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地產(chǎn)基金方案范文第1篇

法定人：尹桂晶（系原告之母），女，1937年2月生，漢族，大連市人，農(nóng)民，住址同上。

被告：大連市金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)人民政府。所在地：金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)。

法定代表人：汪縝春，鎮(zhèn)長(zhǎng)。

第三人：雷才軍，男，1939年12月生，滿族，大連市人，農(nóng)民，住金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)老虎村。

第三人：雷才民，男，1962年11月生，滿族，大連市人，農(nóng)民，住營(yíng)口市老邊區(qū)。

第三人：雷淑珍，女，1944年8月生，滿族，大連市人，農(nóng)民，住營(yíng)口市老邊區(qū)。

第三人：雷淑英，女，1944年6月生，滿族，大連市人，農(nóng)民，住金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)老虎村。

第三人：雷淑萍，女，1953年5月生，大連市人，農(nóng)民，住址同上。

第三人：孫美娣（系第三人雷才民之妻），女，1962年12月生，漢族，大連市人，農(nóng)民，住址同上。

以上五位第三認(rèn)得委托人為雷才軍，雷才民。

第三人：雷雪（系第三人類才民及孫美娣之女），女，1987年11月生，滿族，大連市人，學(xué)生，住錦州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)老虎村。

法定人：雷才民（系本案第三人）。

第三人：張權(quán)，男，1949年12月生，漢族，黑龍江省方正縣人，工人，住錦州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)老虎村。

本案爭(zhēng)訴的房屋坐落于金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)老虎村，該房建成于1981年。1982年3月雷光的父母雷才杰與尹桂晶登記結(jié)婚。1985年金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)人民政府發(fā)了房照，所有權(quán)人為雷光父親雷才杰，共同共有人為雷才杰一家三口，土地使用證亦同時(shí)發(fā)給。1990年政府換發(fā)房照，由村將老房照收回，由政府換發(fā)新房照。1990年12月11日雷才杰與尹桂晶離婚，尹桂晶與雷光住于尹桂晶母親家。雷才杰外出打工。1990年12月30日，金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)政府為該房發(fā)放了大房執(zhí)金農(nóng)字第0508360號(hào)房產(chǎn)執(zhí)照，新房拙的所有權(quán)人變更為雷英林（雷才杰父親），共同共有人為雷英林及其妻子（已死亡），第三人雷才民、孫美娣、雷雪五人。該鎮(zhèn)政府同時(shí)亦為雷英林填發(fā)了金集建（90）字第0508360號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證。1992年11月14日雷英林與第三人張權(quán)訂立房屋契約將房屋賣(mài)掉，已付款并占居該房，未辦法過(guò)戶手續(xù)。1992年12月末，雷才杰打工歸來(lái)得知該房照已更名且房屋被賣(mài)，雷才杰于1993年2月向金州區(qū)人民政府三十里堡法庭起訴要求雷英雄鄰國(guó)返還房屋，1993點(diǎn)4月4日，雷才接在訴訟期間非正常死亡，雷才杰繼承人雷光的法定人尹桂晶撤訴。撤訴后，雷光的母親尹桂晶為取得該房所有權(quán)不斷上訪，始終未得到解決。金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)人民政府在訴訟中未能提供發(fā)放房照、土地使用證與原房照及土地使用證名稱不符所依據(jù)的規(guī)范性文件，屬?zèng)]有法律依據(jù)。

雷光法定人尹桂晶對(duì)被告的換發(fā)房屋執(zhí)照及土地使用證不服，向大連市錦州區(qū)人民政府提起訴訟訴稱：三十里堡鎮(zhèn)政府發(fā)給雷英林房照的房屋原系原告雷光的父親雷才杰（已于1993年4月去世）所有，該政府已于1985年為雷才杰頒發(fā)了房屋執(zhí)照及土地使用證，后來(lái)?yè)Q發(fā)房照時(shí)，政府未經(jīng)雷才杰同意將房照及土地使用證發(fā)給雷英林，政府的這種行政行為是錯(cuò)誤的，要求法院撤銷(xiāo)該鎮(zhèn)政府所發(fā)的上述房產(chǎn)執(zhí)照及土地使用證。

被告大連市錦州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)人民政府辯稱：本鎮(zhèn)政府只是房照機(jī)關(guān)，且1990年將房照換發(fā)給雷英雄鄰國(guó)（系原告之祖父已于1996年11月去世）的原因是根據(jù)村委會(huì)的證實(shí)雷才杰不承擔(dān)贍養(yǎng)老人義務(wù)而由其父雷英林將房屋所有權(quán)收回。

第三人雷才軍，雷才民、雷淑珍、雷淑英、雷淑波、雷淑萍、孫美娣、雷雪均無(wú)答辯意見(jiàn)。

大連市金州區(qū)人民政府經(jīng)審理認(rèn)為：被告大連市金州區(qū)三十地保鎮(zhèn)人民政府對(duì)其發(fā)放房照及填發(fā)土地使用證的具體行政行為負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)提供作出該具體行政行為的證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件。被告未能提供必要且合法的證據(jù)及規(guī)范性文件，應(yīng)視其行政行為不符合法律規(guī)定，應(yīng)予撤銷(xiāo)。對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第三十二條、第五十四條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，該院于1998年8月10日作出判決如下：

一、撤銷(xiāo)被告大連市金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)人民政府1990年12月30日發(fā)放大房執(zhí)金農(nóng)字第0508360號(hào)房產(chǎn)執(zhí)照及填發(fā)金集建（90）字第0508360號(hào)集體土地建設(shè)使用證的具體行政行為。

二、被告大連市金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)人民政府應(yīng)于本判決生效后三十日內(nèi)為該房所有權(quán)人發(fā)放房產(chǎn)執(zhí)照及土地使用證。

地產(chǎn)基金方案范文第2篇

關(guān)鍵詞：公租房；REITs；REITs運(yùn)作模式

一、引言

公共租賃住房簡(jiǎn)稱公租房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金水平，面向中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。然而公租房作為一種政策租賃住房，前期投資規(guī)模較大，主要靠租金收入來(lái)回收成本，處于保本或微利水平，這樣使得資金沉淀的周期過(guò)長(zhǎng)，資金回收周期較長(zhǎng)，缺乏投資吸引力，融資比較困難。

融資困難促使政府尋找其他的融資渠道。這時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱REITs）這一在國(guó)外大放異彩的創(chuàng)新金融品種就引起了人們的關(guān)注。從提出引進(jìn)REITs建議到選擇試點(diǎn)這一路并不平坦，時(shí)至今日也沒(méi)有明確的試點(diǎn)方案出臺(tái)。因此，基于REITs的公租房運(yùn)作模式的研究符合當(dāng)前REITs試點(diǎn)研究的需要，同時(shí)對(duì)公租房REITs的運(yùn)作模式設(shè)計(jì)有借鑒意義。

二、REITs與房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)投資基金的區(qū)別

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種專營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融工具。它是通過(guò)公開(kāi)發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，以物業(yè)資產(chǎn)的租金等收益為來(lái)源，定期將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs與國(guó)內(nèi)已有的房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)投資基金的區(qū)別如下。

房地產(chǎn)信托是指信托投資公司遵循信托的基本原則，將委托人的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益并將部分收益支付給受益人的行為。

房地產(chǎn)投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托關(guān)系的機(jī)制，以基金方式將各個(gè)投資者分散的資金集中起來(lái)，交由投資專家運(yùn)作和管理，投資于證券等金融產(chǎn)品或其他產(chǎn)業(yè)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定投資目的的投資組織、投資機(jī)構(gòu)和投資制度。

對(duì)比三者的定義可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)資金信托是以投資公司參與房地產(chǎn)項(xiàng)目；房地產(chǎn)投資基金則屬于基金的一種，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域；而REITs是在滿足法律定條件后依法建立的證券化的房地產(chǎn)投資資金，流動(dòng)性更強(qiáng)。

三、公租房引進(jìn)REITs的重要性和可行性分析

前文中提到，政府對(duì)REITs的引進(jìn)是贊成的，也希望地方政府的試點(diǎn)方案?jìng)?cè)重保障性住房領(lǐng)域進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)，地方政府與民間也對(duì)REITs抱有很大的期望。因此，在多方贊同的情況下，研究公租房引進(jìn)REITs是符合時(shí)代特色的。

（一）公租房引進(jìn)REITs的重要性分析

1.有利于解決公共租賃租房的資金短缺問(wèn)題

關(guān)于公租房存在的資金短缺問(wèn)題在文章第一部分已經(jīng)進(jìn)行了闡述，引進(jìn)REITS可以吸引民間資本，給公租房建設(shè)注入新鮮的血液，緩解資金壓力，拓寬融資渠道。

2.有利于引導(dǎo)公民投資理財(cái)

中國(guó)一直以來(lái)都是以高儲(chǔ)蓄為特色的國(guó)家，但是普通大眾能夠參與的具有可觀回報(bào)的投資很少，以至于公民一直以來(lái)被迫選擇將資金放在銀行。現(xiàn)在我們引進(jìn)REITs，公租房穩(wěn)定現(xiàn)金流帶來(lái)的穩(wěn)定收益對(duì)手握高儲(chǔ)蓄的公民來(lái)講是一個(gè)很大的吸引力，與此同時(shí)也是一個(gè)雙贏的舉措。

3.有利于公租房的成長(zhǎng)

從可持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)講，政府層面的工作量太大。保障性住房到最后都會(huì)回到市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制，政府只是一個(gè)指導(dǎo)者，在供需嚴(yán)重失衡時(shí)暫時(shí)主持保障性住房的建設(shè)，當(dāng)供需不再那么失衡時(shí)，市場(chǎng)則成為主導(dǎo)者，這時(shí)市場(chǎng)的供求關(guān)系主導(dǎo)著大局。

（二）公租房引進(jìn)REITs的可行性分析

REITs在中國(guó)保障性住房領(lǐng)域的試點(diǎn)工作到目前為止主要經(jīng)歷了三個(gè)階段。

第一階段，概念的提出。2008年12月3日，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議正式提出，要通過(guò)大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（即REITs）拓展企業(yè)融資渠道。緊接著，京、津、滬三地便申請(qǐng)成為試點(diǎn)區(qū)。

第二階段，方案設(shè)計(jì)。上海浦東新區(qū)率先提出了兩套方案：一套是人民銀行、銀監(jiān)會(huì)主導(dǎo)設(shè)計(jì)的，屬債權(quán)型的REITs產(chǎn)品，未來(lái)在銀行間市場(chǎng)交易；一套是證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)設(shè)計(jì)的，屬股權(quán)型的REITs產(chǎn)品，未來(lái)在證券交易所交易。然而，試點(diǎn)工作遭遇了2010年4月17日以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)入了新一輪的調(diào)整期。2010年5月，人民銀行將《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》及各地試點(diǎn)項(xiàng)目的基本情況上報(bào)國(guó)務(wù)院，國(guó)務(wù)院要求央行在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下就REITs怎樣支持保障性住房建設(shè)等問(wèn)題補(bǔ)充材料。與此同時(shí)，REITs也從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向了保障房。

第三階段，經(jīng)過(guò)四年的沉淀，REITs方案已經(jīng)比較成熟，各地方政府也已做好了準(zhǔn)備。2012年8月，北京已將朝陽(yáng)區(qū)的五個(gè)公租房項(xiàng)目打包，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)發(fā)行REITs，一旦獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)即可將公租房資產(chǎn)證券化。

綜合來(lái)看，國(guó)內(nèi)REITs試點(diǎn)工作條件已很充分。其一，政策層面。政府明確支持在保障性住房領(lǐng)域發(fā)展REITs，而且REITs試點(diǎn)基本成熟。其二，潛在投資者眾多。從上海、天津這些踴躍申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的城市可以看出，投資者對(duì)于這種新型產(chǎn)品很有興趣。其三，眾多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。國(guó)外及香港REITs發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)為中國(guó)大陸提供了豐富的經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)。

四、REITs運(yùn)作模式探討

經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，REITs有了一些比較成熟的運(yùn)作模式，目前從房地產(chǎn)行業(yè)和證券行業(yè)的相關(guān)法律制度方面考慮，比較可行的三種模式是信托計(jì)劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式。

（一）REITs三種模式的對(duì)比分析

信托計(jì)劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式三種模式各有優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，具體見(jiàn)下表。

對(duì)比三種運(yùn)作模式，房地產(chǎn)信托計(jì)劃是最符合REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求的模式，但是信托的法律構(gòu)架已經(jīng)成型，要對(duì)其改變難度較大。封閉式產(chǎn)業(yè)基金的模式具有組織結(jié)構(gòu)上的優(yōu)勢(shì)，以專業(yè)房地產(chǎn)管理公司對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行管理，利于REITs的成長(zhǎng)，但同樣因?yàn)榉蓡?wèn)題，在實(shí)施中的難度較大，不過(guò)有香港作為很好的借鑒。房地產(chǎn)公司REITs模式所面臨的法律制度方面的障礙相對(duì)較小，所有權(quán)與收益權(quán)結(jié)合，是目前可以考慮實(shí)施的模式。但是，對(duì)外投資的限制對(duì)公司的成長(zhǎng)不利，并且存在公司職能管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之間的利益沖突。

（二）我國(guó)公租房的REITs運(yùn)作模式構(gòu)思

考慮到信托計(jì)劃存在法律障礙及房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)模式的硬傷，在保障性住房領(lǐng)域REITs成長(zhǎng)動(dòng)力不足。這樣一來(lái)，采用封閉基金模式的可能性比較大，且有香港的REITs作為借鑒。但是，由于產(chǎn)業(yè)投資基金類的法律制度不完善，所以對(duì)投資者的利益沒(méi)有法律上的保障，公信力不強(qiáng)。本文還是傾向于封閉式基金的運(yùn)作模式，同時(shí)也對(duì)香港的REITs結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。我國(guó)公租房REITs運(yùn)作模式如下圖所示。

在實(shí)際操作中，設(shè)有如下原則：一是基金管理公司承擔(dān)REITs的管理工作，取得租金收益并以不少于租金收益的90%派發(fā)給投資者；二是承租戶向政府公租房管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)租賃公租房，通過(guò)審核后，由政府公租房管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行配租并綜合考慮承租人情況，給予一定的租金補(bǔ)貼；三是租金補(bǔ)貼與租金相分割，實(shí)行兩條線的管理；四是為了保證投資者的利益，基金以封閉式運(yùn)作，以五年（也可視項(xiàng)目而定）為周期開(kāi)放。

這種模式的一個(gè)大前提就是法律法規(guī)制度的完善。雖然由政府出面對(duì)公租房的出租和租金收入進(jìn)行把關(guān)，但是也需要相關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律和法規(guī)來(lái)規(guī)范整個(gè)REITs市場(chǎng)，減輕政府的負(fù)擔(dān)。在相關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律和法規(guī)缺乏的情況下，政府應(yīng)該對(duì)REITs基金管理公司的成立嚴(yán)格把關(guān)，把相關(guān)的政策寫(xiě)進(jìn)公司成立的相關(guān)制度中，以規(guī)范其行為。

五、結(jié)論

REITs在中國(guó)的道路幾經(jīng)曲折，從一開(kāi)始致力于經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，到如今專注于保障性住房，隨著時(shí)間的推移，終于要與世人見(jiàn)面。至于面紗揭開(kāi)之后是什么樣的內(nèi)容，以什么樣的模式進(jìn)行運(yùn)作，現(xiàn)在還不得而知。本文分析了三種可能的REITs模式，構(gòu)建了我國(guó)公租房REITs的運(yùn)作模式，希望能起到拋磚引玉的作用。

參考文獻(xiàn)：

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[3]毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究[R].深圳證券交易所綜合研究所，2004

地產(chǎn)基金方案范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 融資 貸款

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道的現(xiàn)狀

（一）銀行信貸不斷攀升的融資門(mén)檻

房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開(kāi)發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來(lái)自銀行貸款。如國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)全面、持續(xù)的大幅下跌，商業(yè)銀行在其負(fù)面影響下將受到不小的沖擊。由此，隨著系列政策的落實(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行獲得信貸融資非常艱難，這導(dǎo)致部分中小民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債券融資占比非常小

2010年以來(lái)，部分房地產(chǎn)企業(yè)相繼將目光轉(zhuǎn)向發(fā)行企業(yè)債券的融資渠道。從目前的融資情況來(lái)看，萬(wàn)科房產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、中糧地產(chǎn)等大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司分別通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券的方式獲得10-60億規(guī)模的低成本（5%-7%）資金。

債券融資作為房地產(chǎn)業(yè)重要的融資渠道之一，但債券融資在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源中所占比例極小。僅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的5%左右。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極開(kāi)拓的融資渠道

（一）進(jìn)一步挖掘自有資金融資渠道，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的數(shù)目設(shè)有硬性“門(mén)檻”規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自有資金比例必須超過(guò)30%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用自有資本金或通過(guò)其他途徑自有資金基礎(chǔ)，向上一級(jí)集團(tuán)以及關(guān)聯(lián)的材料供應(yīng)商、建筑總包單位、分包企業(yè)公司借款。通過(guò)這種渠道籌措的資金，開(kāi)發(fā)商可以長(zhǎng)期持有，自由支配，靈活使用，而且財(cái)務(wù)成本普遍較低；對(duì)公司制定中長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，特別是短期可能影響業(yè)績(jī)的目標(biāo)，不會(huì)構(gòu)成過(guò)大的財(cái)務(wù)壓力。

（二）引進(jìn)境外資金

我國(guó)資質(zhì)較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出海融資已經(jīng)成為慣例，而且規(guī)模呈逐年上升態(tài)勢(shì)。據(jù)彭博報(bào)道，2014年1-9月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長(zhǎng)39%。

一方面，外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與涉及開(kāi)發(fā)、中介和銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金，集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。另一方面，國(guó)外銀行介入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)向國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供信貸資金的同時(shí)，如中建、萬(wàn)達(dá)、綠地、中坤實(shí)業(yè)等開(kāi)始走向海外 “造城”、“搶客”利用國(guó)外銀行的資金勢(shì)在必然。

（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金融資

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金管理流程的完善，能通過(guò)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)降低資金成本的產(chǎn)業(yè)基金將具備更好的發(fā)展前景和投資者的認(rèn)可，而項(xiàng)目型、關(guān)注于投機(jī)的地產(chǎn)基金將逐漸被邊緣化。

1.行業(yè)洗牌將加速融資利率合理化

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金生存環(huán)境的改變將助推行業(yè)收益率合理化。從美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金歷史來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金在20世紀(jì)90年代也一度高達(dá)20%左右，但隨著行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張以及本土地產(chǎn)逐步復(fù)蘇，收益率開(kāi)始逐年下降。從我國(guó)目前普遍發(fā)行的房地產(chǎn)私募基金來(lái)看，總體成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源于房地產(chǎn)融資渠道的狹窄，另一方面也由于當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的高利潤(rùn)率足以支撐該成本。從行業(yè)環(huán)境看，房企利潤(rùn)率下行趨勢(shì)已現(xiàn)，可選擇融資渠道也逐步回歸。這些因素將共同助推國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金收益率逐步下降，向合理水平回歸。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金迎來(lái)戰(zhàn)略合作契機(jī)

自2013年5月以來(lái)，中國(guó)的資產(chǎn)管理行業(yè)迎來(lái)了業(yè)務(wù)創(chuàng)新的浪潮。打破了保險(xiǎn)、證券、期貨、信托、銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，使資管行業(yè)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新、混業(yè)經(jīng)營(yíng)的大資管時(shí)代。通過(guò)合作，整個(gè)私募房地產(chǎn)基金行業(yè)的游戲玩法可能都發(fā)生變化，在募集階段，房地產(chǎn)基金可以借由各種資管平臺(tái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同的基金結(jié)構(gòu)和募資方案，也可以為投資人打造個(gè)性化的財(cái)富管理方案。在投資階段，各個(gè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)除了能為地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)帶來(lái)充足流動(dòng)性，還能通過(guò)各大資管機(jī)構(gòu)的資源為基金項(xiàng)目池帶來(lái)儲(chǔ)備。隨著支付寶、微信支付等網(wǎng)絡(luò)支付的興起， 技術(shù)驅(qū)動(dòng)以及金融變革將為私募房地產(chǎn)基金帶來(lái)新的生命力。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信托融資

1.貸款型信托融資

由信托公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來(lái)，然后通過(guò)信托貸款的方式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商定期支付利息，并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。

2.股權(quán)型信托融資

信托公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權(quán)投資的方式（收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股），向項(xiàng)目公司注入資金；同時(shí)，項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾，在一定的期限（如兩年）后，溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。

3.混合型信托融資即夾層融資。

它是一種由債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的一種信托融資模式，它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的特點(diǎn)。通過(guò)債權(quán)和股權(quán)的組合滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求。一般要求大型集團(tuán)開(kāi)發(fā)的盈利能力好的項(xiàng)目，向項(xiàng)目公司委派董事，辦理土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等風(fēng)控手段。融資金額一般在5億以上，2-3年期限。

地產(chǎn)基金方案范文第4篇

這家另類投資集團(tuán)為投資者提供私募股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)管理基金、對(duì)沖基金和只做“長(zhǎng)倉(cāng)”的傳統(tǒng)基金的投資和咨詢解決方案。投資者可以通過(guò)認(rèn)購(gòu)基金的募集額、母基金投資、戰(zhàn)略投資、二級(jí)市場(chǎng)投資、聯(lián)合投資、種子基金投資的方式尋找機(jī)會(huì)。

該集團(tuán)在全球擁有10個(gè)辦事處及超過(guò)250位專業(yè)人士。客戶包括財(cái)富基金、養(yǎng)老基金、政府基金、金融機(jī)構(gòu)、捐贈(zèng)基金、基金會(huì)和家族企業(yè)。高盛另類投資和管理者選擇集團(tuán)通過(guò)集團(tuán)的私募股權(quán)投資、房地產(chǎn)投資、對(duì)沖基金和全球管理者戰(zhàn)略項(xiàng)目，為超過(guò)800億美元的另類資產(chǎn)投資提供投資或顧問(wèn)服務(wù)。

根據(jù)全球?qū)I(yè)咨詢服務(wù)公司韜睿惠悅研究顯示，目前全球100強(qiáng)另類投資管理公司管理的資金額已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)億美元。該公司今年7月出具的全球另類資產(chǎn)投資調(diào)查，涵蓋了個(gè)人的私募股權(quán)投資和對(duì)沖基金，顯示出全球排名前100家另類資產(chǎn)投資管理者和房地產(chǎn)投資管理占據(jù)的資產(chǎn)份額最大（35%，或1.1萬(wàn)億美元），緊隨其后的是私募股權(quán)投資管理公司（22%，或6960億美元），對(duì)沖基金（21%，或6430億美元），私募股權(quán)投資基金的母基金占9%，即2880億美元，對(duì)沖基金的母基金占6%，即1870億美元，基礎(chǔ)設(shè)施基金和消費(fèi)品類基金分別占4%和3%，即1190億美元和1010億美元。

韜睿惠悅研究揭示出養(yǎng)老基金資產(chǎn)額占全球前100家另類資產(chǎn)管理者所管理資產(chǎn)的三分之一，緊接著是保險(xiǎn)公司、財(cái)富基金和捐贈(zèng)基金及基金會(huì)。

根據(jù)該報(bào)告，北美洲國(guó)家的另類資產(chǎn)管理公司所管理的資產(chǎn)總數(shù)占總額的48%，除基礎(chǔ)設(shè)施基金外，大量的資本流向歐洲。

研究報(bào)告根據(jù)管理的資產(chǎn)額對(duì)基金管理公司進(jìn)行了排名，CBRE全球投資者公司以940億美元擊敗去年的冠軍麥格理集團(tuán)成為今年全球最大的房地產(chǎn)投資管理公司，麥格理集團(tuán)以890億美元的資產(chǎn)管理額依然占據(jù)全球最大的基礎(chǔ)設(shè)施基金管理者的寶座。凱雷集團(tuán)是全球最大的私募股權(quán)投資基金管理公司，以總資產(chǎn)910億美元位列第二；荷蘭私募股權(quán)投資公司AlpInvest Partners第一次進(jìn)入榜單，以410億美元管理資產(chǎn)成為頂級(jí)私募股權(quán)投資基金的母基金。高盛的私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)管理資金額為780億美元，名列第五。

再來(lái)看看高盛另類投資和管理者選擇集團(tuán)那個(gè)空缺的職位需要什么樣的人才，如果你喜歡你所看到的，那么上面所引用的一些數(shù)據(jù)或許會(huì)對(duì)你研究這個(gè)公司和這個(gè)行業(yè)有所幫助。

地產(chǎn)基金方案范文第5篇

除了在私募地產(chǎn)基金領(lǐng)域的投資管理，喜達(dá)屋資本集團(tuán)還擅長(zhǎng)通過(guò)資本市場(chǎng)的分拆上市來(lái)為旗下私募基金的投資人鋪設(shè)一條良好的退出渠道。

喜達(dá)屋資本集團(tuán)自成立以來(lái)已經(jīng)創(chuàng)造或參與了8家上市公司，包括：1）Starwood Hotels & Resorts Worldwide（NYSE： HOT），全球最大的酒店管理集團(tuán);2）Equity Residential（NYSE： EQR），全美最大的出租公寓REITS;3）Starwood Waypoint Residential Trust（NYSE： SWAY），獨(dú)棟住宅出租領(lǐng)域的大型REITS;4）TRI Pointe Homes（NYSE： TPH），美國(guó)西海岸的大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也是金融危機(jī)后美國(guó)第一家新上市的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè);5）Starwood Property Trust（NYSE： STWD），全美最大的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款REITS;6）iStar Financial（NYSE： STAR），美國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款REITS;7）Starwood European Real Estate Finance（LSE： SWEF），在倫敦交易所公開(kāi)上市的投資于歐洲市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款投資基金;8）Opus Bank（NASDAQ： OPB），服務(wù)于中小企業(yè)和高凈值個(gè)人的商業(yè)銀行，尤其擅長(zhǎng)地產(chǎn)金融方案的設(shè)計(jì)。

當(dāng)前這8家上市公司的總市值已達(dá)到520億美元，而每家公司的背后都是一個(gè)經(jīng)典的創(chuàng)富故事。不過(guò)，不同于一般的企業(yè)股權(quán)私募投資基金（即，VC、PE基金），喜達(dá)屋資本不僅僅是這些上市公司的財(cái)務(wù)投資人，它更是其中多家公司的創(chuàng)始人和管理者，這其中既有重資產(chǎn)的REITS公司，也有相對(duì)輕資產(chǎn)的酒店管理公司或住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。因此，通過(guò)資本市場(chǎng)的上市退出來(lái)創(chuàng)造流動(dòng)性，提高投資收益已成為喜達(dá)屋資本集團(tuán)旗下地產(chǎn)基金的一大特色。

一號(hào)基金，搭EQR上市便車(chē)兌現(xiàn)投資收益

1991年Barry Sternlicht成立了喜達(dá)屋資本集團(tuán)，致力于地產(chǎn)相關(guān)的基金投資業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)正遭受儲(chǔ)貸危機(jī)的沖擊。1992年喜達(dá)屋資本集團(tuán)發(fā)起了第一只機(jī)會(huì)型私募地產(chǎn)基金及其附屬基金Starwood Opportunity Fund I & IA（SOF I），募集資金5200萬(wàn)美元，用這筆錢(qián)喜達(dá)屋資本從FDIC（美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)公司）、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)處低價(jià)購(gòu)買(mǎi)了6400套出租公寓;僅18個(gè)月后，喜達(dá)屋資本就用這6000多套公寓交換了出租公寓公司Equity Residential的經(jīng)營(yíng)份額，隨后Equity Residential作為全美最大的出租型公寓REITS首發(fā)上市（NYSE： EQR），而喜達(dá)屋資本所持有的經(jīng)營(yíng)份額也隨即轉(zhuǎn)化為普通股，并在二級(jí)市場(chǎng)獲利退出。

二號(hào)基金、三號(hào)基金助力HOT成長(zhǎng)

1993年11月，喜達(dá)屋資本發(fā)起了二號(hào)基金Starwood Opportunity Fund II（SOF II），募集資金1.02億美元，二號(hào)基金主要投資于酒店領(lǐng)域過(guò)度杠桿化的不良資產(chǎn)。1994年，公司將一號(hào)基金和二號(hào)基金所持有的酒店資產(chǎn)全部置入到當(dāng)時(shí)已瀕臨破產(chǎn)的酒店類REITS公司Hotel Investor Trust（NYSE： HOT）中，從而換取了HOT公司75%的股權(quán)，重組后的HOT擁有了47家酒店的權(quán)益，并更名為Starwood Lodging Trust。此后，喜達(dá)屋資本又在三號(hào)夾層基金Starwood Mezzanine Investors（SOF III）的幫助下于1995年以5.37億美元收購(gòu)了威斯汀酒店品牌，1998年，威斯汀酒店集團(tuán)以16億美元的高價(jià)置入了上市公司HOT，HOT也正式更名為喜達(dá)屋酒店管理集團(tuán)Starwood Hotels & Resorts Worldwide。到1998年中期，HOT的市值已從收購(gòu)時(shí)的800萬(wàn)美元上升到200億美元，而在這個(gè)過(guò)程中，喜達(dá)屋的二號(hào)、三號(hào)基金獲得了豐厚的投資收益。

四號(hào)基金借STAR分拆上市

1997年2月，喜達(dá)屋資本完成了四號(hào)基金Starwood Opportunity Fund IV（SOF IV）的募集，總募集資金8.3億美元。四號(hào)基金沿襲三號(hào)基金的夾層投資策略，但投資領(lǐng)域更為廣泛，除了投資于酒店行業(yè)的夾層貸款和不良資產(chǎn)外，還投資于零售物業(yè)、綜合體等物業(yè)資產(chǎn)的高收益?zhèn)鶛?quán)。四號(hào)基金成立一年后，1998年3月，喜達(dá)屋資本再次發(fā)揮其高超的資本市場(chǎng)技能，把三號(hào)基金剩余的全部資產(chǎn)和四號(hào)基金的三分之二資產(chǎn)都置入到一個(gè)小型的RETS中，并將這只REITS重組為Starwood Financial Inc.（NYSE： SFI），從而將三號(hào)基金和四號(hào)基金所從事的夾層投資業(yè)務(wù)分拆上市。后來(lái)Starwood Financial更名為iStar Financial（NYSE： STAR），成為當(dāng)時(shí)商業(yè)地產(chǎn)金融領(lǐng)域最大的上市公司。2003年喜達(dá)屋資本及旗下基金通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易退出了在iStar Financial的投資，兌現(xiàn)了豐厚收益。