn)投資總額達到666.4億元，而作為吉林省的另一核心中心城市，吉林市房地產(chǎn)開發(fā)投資為206.2億元，比2010年增長47.8%。吉林市雖然也是保持在較高速度下增長，但存在波動比較大的問題。吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)投資速度由2009年的14.1%突增至2010年的40.50%，大大超出吉林市的全社會固定資產(chǎn)的增長速度，表現(xiàn)出其巨大的投資發(fā)展?jié)摿ΑＯ鄬Χ裕本┖蜕虾Ｔ?011年的房地產(chǎn)投資額分別是3036.3億元和2070.3億元，同比增速分別為10.1%、9.6%。雖然在總量上要大大高于長春市和吉林市，但從增速上來看，卻遠低于長春和吉林市。這說明，相對于國內(nèi)一線城市而言，吉林省中心城市房地產(chǎn)行業(yè)依然保持著較為旺盛的投資開發(fā)勢頭。吉林省及其中心城市的房地產(chǎn)投額及增長率如下圖1所示。

2.商品房竣工面積和銷售面積增加，空置面積減少。自2006年以來，長春市商品房的竣工面積和銷售面積總體增長較快，盡管2008年受金融危機的影響，銷售增長率為11.2%，達到近幾年的最低。而2009年的銷售增長率達到25.3%，2010年略有下降，但作為吉林省的省會城市一直表現(xiàn)出較強的增長態(tài)勢。吉林市房地產(chǎn)銷售受經(jīng)濟危機影響不明顯，盡管商品房的竣工面積在2009年也有較大幅度的下降，但銷售面積和銷售增長率表現(xiàn)出強勁的增長勢頭，其中商品房銷售面積為431.7萬平米，比上年增長16.6%。而從全國范圍的一線城市來看，如以北京、上海為例，在進入2010年以后伴隨國家對房價的調(diào)控力度的加大，兩市的竣工面積和銷售面積的增速直線一度下降到負增長的水平。從空置面積上來看，長春市的商品房空置面積在最近幾年逐年增加，2009年達到344萬平米，同比增加了21.5個百分點，但是在2010年房地產(chǎn)再次步入快速發(fā)展階段，導(dǎo)致商品房的空置面積也開始減少，比上年降低了18.6%。與長春市的情況類似，吉林市商品房空置面積總體上也呈現(xiàn)出不斷減少的趨勢，在2007年達到67.97萬平米的最高空置面積后便一直保持減少趨勢。相反地，北京、上海等一線城市的商品房空置面積在近幾年一直都在不斷增加。

3.資金來源中企業(yè)自籌資金比重大，資金約束加劇。通過對長春市和吉林市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行分析可以發(fā)現(xiàn)，吉林省中心城市房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源主要是自籌資金和銀行貸款。長春市房地產(chǎn)開發(fā)投資的銀行貸款額不斷增大，由2006年的15.22億元上漲到2009年的41.50億元，同時自籌資金由84.87億元增加到2009年的268.81億元。雖然吉林市房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自于自籌資金，但是自有資金也主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，而大部分的購房者的購房資金都是由銀行按揭貸款而來，因此可以看成間接來自原銀行貸款。而從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，北京和上海的房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源自籌資金和銀行貸款差別不大，自籌資金略多于銀行貸款。這從另一方面體現(xiàn)出長春市和吉林市在房地產(chǎn)開發(fā)方面對金融機構(gòu)的依賴性更高，自身實力還有待進一步加強。

三、中心城市房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的影響因素分析

1.中心城市房地產(chǎn)行業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境。近些年來，吉林省及其中心城市經(jīng)濟迅速發(fā)展，連續(xù)多年的GDP增長水平保持在兩位以上。據(jù)吉林省統(tǒng)計局、長春市統(tǒng)計局等的統(tǒng)計年鑒進行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計整理顯示，2011年吉林省的地區(qū)生產(chǎn)總值增長13.7%，GDP總量達到了10530.71億元。在經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，人均收入水平也在不斷增加，2010年吉林省的城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入為17796.57元。與此同時，近幾年吉林省中心城市常住人口數(shù)量不斷增加。人均生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資等指標數(shù)據(jù)不斷攀升，直觀的展現(xiàn)出吉林省及其中心城市經(jīng)濟呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟總量穩(wěn)步擴大，工業(yè)經(jīng)濟保持旺盛增長勢頭，三種產(chǎn)業(yè)的增加值結(jié)構(gòu)逐步完善。總之，吉林省及其中心城市的經(jīng)濟全面而快速的發(fā)展，居民對高質(zhì)量的生活水平的需求，促使剛性需求的購房者不斷攀升，也就帶動著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。2009年11月18日，國務(wù)院正式批復(fù)的《中國圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要———以長吉圖為開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)》，標志著長吉圖開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。這一戰(zhàn)略的批準和實施，把吉林省最具潛力的開放優(yōu)勢與最有能量的經(jīng)濟增長優(yōu)勢、最具魅力的資源優(yōu)勢相疊加，建設(shè)吉林省對外開放、招商引資的平臺，實現(xiàn)全面振興的新引擎，必將對全省的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生長遠而積極的影響。伴隨著振興東北老工業(yè)基地這一宏觀政策的貫徹，和長吉圖開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略地位的提升，吉林省的發(fā)展獲得了一系列優(yōu)惠政策，吸引了大量的投資，更加引發(fā)吉林省經(jīng)濟保持快速增長，進而促進吉林省整個房地產(chǎn)業(yè)的高速成長。

2.宏觀調(diào)控政策環(huán)境。與其他產(chǎn)業(yè)不盡相同的是，國家房地產(chǎn)業(yè)政策所包含的貸款利率政策、土地政策等內(nèi)容對房地產(chǎn)發(fā)展具有更為直接的作用，而且作為這些政策的被動接受者，地方政府只能以其為基礎(chǔ)制定相應(yīng)的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展政策。自2010年年初開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策開始出現(xiàn)微調(diào)的跡象。隨后，隨著全國整體房價的快速上漲和土地出讓市場的瘋狂，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，政策措施趨向嚴厲。特別是2011年，限購、限貸等強力政策陸續(xù)出臺。隨著這一系列調(diào)控措施的出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些變化，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制，房地產(chǎn)市場走勢回穩(wěn)，保障性安居工程建設(shè)快速推進，房地產(chǎn)價格漲幅逐步回落。相關(guān)部委從市場供給方面到銀行貸款方面再到成交環(huán)節(jié)層層布控，調(diào)控的決心和力度前所未有。房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控主要從地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、以及購房者四個方面來加以實施。一方面在土地政策方面加大土地供應(yīng)、規(guī)范土地供應(yīng)體制、加強保障房土地供應(yīng)。政策的出臺一是針對開發(fā)商，打擊土地行為，加快閑置土地開工建設(shè)進度。針對地方政府，控制土地成交價格，加大保障房用地供應(yīng)，滿足各種保障性安居工程用地。另一方面，實施以調(diào)控經(jīng)濟通脹、資本流動性過剩為主的貨幣政策，包括提升存款準備金率、上調(diào)住房公積金存款利率和加息來控制經(jīng)濟過熱及房地產(chǎn)市場過熱的問題，通過緊縮性貨幣政策解決通脹及流動性過剩等經(jīng)濟情況。這些政策的出臺對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大影響，一方面銀行無錢可貸造成開發(fā)商融資困難，另一方面也導(dǎo)致購房者成本增加，影響剛需人群的購房預(yù)期。應(yīng)當看到，當前部分城市的調(diào)控成果主要是由限購等政策來實現(xiàn)的。它通過行政手段來提高購房門檻，人為減少了對住房的需求，但這只是暫時緩解市場供求矛盾，深層次的矛盾依然存在。如果不能從根本上解決住房供求矛盾，一旦限購政策退出，供求失調(diào)的矛盾將重新出現(xiàn)，并將迎來房價的新一輪上漲。因此，必須在政策體系上加以完善，建立健全促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。

3.調(diào)控政策對區(qū)域經(jīng)濟增長的影響。就地方政府而言，在對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控時，必須結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特點，以便采取有針對性的措施。自2010年來，國家出臺的限購、限貸等一系列房地產(chǎn)調(diào)控強力措施，商品房的房價得到強有力的遏制，這對一線城市房地產(chǎn)的發(fā)展和人民生活的改善起到很好的調(diào)控作用。但對于像長春和吉林市等房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初級階段的二、三線城市來說并不一定就是最好的。因為房地產(chǎn)業(yè)是這些城市經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動建材、鋼鐵及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要，而對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有突出作用。目前，對中心城市進行過度的房價調(diào)控，無疑會遏制整個城市經(jīng)濟的增長動力，影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的長效發(fā)展，進而造成居民收入降低及失業(yè)等更加嚴峻的社會問題。因此，對于房地產(chǎn)業(yè)并非特別發(fā)達的吉林省來說，國家出臺的一系列調(diào)控政策對吉林省中心城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展并不完全適應(yīng)，需要政府進行綜合全面考慮，根據(jù)自身發(fā)展的需要進行選擇性的執(zhí)行，保證房地產(chǎn)業(yè)對整個經(jīng)濟的拉動作用。

四、促進中心城市房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的調(diào)控政策選擇

1.采取土地出讓費分期支付制度。土地出讓費分期支付制度相對于以往的土地費一次性支付方式。這一方式具有如下幾方面的優(yōu)點。一方面，這一制度的實施可以減小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置成本。由于一次支付的費用改成了多次支付，雖然支付總額不變，但先期的開發(fā)成本降低。這樣就自然的減小了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首次投入成本，有利于房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)。另一方面，政府部門可以利用該方式，根據(jù)城市規(guī)劃的需要，提早征地。這樣由于市場發(fā)展的土地資源稀缺造成的土地增值得收益，絕大部分可以由政府掌握，從而提高政府財力，使得政府的土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)。

房產(chǎn)調(diào)控范文第5篇

摘要：以1998年住房改革以來，房價走勢及目前市場狀況為研究背景，討論了近些年國家為抑制房價出臺的各項措施的實施情況，總結(jié)了調(diào)控失衡的原因，給出了四項建議措施，對實際的房價控制具有一定的指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格；投資；失衡；

（1）研究背景。

1998年7月，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消了福利分房為特征的中國住房制度，住房改革拉開大幕。

根據(jù)中國社科院《中國社會藍皮書》報告，1998年至2003年我國商品房的價格增加了343元/平方米，2004年后，全面實施“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”后，到2005年房價比2003年漲了740元/平方米，進入2006年，政府出臺了一系列調(diào)控房價的政策。到2007年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%，房價走勢表現(xiàn)為一種非理性上漲。

（2）相關(guān)理論。

同其它商品一樣房產(chǎn)具有價格，適應(yīng)供求決定論、價值決定論、效用決定論和收益決定論四種理論，他們從不同的角度解釋了房價的形成。而我國的房價主要受到土地供應(yīng)、房屋需求、利率、租金、城市化進程、拆遷等因素的影響，本文以這些影響因素為切入點分析房產(chǎn)政策失衡原因。

（3）政策失衡分析。

房產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動經(jīng)濟發(fā)展起著重要的作用，自從1998年住房改革以來，各地房價連續(xù)攀升，國家先后采取了一系列的政策，包括調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率；住房按揭貸款首付比例和按揭貸款利率；調(diào)整土地投放數(shù)量，進而影響調(diào)控房產(chǎn)數(shù)量和房產(chǎn)預(yù)期價格；征收住房交易稅和住房增值稅，間接影響購房需求，特別是投機性需求。但這些政策在實際實施中并沒有達到預(yù)期的效果，總結(jié)原因如下：

1供給數(shù)量的影響?yīng)?/p>

由于土地供應(yīng)數(shù)量受到嚴格控制，所以房產(chǎn)市場不能根據(jù)市場的需求信號自動調(diào)節(jié)數(shù)量。土地是稀缺且不可再生資源，加上嚴格保護耕地，使產(chǎn)品市場化與要素非市場化之間的嚴重不對稱。房產(chǎn)放開而土地不放開，是導(dǎo)致目前我國商品房價格居高不下的重要原因。

國家為控制房產(chǎn)的過熱現(xiàn)象，先后實施了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》和《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，這些政策在規(guī)范房產(chǎn)市場的同時，也有效地減少了房產(chǎn)的供給，無疑會導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)不能滿足需求。另一方面，由于提高準入門檻，淘汰了大量的中小開發(fā)商，形成“寡頭壟斷”的現(xiàn)象，通過各種人為手段造成房源緊張，哄抬價格。

2供給結(jié)構(gòu)的影響?yīng)?/p>

由于土地成本的增加，開發(fā)商為了獲取更多的利潤空間，紛紛把資金投入了建設(shè)高檔住宅，導(dǎo)致房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，大量住宅閑置，房屋供應(yīng)緊張的局面。

為優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，國家實行了經(jīng)濟適用房政策，初步建立了經(jīng)濟適用房供應(yīng)體系，然而隨著經(jīng)濟適用房的推出，一些政策弊端顯露出來。

經(jīng)濟適用房只適用于低收入群體，而低收入群體中大部分為外來人口，外來人口卻無權(quán)購買經(jīng)濟適用房，這樣導(dǎo)致了經(jīng)濟適用房不能面向真正需要的人，不能達到緩解住房壓力的目的。經(jīng)濟適用房是國家對開發(fā)商進行補貼，由開發(fā)商按政府指導(dǎo)價格銷售給低收入群體，間接使低收入者受益，但是這種政策手段的干預(yù)，缺乏監(jiān)控機制，很難保證各個環(huán)節(jié)的順利完成。

3房產(chǎn)的需求

由于房價連續(xù)攀升，帶動了房產(chǎn)市場的投資過熱，具有強勁的需求，導(dǎo)致價格一路上漲，嚴重偏離房產(chǎn)的實際價值。

為抑制短期投資炒房，國家采取了抑制需求的政策。央行兩次加息。但最終結(jié)果對短期投資炒房影響甚微，反而抑制了個人住房和長期投資購房的熱度，導(dǎo)致市場購買力下降。而房產(chǎn)長期投資者，追求的是租金收益，加息提高了購房成本，加上租賃市場的不景氣，租金收益的下降，使許多房產(chǎn)長期投資者失去信心。對于短期投資者，決定房產(chǎn)市場上投機需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投機者往往將增加的利息成本轉(zhuǎn)移至下家，造成房價的進一步上升。

控制房價措施建議：

措施一：改變土地供給方式，增加土地供給。

將土地供給和開發(fā)商相脫離，土地由政府按區(qū)域評估劃價，出售給房產(chǎn)最終用戶，開發(fā)商只負責(zé)土地上的建安及銷售，增加透明度，可以有力削弱開發(fā)商囤積土地、炒買妙賣。

根據(jù)市場需求及時調(diào)整土地供應(yīng)總量。土地供應(yīng)過量，宏觀經(jīng)濟疲軟時，減少土地供應(yīng)總量，土地供不應(yīng)求，宏觀經(jīng)濟堅挺時，增加土地供應(yīng)總量。以市場配置土地資源，以計劃彌補市場不足，實現(xiàn)土地市場供求平衡，科學(xué)規(guī)劃房產(chǎn)用地布局和比例。

措施二：取消經(jīng)濟實用房，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

經(jīng)濟適用房政策是一種傾向性的政策，具有很大的腐敗誘惑性，帶來一系列的腐敗問題，國有補貼流失，不能使真正需要的人收益，應(yīng)從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，減少高檔住宅開發(fā)，增加普通商品房供應(yīng)。對低收入群體可以根據(jù)措施一，劃分特定區(qū)域免除土地費，建設(shè)廉價房，由開發(fā)商出售給低收入者，減少了監(jiān)督成本。

措施三：采用多種經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)。

銀行利率的調(diào)整對穩(wěn)定房價有積極的一面，也有消極的一面，所以不能單單依靠調(diào)整利息的經(jīng)濟手段來控制房價，應(yīng)采取多種措施，特別是稅收調(diào)節(jié)，對房產(chǎn)投機者制定更為細致的稅收政策，提高房產(chǎn)投機成本，減少投機性需求。

措施四:改變消費觀念，發(fā)展租賃市場。

發(fā)展和完善房屋租賃市場，建立梯級消費觀念，不僅減輕低收入家庭消費壓力，而且解決當前房價居高不下和高空置率的矛盾。