前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇樓宇運營管理范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

樓宇運營管理范文第1篇

關鍵詞：樓宇自動化系統；體系構造；應用前景

中圖分類號：C35 文獻標識碼： A

引言

人類社會已進入現代化信息社會，信息已逐漸滲透到人們日常工作生活等各個領域，辦公自動化、電子商務等概念也逐漸由假想變為現實，這一切都是依賴于計算機技術、通信技術、信息技術、網絡技術等的飛速發展。而樓宇自動化系統作為當今智能信息化社會的典型代表產物之一，同樣在人們日常的工作和生活中起著各種重要作用。

一、樓宇自動化系統的含義

樓宇自動化是智能建筑的主要組成部分。樓宇自動化對建筑的所有公用機電設備，包括建筑的中央空調、給排水系統、供配電系統、照明系統、電梯系統、消防系統等，進行集中監測和遙控來提高建筑的管理水平，降低設備的故障率，減少維護及營運成本，它的設計水平和質量對智能建筑功能的實現有直接影響。

二、樓宇自動化系統的主要硬件設備設計分析

樓宇自動化系統主要由中央管理工作站、傳感器、控制器、執行器、控制與信息網絡和被控對象等幾部分組成。其中中央管理工作站安裝有以動態圖作為界面的監控管理軟件，控制器主要采用DDC控制器。

1、中央管理工作站

中央管理工作站在樓宇自動化系統中作為“主腦”，通過通信接口與控制器進行數據通信，完成系統的信息采集與控制。其特征是多屏顯示、現存圖形的重復利用、動畫界面、采用顏色梯度的動態信號、動態趨勢。中央管理工作站主要由PC機、服務器、各種網絡設備和各種軟件組成。由于功能、特點、監控要求不同，其配置方式也會有所差別。①單機集中式：全部信息的采集處理、監視、控制和管理等工作都由一臺主機完成，可靠性不高。②雙機集中式：采集到的信息同時送給兩臺主機，主機間有切換環節，當任意一臺主機的硬件或軟件出現故障時，會自動切換到另一臺主機，提高了系統的可靠性。③雙機分布式：分主控制層和就地控制單元。主控制層，雙機配置，通過通信接口與就地控制單元通信，實現監控系統的全局監視、控制、顯示、打印和管理功能，對整個系統進行管理和優化。就地控制單元，實現本單元的信息采集、處理、監視、控制和與主控制層的通信，完成實施性強的控制和調節。

監控系統的主要軟件及功能如下：①系統軟件：隨主機提供的全套系統軟件，包括實時操作系統和輸入輸出設備的系統軟件。②支持軟件：確保主操作系統的有效運轉。③應用軟件：保障實時監控系統的全部功能。④監視軟件：對系統的硬、軟件進行實時監視，確保系統安全運轉。⑤自診斷軟件：檢查和核對整個系統運行的正確性，顯示檢查結果或報警。⑥自恢復軟件：當操作系統發生故障時，能夠盡快自動恢復。

2、控制器

DDC控制器有一體式和分布式兩種結構。①一體式通常將CPU、存儲器、I/O端口、通信接口等組合在一個控制模塊中；②分布式由主控模塊（負責通信和計算）和獨立I/O模塊構成，主控模塊沒有I/O端口，必須和I/O模塊配合使用。不同的I/O模塊的端口類型和數量不同，這樣由主控模塊和若干I/O模塊構成的DDC就可以滿足任何工程現場的需要，即可以根據不同的需求定制不同的控制系統。

在DDC系統的設計和使用中，I/O端口有4種：①模擬量輸入（AI）端口。輸入的模擬量主要有溫度、壓力、流量、液位、空氣質量等，這些物理、化學量通過相應的傳感器測量，并經變送器轉變為標準電信號，如0-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。這些標準電信號進入DDC的模擬量輸入端口，經過內部的A/D轉換器轉換成數字量，再由DDC進行分析處理。②數字量輸入（DI）端口。DDC可以直接判斷DI輸入端口上的開關信號，并將其轉化成數字信號（“通”為“1”，“斷”為“0”），這些數字量經過DDC進行邏輯運算和處理。DDC對外部的開關量傳感器進行信號采集，一般數字量接口沒有接外設或外設是斷開狀態時，DDC將其認定為“0”，而當外設開關信號接通時，DDC將其認定為“1”。③模擬量輸出（AO）端口。當外部需要模擬量輸出時，系統經過D/A轉化器轉換后變成標準電信號，如0-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。模擬量輸出信號一般用來控制風閥或水閥等。④數字量輸出（DO）端口。當外部需要數字量輸出時，系統直接提供開關信號來驅動外部設備。這些數字量開關信號可以是繼電器的觸點、NPN或PNP晶體管、晶閘管等。他們被用來控制接觸器、變頻器、電磁閥、照明燈等。

3、傳感器

傳感器是一種能把非電信號轉化為電信號的器件，它是控制系統的重要末端設備之一，主要用于采集現場過程模擬量數據，輸入信號。常見傳感器品種：力敏電阻、熱敏電阻、熱熔傳感器、感應傳感器、霍爾傳感器、壓電傳感器、超聲波傳感器和熱電傳感器等。

4、執行器

閥門和執行器在樓宇控制系統中總是成對出現，閥門用來控制流體的方向、壓力和流量的裝置；執行器，接受主機發出的控制信號，執行控制指令，對受控對象施加控制的裝置。在樓宇自動化系統中常用的閥門有電磁閥、電動閥、蝶閥和球閥。執行器種類主要有電動、氣動和液動三大類。其作用主要為驅動、執行、特性補償、自診斷等。

三、樓宇自動化系統的體系結構設計分析

樓宇自動化系統的體系結構按系統規模與管理類型以及控制方式來劃分可分為集中式體系、分布式體系以及綜合化體系這三種類型。

1、集中式樓宇自動化系統

集中式樓宇自動化系統的特點正如其名，它可以將現場所有的信號集中起來，放置在同一場地。通常有一臺主計算機，專門用于工業控制，通過在過程通道中進行各種數據的采集、分配以及控制，同時在狀態異常時自動報警，這些基本的設備管理功能都能在此系統中充分實現。再通俗地說，集中式樓宇自動化系統就是把分散的系統實現集中控制管理。對于機動結構而言，集中式樓宇自動化系統主要是采用雙機結構來完成對現場信號的控制，因為雙機的處理能力十分強大，能應對比較惡劣的現場環境以及危險性較強，不適宜管理人員進入的特殊場合。這種雙機機構是由下位機和上位機組合而成，它們有明確的分工合作確保系統的正常運行，下位機主要是應用于現場信號的數據搜集與控制，上位機則是對設備進行有效的管理，兩者之間的所有信息通過一系列的通訊協議來完成對接。集中式樓宇自動化系統的結構十分簡單，操作性極強，且所需資金投入比較少，開發周期較短，但是不足之處是其功能有限，無法完全滿足現代化智能建筑對于綜合管理的需要。

2、分布式樓宇自動化系統

分布式樓宇自動化系統是目前應用比較廣泛的一種系統，它的特點是能夠對現場信號進行分布控制，集中管理，在體系結構上層次化十分明確，管理起來也比較輕松，操作性很強。它主要由過程控制計算機、過程管理層計算機以及運營管理層計算機構成。

在系統計算機分工方面，運營管理層計算機是所有計算機系統的領導者，運營管理層計算機位于整個系統的最頂端，具有強大的數據處理與系統管理能力，它負責對系統數據庫進行維護與管制，并還要負責各子系統的協調工作。過程控制計算機和過程管理層計算機則隨時聽候運營管理層計算機的指示和命令。過程控制計算機分散布置在各個控制現場，通過各傳輸裝置包括傳感器和變送器直接與執行裝置等相連，實現主系統與子系統的信息交互以及對現場信號的實時監控；過程管理層計算機分為兩種管理體系：監控站和操作站。監控站是監視各個現場的工作情況，并直接與過程控制層計算機聯系，把從過程控制層系統得到的各項數據與現場情況直接傳遞給操作站和運營管理層計算機。而操作站主要負責操作工作，它為管理人員提供一個操作的平臺，使得操作者可以通過通訊網絡將操作命令及時傳送給監控站，再由監控站實現具體操作項目。在樓宇自動化系統中由于各設備子系統的分布比較分散，處于各個不同的場地，并且控制現場的環境通常都各不相同，因此，分布式樓宇自動化系統這種控制結構是實現實時控制的最佳方式。

3、綜合化樓宇自動化系統

綜合化樓宇自動化系統集結了集中式樓宇自動化系統與分布式樓宇自動化系統的特點，實現了對于現場的分布控制和綜合化管理。它在傳統分布式樓宇自動化系統的基礎上，合理的融合了集中式樓宇自動化系統的優點，通過對于各項技術的有機結合與綜合運用，現已具備了綜合化服務和管理的功能。同時再通過引入應用先進的網絡技術，就能將其優異的功能融入到各個系統之中，而整個系統通過樓宇自動化局域網相連接，以網絡數據庫代替了傳統的單機集中式數據庫，使得數據傳輸更加快捷、準確，操作性也變得更強。

四、樓宇自動化系統的應用前景分析

其實在現實生活中，很多人對樓宇自動化系統的了解可以說是知乎其微，樓宇自動化系統還沒有真正融入到人們的日常生活中來。

近些年來，我國對于智能建筑所涉及的樓宇自動化系統的研究開發與設計應用已越來越重視，但是與國外那些技術相對先進的發達國家相比，在該領域對其的研究、開發、設計、應用起步較晚，這就造成了有些人對國產樓宇自動化系統的性能產生一定的疑慮，盡管還沒有真正接觸到國產的樓宇自動化系統，卻從內心深處誤認為國產樓宇自動化系統遠遠比不上國外樓宇自動化系統，這也使得一些優秀的國產樓宇自動化系統被忽視，得不到很好的應用和推廣。當然，事實上，由于國產樓宇自動化系統在研制開發與設計應用上相比于國外發達國家起步是晚些，并在技術支持與使用經驗方面都還比較缺乏經驗，有待進一步鑒借和提高，因此在整體或長期應用的可靠性方面和設計應用經驗上，國產系統與進口系統還是有一定的差距。但是換一個角度而言，在樓宇自控這個行業中，技術只是其中的一個方面，國內外系統存在的差距正在逐步縮小，而在對于應用人員的管理水平和服務意識上，我國真的在這方面還有待于進一步提高，或許這就是國產與進口系統最為主要的差距。

結束語：

隨著科學技術的進步和計算機網絡技術的飛速發展，寬帶網絡已經融入人們生活的每個角落，互聯網的優越性是任何系統都無可比擬的，它的操作性與功能都極為強大，對于樓宇自動化系統，正是由于網絡的拓展延伸使得智能建筑的可操作性變成可能。由此可見，綜合化樓宇自動化系統的市場發展潛力是很大的，很有前途的，也確實是切實可行的。只要在未來的科技領域能給予樓宇自動化系統足夠的重視，以及充足的資金投入去進行科學研究，它必將具有很大的應用前景。

參考文獻：

[1]王平.樓宇自動化系統的設計與應用分析[J].門窗，2013，04：207.

[2]趙陽.淺議樓宇自動化系統中的關鍵技術[J].建筑設計管理，2011，03：73-74+80.

[3]朱軍楠.樓宇自動化在生活中的應用分析[J].科技資訊，2014，10：1.

樓宇運營管理范文第2篇

【關鍵詞】工業地產；發展；研究

一、國外工業地產發展及研究現狀

1.國外工業地產發展現狀

工業地產的概念最早出現于19世紀80年代的英國，其目的是通過系統的規劃設計，在基礎設施齊備的基礎上，通過統一工業房地產開發，將工業集中到一起形成工業社區以滿足其共需求。1945年后很多國家開始將工業地產融入到整個國家策略中，但是直到1970年，工業地產得以快速的發展并在各方面逐漸走向成熟。工業地產往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。“日本的工業地產占全世界的30%，對日本GDP貢獻在40%以上；美國工業地產占全世界的27%，對本國GDP貢獻也超出了30%”。正是由于發達國家工業地產突飛猛進的發展局面，因此其相關領域的研究較之于國內成熟。

2.國外工業地產研究現狀

國外將工業地產（Industrial Real Estate）有時也稱為工業物業（Industrial property），一般是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，其實質是工業性質的房地產。Graaskamp（1981）的《房地產開發的基礎》中明確提出，房地產項目決不能被看成僅僅是磚塊和砂漿，而必須被看作是一個在不斷變化和競爭不斷加劇的市場中運作的動態的企業。在此基礎上，Miles（1998）予以深化并提出房地產管理的三個層次：物業管理者、資產管理者和組合投資管理者，并強調三者協同以實現房地產資產的持續管理。日本越村幸弘（2006）提出購物中心運營管理的統一性，即開發商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整體劃一的經營管理工作。

二、我國工業地產發展及研究現狀

1.我國工業地產發展現狀

隨著國家對異常火爆的住宅和商業地產宏觀調控的加大，工業地產以其低風險、高回報的特點逐漸受到青睞。各種在建的物流中心、工業廠房和研發樓宇隨處可見，工業地產投資成為近些年來房地產投資不斷升溫的熱點。由于一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，一些跨國企業正在試圖將生產基地移至二線城市。由于東部沿海地區產業結構調整的影響，高耗能企業開始向中西部轉移。在國家對中西部地區實施政策傾斜的情況下，長江三角區域、珠江三角區域正在形成總部經濟模式，制造業迅速向內地轉移，這給這些地區工業地產帶來極大的發展機遇。安徽、江西、湖北、湖南、河南、廣西、陜西等地迎接產業轉移日漸頻繁，工業投資項目也逐漸增多。

2.我國工業地產研究現狀

（1）探析工業地產發展方向方面

司成均（2007）對工業地產的概念進行了介紹，并分析了其特征和開發模式，從工業發展的堅實基礎、政策支持、工業用地市場化、宏觀調控和市場轉型等方面分析了工業地產發展面臨的機遇，以促進工業地產的發展。武東偉（2007）以新加坡工業地產為參照物對北京經濟技術開發區進行了比較研究，提出了一系列相關的建議。汪思源、殷躍建（2008）對武漢光谷地區經濟發展情況行了研究，對該片區工業地產的狀況進行了分析，并結合光谷工業地產的發展歷史，提出該地區工業地產發展的建議。劉麗榮等（2009）建立工業地產與城市經濟互動機理概念模型，分析工業地產與城市經濟互動機理的作用路徑，并基于工業地產與城市經濟互動機理及集約節約使用工業用地的原則，探究合理規劃工用地、推進城市經濟發展的思路，從而推進工業地產優化利用在城市規劃決策中的實施。

（2）評價和推動工業地產發展方面

王宏新、盧長鋒(2007)認為要預防三大風險，市場風險、經營風險、政策風險。胡泊(2007)對我國工業地產投資風險分析的研究，對風險進行識別和估計，建立風險評價模型對工業地產投資風險進行分析。李連元（2007）提出要根據不同的城市，不同的產業情況實行不同的操作方式，還必須通過專業化的手段來操作整個工業園區。劉偉(2008)進行的工業地產運營模式研究，從工業地產的幾種發展模式來研究其開發、盈利、經營和投融資模式。陳曦（2008）對工業地產的概念進行了介紹，將中國工業地產的發展背景、特點等進行歸納總結，同時針對目前國內工業地產開發的幾種主要模式進行分析。王輝龍(2009)以整體的思維，對工業地產項目實行統一運營管理；變“建造-營銷”的傳統模式，從長周期角度加強項目運營管理；重視全程運營管理。楊建喜、宋永發（2010）以遼寧省14個地級市為研究對象，在構建工業地產投資環境評價指標體系的基礎上，應用基于實數編碼的加速遺傳算法(RAGA)的投影尋蹤(PP)方法對各市的投資環境進行定量分析，并針對改善工業地產投資環境提出了完善的對策與建議。王新紅（2011）以大連軟件園項目作為研究實例，分析了產業地產項目的開發與盈利模式，總結了產業地產開發模式的四大特點，并從政策解讀、產業規劃、運營管理、項目增值等方面為房地產企業提出了發展對策。

樓宇運營管理范文第3篇

關鍵詞：產業園區；開發建設；工業地產模式；商業地產模式

一、開發建設模式概述

產業園區開發建設業務的主要目標是將 “生地”變為 “熟地”，并在此基礎上進一步實施工業地產、商業地產、住宅地產等二級載體的開發建設，打造園區產業所必須的完善的基礎設施環境。在實際操作中一般由政府通過委托或招投標的方式選定土地運營商進行開發建設。政府與土地運營商在整個開發建設價值鏈中有著不同的權責和利益點，具體內容見表1。

表1 政府與開發商在土地開發中權責與利益

1.土地一級開發

土地一級開發是運營商在獲取土地后，投入人力物力將生地開發為熟地，并且不斷提高土地價值，運營商最終可以土地轉讓方式獲取主營收益，或以土地為資本對外進行投資合作。土地一級開發模式的特點在于開發技術簡單、收益支付穩定、收益大但利潤率較低。

2.土地二級開發

土地二級開發是指運營商獲得土地一級開發完成的熟地后，進行工業地產、商業地產、住宅地產等使用權的轉讓獲取一次性轉讓收益，或通過租賃獲取長期租金收益，也可通過抵押獲得資金從事其他業務。隨著土地性質、物業形態的不同，土地二級開發運營模式也有所差別。但總的來說都可分為直接出售、持有物業兩種形式。

二、國內外典型產業園區開發建設模式分析

從開發主體看，產業園開發建設模式主要包括三種基本模式（表2）：自主開發模式、開發商開發模式、合作開發模式。根據產業的具體情況，這三種基本模式在現實生活中，又有多種表現形式，比如合作開發模式也有多種可能，可以是園區、開發商、入駐企業等開發主體之間的兩兩合作或三者合作。

三、工業地產開發模式分析

1.常見類型及開發模式

工業地產常見形態包括工業廠房、工業研發樓宇、物流倉儲等，其中工業研發樓宇及物流倉儲當前政府扶持力度較大。工業地產開發主要模式有工業地產商模式、工業園區開發模式、主體企業引導模式、綜合運作模式等。

2.國有大型企業集團適用方式

結合國有大型企業集團開發建設現狀，國有大型企業集團一般作為獨立運營的經濟主體，負責產業園的招商、投資、建設、管理工作，建議參照工業地產商模式進行開發建設。對于工業地產項目，國有大型企業集團可采取自主或聯合開發建設，建成后租售結合的方式。

（1）自主開發建設。在具備資金實力及工業地產開發相關資質時，可采取成立房地產開發公司自主開發運營模式，獲取全部物業所有權。

（2）聯合開發建設。在初期不具備建筑規劃、工程建造等專業能力之時，可引進具備資金實力、招商能力、具備相關專業資質的工業地產開發運營商作為合作伙伴，成立房地產開發公司進行開發建設，共同分享收益

（3）租售結合的經營方式。出售方式：對已建成工業廠房、工業研發樓宇、物流倉儲等項目進行出售，獲取項目銷售后的一次性增值收益。收益相對較小，風險較小。出租方式：長期持有物業，對已建成工業廠房、工業研發樓宇、物流倉儲等項目進行出租，獲取長期租賃收益，實現工業地產經營的最優效果。此時，不但能持續獲得物業收益，還可獲取項目及周邊地產的持續增值收益。收益最大，對商業運作能力要求比較高，風險較高。

四、商業地產開發模式分析

1.常見類型及開發模式

商業地產在開發區中常見形態物業包括零散商鋪、商業中心、專業市場、寫字樓、酒店、會展中心等，其中開發區常見商業地產物業包括商業中心、專業市場、酒店、會展中心、零散商鋪、寫字樓等。隨物業形態的不同，經營模式多種多樣。

2.商業中心/專業市場開發模式

國有大型企業集團在商業中心、專業市場項目可采取由獨立或聯合投資商開發建設，出售、出租、自留相結合的運營模式。利用可開發商業用地，獨立開發或聯合投資商（大型商業機構）成立公司共同開發建設商業中心、專業市場項目載體，獨立運營或引進大型商業機構對項目進行運營，提升物業價值，保證長期收益。具體操作上可采取“出售、出租、自留”相結合的方式，通過出售一部分黃金商鋪產權，可回收項目的全部或絕大部分投資；通過出租與自留進一步提升物業價值，獲取長期增值收益，也為公司自身業務發展預留空間。

3.酒店/寫字樓項目開發模式

酒店和寫字樓開發模式基本相同，常見的有兩種方式：一是自我管理模式；二是委托管理模式。自我管理模式是開發商選用專業管理人士主持管理工作并配備專業人員，按照專業化、市場化、規范化的要求管理物業。委托管理模式是當所有人不具備管理能力時應考慮托管，由專業管理團隊提供運營支持。專業的經營管理可迅速提高物業形象，促進周邊物業較快升值，國內外已有多家集團機構提供托管服務。

國有大型企業集團在酒店、寫字樓項目可采取獨立或聯合投資商開發建設，委托專業機構管理的運營模式。公司可利用可開發商業用地，獨立或聯合投資商共同開發建設酒店、寫字樓項目并采取委托管理模式加以運營，未來可逐漸培養自身管理團隊，實現項目自我管理。國有大型企業集團初期獲得物業租金收入，同時提升周邊物業價值，獲取增值收益，遠期可獲得向園區提供生活及商務服務的收益。

4.會展中心項目開發模式

會展項目常見有三種方式：一是官營模式；二是商營模式；三是官商合營模式。國有大型企業集團在會展中心項目可采取引入政府投資建設、聯合專業會展公司運營模式。首先引入政府投資建設，建成后由運營公司托管并引入專業會展公司對會展中心進行運營管理。公司收益主要以獲取園區影響力擴大、形象提升等帶來的物業價值提升間接收益為主。

參考文獻：

[1]龍 昱：中國商業地產的商業模式現狀分析[J].企業技術開發，2009年8期.

樓宇運營管理范文第4篇

通過比較研究法對國內外孵化器的運營模式進行了研究，其中重點分析了我國三種孵化器運營模式的優缺點。研究結果表明我國的孵化器應該朝著企業化運作的方向發展，同時政府需要改變對孵化器的扶持方式，并且制定政策應適用于全部的孵化器在孵企業。

關鍵詞：

孵化器；運營模式；比較研究

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2014）06003002

1 引言

孵化器作為培育自主創新企業和企業家的載體，已成為促進創新成果轉化、優化區域經濟結構的強勁動力，成為了國家科技創新體系的重要組成部分。但在發展的同時，我國孵化器事業仍然存在著一些有待解決的問題。因此，比較國內外孵化器的運營模式，汲取其有益的經驗教訓，可以針對我國孵化器運營存在的不足提供重要借鑒。

2 國外孵化器運營模式的發展現狀

2.1 美國

美國的孵化器發展大致經歷了初創階段、系統孵化階段、企業化運作階段、孵化集團階段，各個階段發展的目的、運營特征及功能都有明顯的區別（見表1）。

2.2 以色列

以色列的孵化器作為科技興國計劃的一部分，出現在1991年，它幫助技術專家將有潛在市場化價值的創新理念轉化成商品。然而，從2002年開始全面實施孵化器的私有化改革，逐步引入風險資本和私人資本。私有化主要內容包括：（1）增加私人公司和個人在孵化器中所占有的股份，孵化器由非盈利性組織變為盈利性公司。經孵化器與在孵企業的創業者協商，30-70%的股權可以由孵化器擁有，剩余股權由創業者擁有，從而較好地解決了孵化器的風險激勵機制問題。（2）孵化器就每個項目與以色列工貿部下屬首席科學家辦公室（OCS）簽訂協議，明確雙方之間責任關系。孵化器作為項目投資基金的管理人直接支配資金的使用，OCS作為政府部門履行托管人職責，就資金使用情況進行監督。（3）新建的孵化器由私營公司以競標方式承擔建設、經營和管理，政府在孵化器董事會內不派駐代表，不干涉孵化器管理人員任命。孵化器管理決策受董事會監督，孵化器享有獨立財務權，政府僅對其投入到項目公司的資金進行監督。

截至2010年底，以色列23家孵化器全部完成私有化改革，孵化器資金總額中來自于政府的比例越來越少。孵化器改革后，在功能和運作上更加類似于風險投資公司，每個孵化項目由職業經理人進行管理，孵化項目共享控股股東的商業網絡和市場資源，通過孵化器的管理團隊和咨詢委員會獲得企業發展、戰略、市場、人力資源、規章制度及其他支持服務。自私有化改革以來，以色列每年約有80家初創企業進駐孵化器創業，同時約有70家企業從孵化器畢業。

3 國內典型孵化器運營模式的發展現狀

從1987年第一家孵化器出現以來，我國的孵化器事業取得了飛速發展，截至2012年末，納入全國火炬計劃統計體系的企業孵化器達到1239家，其中國家級435家，孵化面積為4375.8萬平方米，在孵企業已超過7萬家，其中累計畢業企業達45160家，同時為社會創造了143.7萬個就業崗位。目前，我國孵化器運營模式多樣，主要以事業型、政府主導公司型和民營孵化器為主，三種運營模式之間存在著明顯區別。

3.1 事業型孵化器的特點與不足

事業型孵化器的投資主體主要是政府，大部分為政府科技管理部門或高新技術開發區下轄的事業單位。政府指派孵化器的管理人員，全額或部分撥付孵化器運營費用。我國孵化器從建設伊始就帶著濃厚的政府色彩，早期沒有一家孵化器完全從組織機構上與政府分離，基本上要么是政府機構，要么就是政府派出機構。

在孵化器行業發展的初期，事業型孵化器的確對高新技術產業的培育起到一定的促進作用。政府出資興建、提供優惠政策與補貼、積極宣傳和倡導，提高了孵化器的信譽和資金實力，在促進科技成果轉化、增加就業、鼓勵創業精神、促進區域經濟發展等方面發揮了重要作用。但是，這種運營模式的弊端也是顯而易見的。

政府對事業型孵化器有國有資產保值增值的要求，這限制了孵化器與資本市場的結合，很大程度上抑制了孵化器產權投資的多元化。而且過多的政府指令參與到孵化器的運作中，阻礙了孵化器與市場相聯系，孵化的創新企業與市場脫軌。

事業型孵化器由政府全額或部分撥款，政府直接參與孵化器運作，一般只會根據上級主管部門的要求完成招商任務，不會依照市場的需求去選擇入孵項目，更沒有為在孵企業提供相應創新服務的動力。而且孵化器收入主要以場地租金為主，政府補貼和租金收入在孵化器運營費用中占了絕對比重，其持續發展易受政策等不確定因素的影響。

事業型孵化器的人事任免由上級指定，過于僵化的人事制度缺乏激勵機制，阻礙了管理人員的工作積極性和主動性，最終導致孵化器服務水平低下。事業型孵化器的管理人員缺乏企業管理經驗，大多依靠政府力量吸引新創企業，沒有運用企業營銷手段挖掘客戶資源的意識。而且孵化器的管理人員之前大多在政府部門工作，對特定的高新技術產業缺乏足夠認識，也就無法為在孵企業提供專業、高效的創業扶持。

事業型孵化器提供的服務相對單一，缺乏提供多元化創業服務的能力，如創業輔導、知識產權保護、投融資對接、項目推介、行業沙龍等。為滿足國家級科技企業孵化器的申報要求，許多孵化器都建立了創業導師制度，但實際執行與制度相去甚遠，導師未能給在孵企業提供持續的創業指導。事業型孵化器在專業化公共技術平臺建設方面或多或少都有所涉及，但是平臺運營能力較弱，欠缺完善的運營機制。

3.2 政府主導公司制孵化器的特點與不足

政府主導投資的公司制孵化器一般在創建初期給予部分資金，形成創業環境所需的完善服務和支撐條件（包括固定資產），并且委托某個企業經營或政府自行組建公司來管理。為了孵化器的可持續發展，不能僅靠政府投資，需要吸引更多的投資者進入，而公司制孵化器的組織形式正好為實現投資主體的多元化提供了必要條件。

孵化器采取現代企業制度，意味著孵化器本身具備了完善的治理結構和內部激勵機制，能夠根據市場環境的變化去不斷調整孵化管理能力，以市場為導向去尋找高價值的孵化項目，更好地實現在孵企業與市場的對接。

但是，政府主導的公司制孵化器也不是完美的，企業化經營導致孵化器的“經濟性”必將削弱其“社會服務性”。追求利潤最大化是企業的終極目標，經濟利益的驅動雖然帶來了孵化器的高效率運作和強有力的激勵動力，但也可能會就此造成其社會創新功能的弱化。由于在企業利潤最大化的目標指引下，孵化器在選擇入孵企業時難免出現“非理性”行為，為了避免資金風險、獲得較高的投資回報，那些應用前景不明確的高創新技術項目往往不易被扶持，這樣就會在一定程度上影響創新技術的產品化。“經濟利益”和“社會功能”的沖突直接阻礙了區域創新能力的提升，背離了建立孵化器的初衷，如何解決好孵化器的經濟效益和社會功能兩者之間的矛盾成了孵化器運營模式改革的關鍵問題。

3.3 民營孵化器的特點與不足

民營孵化器主要由個人、企業、風險資本等多種主體相結合的形式進行投資建設，按照企業化方式運營。大多數民營孵化器將資金投向了某個專業的領域，形成了一定的集聚效應，促進了孵化器向專業化的方向發展。一些大型企業集團為了調整產品結構、獲得新的盈利增長點，或為品牌產品提業鏈的上下游支持，投資興建了與自身行業相關的專業型孵化器。大型企業運營孵化器具備了健全的企業制度和優越的人才儲備等先發優勢，其參與到孵化器行業，既有助于企業自身的發展，也有助于技術創新項目迅速商品化。

然而民營孵化器與政府主導的公司制孵化器相比，必定在場地、財政稅收、專項基金等優惠政策上處于絕對的劣勢。政府對于一些在建的民營孵化器的政策支持缺乏持續性，政策申報過程中導入路徑不明晰，這些無疑增加了民營孵化器的發展壓力。政府直接參與的孵化器為在孵企業無償提供創業支持服務，甚至包括零稅收和零房租，這些過度的優惠使得民營孵化器失去了盈利空間，減弱了民間資本進入孵化器行業的積極性。

部分民營孵化器以科技地產的名義獲得土地，使得租金和售價都比同類別商業樓宇便宜得多，這些孵化器甚至只以樓宇租售為主要經營業務，基本沒有符合在孵企業發展需要的創業服務，對區域科技創新能力的提高基本沒有作用。

4 建議

鑒于國外孵化器正朝著企業化運作方向發展，而且我國的三種主要孵化器運營模式都不同程度上存在著不足，就此提出了一些建議：

由于事業型孵化器在我國孵化器的總量上占了較大比重，且這種運營模式孵化出來的企業過度依賴政策的扶持，無法適應激烈的市場競爭。事業型孵化器應該逐步進行公司制改革，有利于其他社會資本的進入，并且保證孵化器擁有完善的治理結構和內部激勵機制，使得孵化器運營管理人員能夠利用最少的投入去創造最大的價值。

政府應該改變對孵化器的扶持方式，只在新的孵化器建設初期給予一定的資金支持，而孵化器隨后的運營管理支撐則通過資金補貼的方式給到在孵企業，并且為在孵企業設定了獲取補貼的里程碑。這樣將政府從孵化器的運營管理中剝離出來，作為需求的購買者為在孵企業提供創業服務，而孵化器有了提供高價值孵化服務的動力，保證了孵化器的自身效率和社會功能都能實現。同時，政府應加強對孵化器在培育科技創新型企業做出貢獻的獎勵，激勵孵化器管理人員創新孵化服務方式，提高孵化資源的利用效率。

政府應制定針對全體孵化器的扶持政策，只要孵化項目符合國家或地區高新技術的產業發展方向，無論在國有還是民營孵化器中孵化，都應同等享受政策在財稅等政策的支持。同時，政府應提高孵化器建設者的準入門檻、加強孵化器的效率考核體系、完善科技創新成果獎勵機制等，保證我國孵化器事業健康可持續發展。

參考文獻

[1]錢平凡.孵化器運作的國際經驗與我國孵化器產業的發展對策[J].管理世界，2000，（6）：7884.

樓宇運營管理范文第5篇

各位領導好，歡迎各位蒞臨指導工作。首先，向各位介紹一下我們的保險小鎮，我們的保險小鎮占地面積有3平方公里，其中綠化面積0.02平方公里，建筑面積0.05平方公里。樓宇共有42棟，房間數有712間。目前，園區入駐學校一家，學生4000余人，入駐企業200余家，其中上市公司32家，世界500強企業16家，用工人數7000余人，園區每年稅收收入7個億。保險業，大數據，科技創新成為園區三股強勁的發展力量。

下面，我跟各位介紹一下我們監控室的大屏幕，它是我們保險小鎮的一個智慧運營平臺。它主要是運用云計算，互聯網等技術，整合園區通訊網絡，地理信息，自動化辦公等多個系統到一個統一智慧運營平臺，該平臺包括了五個應用子平臺：

1.

園區綜合運營管理平臺

2.

園區綜合服務平臺

3.

共享數據平臺

4.

綜合地理信息平臺

5.

園區綜合辦公服務平臺

我們主要負責的就是綜合地理信息平臺中的視頻監控系統，該軟件是由浪潮數據公司開發的，我們目前所需要操作的就是實時預覽，錄像回放以及視頻檢測。

實時預覽主要是利用軟件對系統運行的過程進行同步的監控，以便于我們能后在第一時間發現異常并及時的進行處理。

錄像回放是為了方便查詢過去的某個時間段所發生的一長時間。

視頻檢測主要是看是否有監測點掉線，如若有掉線，系統會在第一時間自動提示軟件開發者。

目前，我們的監控共有400個，采用的是全覆蓋的方式，主要對地面，車庫，一樓以及周邊進行監控。監控設備共有三種，全球機，半球機，槍機。全球機是360度無死角旋轉式的，共有9個。半球機的射程是10-20米，槍機的射程是50米左右。

監控主要實現目標是發現園區內發生可疑情況后，監控人員第一時間內可以發現問題，并利用通訊設備通知警務人員前去處理，做到及時上報，并及時處理突發問題，當監控人員未發現情況，但發生了治安案件時，監控人員也可以及時調取錄像做到取證并抓捕犯罪嫌疑人，監控人員會對當天發生的突發事件進行保存，以備查詢。

當然，這并不是我們的最終數據，我們的軟件開發者一直在不斷地的對系統進行完善，最終我們的監控數目會達到700個左右，全園區覆蓋率百分百，功能上也會有所增加，增加的有停車，尋車系統，門禁識別等功能。下面，我跟給為介紹一下我們的尋車誘導系統和門禁識別功能。

停車尋車系統相比于傳統的刷卡式尋車誘導系統，本系統停車后無須專門刷卡，避免了車主因為主觀因素忘記刷卡而造成的尋車停車功能失效的尷尬。系統既可以實時監控車位占用情況，又可以實時顯示車位使用情況，系統可以提供所有車位的高清錄像，對于停車場內最常見的停車刮擦，車窗被砸等現象能起到遏制的作用，使停車安全保障達到最佳效果。并且系統支持模糊查詢功能，用戶在輸入車牌號碼后，系統會提供與該車牌號類似的多組車輛圖片或者視頻片段供車主選擇確認，大幅度的增加了查詢的有效性，簡單直接。用戶確認車輛圖片后，系統會提供當前停車場的平面地圖，并繪制當前查詢點的目標車輛停放位置的最優路線，方便車主快速，準確的找到愛車。