綜合體商業運營與管理
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綜合體商業運營與管理范文第1篇
從20世紀50年代開始修建世界首個城市綜合體——法國拉德芳斯，城市綜合體已經在國外形成了較為成熟的開發和運作模式。隨著房地產行業限購政策的實施和人們消費觀念的轉變，具有居住、購物、娛樂、工作等功能于一體的城市綜合體開發在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安將近十余個城市綜合體的已建或在建項目，其中的李家村萬達廣場、騾馬市商業步行街已經成為該所在區域的地標和行業開發的典范，然而，西安另有一些開發商卻打著“城市綜合體”的口號，經營情況并不理想。本文試圖通過對西安城市綜合體的發展現狀的分析及對策討論，以期為西安城市綜合體的開發提供參考，并促進城市綜合體發展的進一步完善。
一、西安城市綜合體的概念及作用
（一）城市綜合體的界定
城市綜合體又名“城中之城”，英文簡寫“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫字樓），Park（公園），Shopping mall（購物中心），Convention（會議中心、會展中心），Apartment（公寓），一般由星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪、街區、休閑廣場及大型高尚居住社區等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現代的景觀設計，智能化的配套設施等典型特征。
（二）西安城市綜合體的發展概況
根據西安目前城市綜合體的開況，大致可以從方位上進行區分。
1.城市中心綜合體
處于西安城市各個中心的綜合體項目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動了周圍區域消費的增長。同時，這些項目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項目有李家村萬達廣場、立豐國際廣場、騾馬市商業步行街等。
2.交通樞紐城市綜合體
處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設在一定程度上拉動了這些項目的經濟效益。其中有代表性的項目有：天地時代廣場、賽高國際街區等。
3.新興區域城市綜合體
處于西安新興區域的綜合體項目，整體項目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進行商業規劃。其中代表項目是首創國際城、融僑城、綠地世紀城等。
（三）西安城市綜合體發展的作用
西安城市綜合體是伴隨著我國經濟的整體進步和西部居民消費水平的提高而逐步發展起來的，這種商業模式一經出現，便極大地刺激著西安區域經濟的發展，為土地集約化利用和拉動內需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費者的生活提供了方便，同時使開發商獲得了穩定的收益。促進城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現，直接帶動了區域經濟的發展，構筑區域商業高地。
二、西安城市綜合體開發存在的問題
雖然目前在西安有一些比如李家村萬達廣場等，運營比較好的城市綜合體項目，但西安仍有一些項目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號，更多的在售綜合體項目更關心所擁有住宅的銷售，忽略了其它商業規劃對項目的影響。
1.盲目立項，導致前期策劃倉促
隨著經濟的發展和城市綜合體項目的穩定收益，同時加上政府對這一業態的重視，諸多開發商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點，然而一些開發商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項，使得絕大多數項目論證都不充分，前期策劃倉促，建設開發盲目無序。
2.同質化、模塊化開發嚴重
城市綜合體地產類型應該是與各種零售業形態充分結合的高專業化產業，因此應該是多種功能相協調的。但是，西安一些項目受到開發商自身實力和地塊的制約，開發的綜合體大都集中在二環周邊，產品規劃基本雷同，必將造成日后招商和運營的困難，嚴重制約了商業地產的正常發展。
3.運營管理失控
與國外商業地產發展商長期持有物業只租不售不同，受資金、利潤及經營思路的影響，我國大多數開發商在商業地產開發上存有急功近利的想法，希望“開發、出售、再開發”的循環周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此開發商不夠重視售出項目的后期商業運營，即使有的開發商考慮了后續經營問題，但是往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經營商戶的檔次和品位，從而造成運行管理失控。
4.資金鏈緊張
建設大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實力的開發商，城市綜合體的開發不僅在前期需要資金的支持，在后續經營期間也需要強大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開發商往往融資渠道單一，全國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導致后續運營中出現資金鏈緊張的情況。
三、西安城市綜合體發展對策
針對目前西安市城市綜合體開發過程存在的問題，筆者建議采取以下策略應對。
（一）遵循合理的開發程序
在需要更加注重資本運作和運營管理的城市綜合體開發中，要求開發商應按照這樣的程序進行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設計（按零售商等商家的要求）——建設（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購買）——物業管理（開發商或第三方）——長線經營——開發新項目。只有這樣才能避免地產商所建的商業物業不能滿足零售商需求而導致招商難、空置率高等一系列問題。
（二）加強政府宏觀規劃
政府城市管理部門和商業管理部門必須嚴把此類城市綜合體項目的審批關，努力推動產學研相結合，充分利用西安高等院校、科研機構的研究實力，建立起商業飽和度指數評價體系，并認真做好城市商業飽和指數的測評工作，保證項目在數量和結構上的協調，避免造成重復建設、惡性競爭的問題。同時，城市綜合體項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統，避免同質化的情況發生，使城市綜合體的發展真正與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。
（三）科學地確定開發模式
目前，隨著市場的發展以及開發商的成熟，越來越多有實力的地產商開始自持運營商業地產項目。其中萬達集團首創的“訂單商業地產”模式，該模式具有顯著的優點是更有利于商業地產的健康發展，但是這種模式的缺點是建成的商業地產只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產開發的后期風險完全受制于主力店。一旦主力店經營不當，開發商的損失將更大。這就要求訂單商業的開發商對于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國內外具有知名度的、并愿意長期合作的商業企業，盡可能規避潛在經營風險。
（四）拓展多個融資渠道
城市綜合體的開發過程中資金鏈最為關鍵，一旦某個環節資金鏈出了問題，后果將不堪設想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產信托投資基金、海外上市、房地產抵押債券等，城市綜合體開發的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應用是權益型REIT，權益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發行受益憑證，募集投資者的資金投人商業地產項目的開發中，并委托或聘請專業機構和人員對該商業地產實施具體的經營管理。但是這種商業地產融資模式順利運作的關鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請專業機構和人員對商業地產實施具體的經營管理等。
四、結語
城市綜合體在國外作為一種非常成熟的商業地產模式，在我國目前還是處于發展時期，隨著我國經濟的發展和關天經濟區的建設，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩定收益的物業類型。
參考文獻：
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[3]胡昕.零售業開放與商業地產發展.商業時代，2005（23）
綜合體商業運營與管理范文第2篇
一、城市綜合體項目的特點
1.城市綜合體的特征。近年來城市綜合體在我國一些主要城市中得以快速發展起來，其屬于城市一種新的商業地產模式，其主要由高檔酒店、寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪和街區、市民言為心聲和大型高檔居民社會組成。
2.城市綜合體的核心內容即“訂單地產”模式。城市綜合體建設需要與招商引資有效的結合起來，一旦脫節則會給地產項目帶來較大的風險，而“訂單地產”模式的引入，有效的規避了這一問題，通過其可以實現主力店等商家的商務對接，做好開業前的各項準備工作，通過“訂單地產”模式可以使商業項目的建設按著一定的要求來進行，所以其可以稱之為城市綜合體開發的核心內容。
二、“訂單地產”模式城市綜合體項目成本控制方法
1.在城市綜合體建設過程中，由于“訂單地產”模式的引用，使共商業項目在模式上實現了創新，這也導致了建造主體呈現多元性。由于主體的多元性特點，從而導致成本控制工作的難度增加，這就需要在實際工作中需要采取各種不同的控制方法來實現對“訂單地產”模式的城市綜合體商業項目的成本控制。
2.綜合考慮全生命周期中的運營成本建設項目。城市綜合體建設過程中的全生命周期并不僅僅指項目的生命周期，同時還包括建筑項目產品的生命周期，所以從項目開始建造直至最終清理的整個過程中稱為綜合體的全生命周期。城市綜合體與其他的建設有明顯的不同，其不僅僅是一個產品，而是包括產品建設、招商、商業管理等多方面的內容，需要配套進行，從而才能將城市綜合體的價值和生命力得以有效的體現出來。這就導致在城市綜合體的全生命周期中只對其建造成本進行控制是遠遠不夠的，還需要對其運營成本進行控制，只有這兩方面同時進行，才能實現城市綜合體的成本控制。但在很多情況下，這兩個方面還存在著矛盾性，在選擇不同的方案時，可能存在著建造成本低、運營成本高的問題，同時也可能存在著建造成本高，而運營成本低的問題，所以在這種情況下，就需要綜合較長時期內的綜合成本進行評估，從而決定選擇最為合理的方案。因此對于城市綜合體成本的控制，對后期商業的運營成本必須進行周全的考慮。
3.運用全要素集成計劃管理方法。任何一個建筑項目，其在進行成本管理時都需要對范圍、工期、質量和成本四個要素進行控制，因為任何一個要素都會對其他要素造成一定的影響，所以控制好各要素直接關系到地產項目的成敗。因此，在對“訂單地產”模式的商業地產成本進行控制時運用全要素集成計劃管理方法，其不僅具有非常好的效果，而且具有一定的優勢。利用全要素集成計劃管理方法可以根據制訂的計劃制度來對編制計劃進行平衡，然后實現對集成計劃的綜合平衡調整。
4.運用價值工程管理方法。（1）價值工程管理在優化設計方案、限額設計中的應用。價值工程管理的方法較多，所以可以在城市綜合地產項目開始前期對設計方案的技術性和經濟性進行優化，實現對方案的定量和定性分析相結合的綜合評價，從而實現對成本費用的有效控制。別外利用價值工程管理還可以實現對限額設計，從而使成本得以分解，以便能更好的實現對工程量的控制。
（2）價值工程管理在材料、設備的選擇中的應用。任何一項建筑項目，其在實施過程中材料和設備都占建筑成本的較大比例，所以在進行材料和設備選擇時，則需要利用價值工程管理方法來進行選擇，確保材料和設備的性價比，這對于降低采購成本，確保材料的質量具有極其重要的作用。但城市綜合體地產項目開發具有其特殊性，所以在先進材料和設備時盡可能選擇品牌產品或是運用成熟的產品，這樣可以有效的降低項目開發過程中的風險。
三、運用全團隊造價管理方式
1.相互信任關系的建立。城市綜合體建設過程中有較多的合作主體，而這些合作主體在項目實施過程中需要相互信任，這樣才能有效的避免由于各方固執已見，在爭議和沖突中所帶來的不必要的消耗。
2.加強溝通協調工作。“訂單地產”模式的城市綜合體項目中存在的問題較為復雜，而這些問題解決的好壞，則會直接影響到工程的成本及工期。而且在“訂單地產”模式中，還存在著較多的主力店，其在商務和對接條件上都存在著很多的不同，所以業態較為復雜，這就導致各工作界面在劃分上存在著不一致性，所以需要進行大量的溝通協調工作，因此需要加強內部信息的管理，從而確保建設工作都能按照即定的目標進行。
3.全員參與，建立內部快速反應機制。“訂單地產”模式的城市綜合體地產項目由于結構較為復雜，而且在施工過程中存在著交叉施工的情況，一旦在施工過程中出現變更，則會帶來較大的影響。由于變更可能由于不同的主體的提出來，所以需要建立快速反應機制，這就需要成本人員需要參與到現場的管理工作中來，對于出現的每一個變更要進行及時的應對，進行全方位的評估，從而做出正確的反應，有效的實現成本的控制，避免發生不必要的損失。
綜合體商業運營與管理范文第3篇
關鍵詞：城市綜合體；問題；發展趨勢
中圖分類號： F291 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著時代的發展，城市已經由簡單的集聚、功能分散的簡單模式發展為有序互補的綜合模式。城市綜合體可以說是城市發展的產物。但是在城市綜合體建設中存在著不少的問題，本文對我國城市綜合體建設存在的問題進行剖析，以期能改善綜合體建設現狀，促進城市綜合體健康發展。
一、城市綜合體的概念
城市綜合體，是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、會展、餐飲、娛樂和交通等各個功能復合、互相作用、形成價值鏈的高度集合化的建筑群體城市綜合體不等同于建筑綜合體和中心商務區，它包含了中心商務區和建筑綜合體的部分內容卻又不盡相同，其含義和內容更為廣泛。城市綜合體是城市經濟高度發展的必然產物。它已經不單單局限于一個建筑或者幾個功能，而是多個建筑和多種功能相結合的產物。
二、我國城市綜合體開發存在的問題
1、過剩問題和競爭問題
在國家對房地產市場進行宏觀調控的背景下，商品住宅市場出現了成交量低迷、價格松動下滑的態勢，很多房地產開發商轉而進入商業地產領域，加劇了各地城市綜合體開發建設領域的市場競爭。由于城市綜合體的這些優勢，開發商從中嗅到商機，于是城市中開始出現大量城市綜合體的開發建設，導致城市綜合體開始隱隱有了過剩的危機。優越的區位又是開發商們爭搶的寶地，而這些城市綜合體的“扎堆”出現，也給商家帶來了競爭問題。從居民購買力和消費習慣來看，居民更習慣于大眾型消費，對高端商品的需求較少，這也制約著城市綜合體的市場吸納能力。這些盲目的開發不僅不利于人們的生活，也給城市綜合體的發展帶來了危機。
2、管理體制不規范
由于城市綜合體具有功能復雜性這個特征，因此其開發涉及的層面也相當廣闊。由于缺乏對城市商業網點規劃建設的監管，城市綜合體的開發規模、準入資質并沒有明確限制，所以單純從事住宅開發的地產商大多可輕易轉向綜合體的開發，真正有實力的開發商屈指可數，也就導致城市綜合體的開發運營情況出現良莠不齊的局面。同時商業地產商缺乏開發經驗和專業操盤能力，相關商業經營管理人才奇缺，從而出現前期選址失誤、項目定位不清、消費能力及市場供求關系判斷不準、物業類型開發比例不合適等問題。許多開發商由于看到商機卻缺乏相關的人才，沒有進行科學的評估、開發和管理，導致建成后城市綜合體很難繼續發展和吸引人們入住。
3、缺乏合理規劃
按照商業發展常規思路，新城區應先有人入住，后有產業，再有商業，再有寫字樓。二一些新城區在規劃城市綜合體時恰恰是反其道而行之，先建綜合體，先招商業，再培養人氣。究竟哪些地區和環境適合開發城市綜合體，一定規模的綜合體能輻射多大范圍，幾個綜合體在一定范圍內的集聚帶來的到底是聚集經濟還是聚集不經濟，多個綜合體在整個城市內部應如何規劃分配才能實現區域價值最大化，這些問題都是亟待論證解決的，否則便會盲目建設，浪費資源。
與此同時，城市綜合體的用地年限一般都長達幾十年，而在這幾十年中，城市的中心可能會隨著城市的發展產生變化，城市綜合體的地位和業態需求也可能會隨之而改變，如何處理好這些動態的問題，也是城市綜合體發展所面臨的嚴峻挑戰。
4、城市特點認識不足
由于對不同城市的定位認識不清，我國城市綜合體開發存在千城一面、同質化嚴重、創新不足的問題。城市綜合體雖然具有一定的普適性，在一定程度上可以加以移植、模仿、連鎖，但任何城市都有其自身的成長模式、發展歷程、個性特征和文化特質，忽視綜合體的文化特征必將影響項目的產品質量，甚至導致項目運行風險，在企業經營管理上和城市規劃建設上就有可能出現敗筆。
三、城市綜合體開發的建議
1、城市綜合體開發前的合理規劃
無論是政府層面的城市綜合體規劃方案，還是開發商層面的城市綜合體投資項目，在具體實施前，均應主動邀請和爭取當地商務主管部門和商業專家的參與介入，實現規劃設計、項目投資和專業人才的有機結合，確保城市綜合體從規劃設計到總量配置、空間布局的最優決策，為項目的成功運作保駕護航。開發商應該在進行多功能開發的同時著重發揚自身優勢，對自身進行明確定位，加強自身特點建設。政府可以給予那些符合城市規劃的綜合體項目財政上的補貼，對于一些不適合城市綜合體發展的區域，拒絕出讓綜合用地及提高容積率，在審批環節予以限制，引導其在符合城市規劃的區域建設
2、制定合理的管理方針
我們建設城市的目的不在于建設，而在于生活和使用。因此后期的管理在城市建設中也尤為重要。由于城市綜合體功能的多樣性，其管理也是復雜的。既有整體系統的管理，又有各個部分的管理如酒店管理、居住區物業管理等等。若管理不當，城市綜合體就很難良性發展下去。因此城市綜合體的開發建設中要制定合理的管理方針，可以由開發商管理也可以招聘專業的管理公司進行管理。
3、對城市綜合體建設進行合理規劃
由于城市綜合體發展過程可能會進行地位和需求的變化，需要對其業態和定位進行調整才能繼續發展，因此我們在初期規劃建設的時候要用發展的、動態的、有前瞻性的眼光來進行規劃，充分考慮長遠城市的發展情況和城市綜合體可能出現的變化和問題，預留一定的變化和發展調整的空間，而不是只看到眼前的利益。
4、根據城市特點進行開發
在進行項目定位時，要準確評估城市獨特的發展路徑、發展階段、成長方式，以及潛在的條件和資源，并以此為基礎和依據來判斷城市綜合體適宜的開發模式，而不是照抄照搬其他城市的做法。例如在二三線城市進行開發時，不能模仿一線城市繁華市區成熟商圈來規劃五星級寫字樓。物業組合也要注意其靈活性，美食街、主題公園、電影院等都是較好的選擇，并不一定要完全復制一線城市住宅、商業、商務、酒店的開發模式。每個城市應根據自己的實際情況因地制宜，在各種商業業態開發模式上有更多的研發和創新。
5、堅持以人為本，加強綜合設計
城市綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的，建筑體的公共空間和內部空間都要體現高度人性化服務的要求。在建筑規劃設計、結構設計、空間設計、景觀設計、園林綠化、區間布局、配套設施及安全等方面都要有硬性指標，這些硬性的指標是為“以人為本”的根本目的服務的。景觀設計要為所在地區增添一道亮麗的風景線；在區位選擇上應選擇交通便捷的區域，車位設計合理充足；水電氣暖系統設計要既節能又減少城市運營壓力，等等。
四、城市綜合體發展趨勢
首先，通過建設城市綜合體，使城市經濟、文化在區域中具有特殊性、標志性和代表性，充分顯示出不同城市的個性化色彩。市場上將會出現有別于目前主流的商業綜合體模式的城市綜合體模式，如產業綜合體、養老社區綜合體等。其次，城市綜合體的投資建設模式將會有所創新。日益激烈的市場競爭對于城市綜合體開發建設項目近期、遠期的資金流規劃提出了更高要求。可以借助項目長期融資、房地產信托基金以及其他金融模式，為城市綜合體建設提供更穩定的資金支持，從而推動城市綜合體的建設和發展。最后，城市化的迅速發展催生出城市綜合體這種復合地產開發模式，城市綜合體的開發也在一定程度上加快了城市經濟社會的進一步發展。隨著我國城市化進程不斷深入，城市綜合體建設也將迎來蓬勃發展的局面。
結束語
隨著我國城市化進程不斷深入，城市綜合體建設也將迎來蓬勃發展的局面，它既是城市發展與運營的核心內容，又將成為城市建設的標志性成果。然而我們在看到城市綜合體的諸多優勢的同時，也要分析其產生的原因和面臨的挑戰，而不是盲目的開發建設。我們只有理性的對待城市綜合體的產生和發展，認識到其優勢的同時看到其發展中的問題，用長遠的、發展的、科學的眼光來對待城市綜合體的建設，才能讓其真正為我們的生活服務。
參考文獻
[1]羅健中．打造成功的中國城市綜合體[J]．北京規劃建設，2010．
綜合體商業運營與管理范文第4篇
近年來，隨著我國經濟社會的快速發展，城市綜合體項目開發遍布各大城市，占據城市發展的重要地位。本文首先介紹了城市綜合體的起源與特點，對城市綜合體的開發理念、經營模式、項目定位進行了剖析，最后提出了具體到城市綜合體項目開發需要思考的幾大問題以及解決措施，這對于目前正在進行的城市綜合體項目開發具有一定的借鑒意義。
關鍵詞：城市綜合體， 操作理念 ，開發模式
Abstract:
In recent years, with the rapid development of our country's economy and society, and the city complex project development in all the big cities, occupy an important position in the development of cities. This paper first introduces the origin and characteristics of urban complex, to the city of complex development concept, management model, project positioning is discussed, finally puts forward some specific to urban complex project development need to think of a few big problems and solving measures, this to the ongoing city complex project development has a certain significance.
Key words: the city complex, operation idea, development mode
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：
城市綜合體的起源與特點
1、城市綜合體的定義
根據《中國大百科全書》的定義，建筑綜合體是指“多個功能不同的空間組合而成的建筑”，據此，從不嚴格意義上講，可以把綜合體定義為，是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
2、城市綜合體的起源
總體來說，城市綜合體是經濟發展到一定階段的產物，它是城市經濟快速發展、產業聚集度迅速提高、人口急劇膨脹、城市中心土地愈加稀缺等因素共同推動下，綜合體便應運而生了。
根據國外對于城市綜合體的研究，城市人均GDP（這不僅反映城市總體的經濟發展水平，同時也揭示了當地的消費能力）和城市產業結構比例這兩個指標是與城市綜合體發展息息相關的。
3、城市綜合體的特點
城市綜合體是通過多種功能的綜合互補，建立起相互依存、相互助益的能動關系，從而使它能夠適應不同階段的城市多樣化生活，并能夠進行自我更新與調整，而這些都是與城市綜合體的特點密切相關的。
高可達性
首先，需要聲明的是，這里的高可達性既包括交通也包括信息的高度可達性。一般來說，城市綜合體都是位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域。此外，綜合體完善的信息通訊系統也為信息的高度可達性提供堅強的保障。
功能的復合性（綜合性）
正如綜合體的定義所言，功能的復合性是其存在的必備條件，并且由于這些功能的組合，完成了整個綜合體的良性循環，實現了相互補充、相互助益的能動關系，這亦是它有別于一般組合體的主要之處。
整體統一性和空間的連續性
為了保證整個綜合體的完整統一，必須要求各個單體建筑風格相同、檔次相當，這不單純是指外立面，更重要的是整個項目的定位。它必須要保證各個業態之間檔次的統一性，這也是所有城市綜合體開發在對各業態定位時重點考慮的因素之一。而為了實現各功能、各區域的良性互動，還必須保證空間的連續性，以達到建筑物內部本身，建筑和外部環境之間均達到連續統一。
城市綜合體開發的操作理念
城市綜合體作為一種復合型物業，它的開發理念和經營模式與一般物業有著顯著的區別。而這也決定了城市綜合體的操作理念有著顯著的特點。
需要充分明確開發經營目標
對于綜合體物業的開發來講，它有兩個截然不同的開發策略。一是以長期目標為核心，此種開發策略看重的是項目價值的持續提升和整體利潤的最大化。因此，需要充分的準備和預熱，開發周期往往較長。該種開發策略必須具備兩個前提條件，首先是具有強大的資金實力做后盾，因為綜合體開發本身耗資巨大，再加上后期物業的持有將沉淀大量資金。其次是具有超強的運營管理能力，綜合體的操作與其說重開發建設，還不如說重運營管理，良好的運營管理將使整個綜合體物業各功能間相互銜接、相互協調、相互助益、相互補充，共同發揮綜合體價值的最大化。二是以短期目標為核心，此種開發策略看重的是現金流的安全和穩定，如何實現資金的快速回籠是該種策略的關鍵，但由于前期鋪墊的不足，會影響到一定的利潤空間，以及未來利潤的持續增長性。
綜合體的開發建設須明確開發模式
在項目整體定位清楚以后，就需要明確綜合體開發建設的模式。目前來看，一般有四種模式。
模式一：酒店、寫字樓、商業、公寓等功能均衡發展的模式。采取此種模式發展的項目有香港的太古廣場，北京的華貿中心。
模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式，如北京的銀泰中心，廣州的中信廣場。
模式三：以酒店為核心功能的發展模式，例如上海的上海商城。
模式四：以商業為核心功能的發展模式，例如深圳的華潤萬象城，日本的福岡博多運河城。
這里的核心功能是指代表項目的核心驅動力，所謂核心驅動力，是指最能夠代表綜合體屬性，對其他物業有推動作用，并對項目的收益狀況有較大影響的物業類型。
當然，不管以哪個業態作為項目的核心驅動力，都并不是獨立在起作用，而是以該業態為龍頭，帶動其他業態共同發展，最終達到相互助益、相互推動的目的。例如酒店可以通過國際管理品牌的導入，商業可以通過特色的主題定位來作為價值標簽推動整個綜合體價值共同提升。
明確綜合體的項目定位
定位是以市場為依據、以客戶為中心、以宗地特性為基礎綜合得出的結果，定位的好壞直接關系到項目的興衰成敗。因此，定位是地產開發的前提和基礎。
以市場為依據
在綜合體的起源中我們已然清楚，它是城市經濟和產業發展到一定階段的產物。因此，在定位之前，我們必須對該物業所在的區域市場有一個完整的調研和分析。這包括城市經濟發展總體特征，城市產業發展狀況，包括產業結構、產業形態及產業發展水平等，主導產業發展特征及發展潛力，城市特征及城市發展階段界定，城市人口特征及消費力研究等。
綜合體商業運營與管理范文第5篇
[關鍵詞]商業地產;發展現狀;發展趨勢
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104
1引言
近年來商業地產發展迅速，尤其是自2010年以來，商業地產的市場投資額增長迅猛，年投資均速達到了30%。2014年更是商業地產的關鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產發展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產的投資。商業地產能夠得到快速發展主要有兩方面的原因：一方面是經過幾輪的調控，對整個住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產開發企業紛紛開始轉型，提高了對商業地產的持有比例，商業地產成為市場熱切的關注點;另一方面是受到城市化進程的推進，目前我國正面臨產業結構的調整，第三產業的占比在不斷提高，服務業的大力發展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮化進一步提高城鎮居民的收入水平，從而提升消費對經濟增長的貢獻率，加大了商業地產的需求。
2我國商業地產發展現狀
2.1以城市綜合體為核心的商業地產呈井噴式發展
隨著消費能力的提高及新型城鎮化的推進，傳統單一的商業氛圍難以滿足居民對消費多樣性的需求，而城市綜合體正符合現代商業地產的發展趨勢，能夠將項目的建筑功能與商業功能融入到城市的發展規劃中，對該區域起到一個引導的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴張，土地資源日益稀缺，居民個人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態上整合土地資源，集約化開發，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內許多城市的商業地產都以城市綜合體為核心的形態出現。
根據國際慣例，當人均GDP達到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進程，現今國內大多數的重點城市都已迎來城市綜合體的大發展期。
就目前來看，各城市的城市綜合體項目的數目都在處于增長的趨勢，并出現了井噴式的發展，部分區域存在供應過剩。據統計，2013年全國50個熱門開發城市中，其中有11個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現有土地供應與規劃來看，這50個城市的綜合體個數及規模還將持續大幅攀升，預計到2015年非住宅總體量將達5.64億平方米，較2013年增長達77%。而到2015年在這50個城市中，將有26個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點城市已進入城市綜合體快速發展期，新區建設、舊區改造等城市的更新，為城市綜合體的大規模發展提供了動力。
2.2商業地產總量過剩，區域性過剩已成必然
從城市發展的角度出發，商業地產并不能無限發展而是有一定的市場容量，需考慮到一個城市的經濟發展與居民消費水平的能力。一般而言，商業地產的市場容量與城市的規模、經濟發展水平和速度有著直接的關系。城市的人口較多，規模較大，相應的對零售商品的需求量也較大，商業地產的市場容量也較大;城市的經濟發展水平較高，經濟增長速度較快時，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費的主要影響因素，從而會加大對各類消費品與服務的需求量，擴大商業地產的市場容量。人均商業建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關系，人均可支配收入影響著人均商業建筑面積的大小（見表2）。根據資料顯示，世界中等經濟發展水平的地區或國家的城市人均商業建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發達國家的人均商業建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達到1.7以上。這也說明商業地產是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經濟人口承載力為基礎，通過模型預測了上海市商業地產的市場容量，結果表明2003―2008年上海商業地產市場容量增長速度與商業網點面積基本協調，2009年以來上海市商業地產整體規模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業面積已達到飽和。而在國內的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業物業面積已經超過了這個數字，上海的人均商業建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數字靠近，區域性過剩明顯。
2.3電商對商業地產的沖擊
商業地產在快速發展的同時，消費者的購買習慣正在慢慢地發生著變化，主要體現在四個方面：一是購物空間的立體化;二是購物時間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個方面的變化將改變之前在特定時間及地點的傳統消費習慣。而隨著互聯網的發展，網絡購物以其不限時間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費者購物消費的新渠道。越來越多的消費者對網購的消費傾向頗高，消費模式也逐漸從線下向線上轉變。根據中國電子商務研究中心的數據顯示，2013年我國的電子商務市場交易總額達到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網絡零售市場規模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當天的總銷售額為571億元。種種數據表明電子商務已進入快速發展階段，對傳統的零售商業造成一定的沖擊，影響著商業地產未來的發展，在一定程度上促進了商業地產業態結構的調整及優化。
3商業地產未來發展趨勢
3.1發展社區商業
社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。它能夠滿足社區內居民的基本需求包括購物需求、各類服務需求及休閑娛樂需求。從國際經驗來看，隨著經濟水平的發展與提高，社區商業將會是商業地產的重要組成部分。據統計，社區消費約占整個城市消費品零售總額的30%，而在發達國家這一比例達到40%左右。目前社區商業在國內尚處于起步階段，形態比較單一，基本都是傳統模式與現代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實踐可操作性的研究理論。但社區商業是未來發展的趨勢，國內一線的部分地產開發商如萬科、保利及金地等開始關注社區商業，并加大了對其的投入。要使社區商業的可持續的發展，一方面是要考慮到傳統模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業設施的業態組合及經營結構進行優化調整。例如可以引進一批先進的零售業態，基于社區居民的多樣性需求增加服務項目，增設休閑娛樂項目，滿足社區內居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經驗，促進現代化的社區商業的發展，規劃新的業態形式，滿足社區居民集購物、餐飲、服務、休閑、娛樂等全方位需求。
3.2增加體驗式商業
隨著消費者收入的提高，消費心態的日趨成熟，消費需求的不斷升級，越來越多的消費者的消費行為已經將單純的購物需求轉向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現了休閑、娛樂、餐飲、運動、培訓等多樣性的消費訴求。未來的消費者更愿意在環境、服務、情感等方面買單。根據第一太平戴維斯的統計，消費者在商場的一般逗留的時間在45分鐘左右，而在一個具備體驗功能的現代購物中心的逗留時間約為2.5小時到3小時。從中我們可以看出，消費者將更多的時間花在了其他方面而不是購物。體驗式消費也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費者，延長消費者的逗留時間，而且進一步促進商圈的成熟度。實際上，國外有不少成功的體驗式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內一些房企也開始注重體驗式商業，萬科正在重新整合商業業態組合配比。2013年以來新開業的萬達廣場增加了體驗式業態的份額，比例將達到55%左右，而計劃在三年內該比例將達到60%。
3.3轉變商業地產盈利模式
商業地產從起步到成熟可以概括為三個主要階段;階段一是商業地產的開發銷售，該階段主要以產權式商鋪為導向;階段二是租售結合，通過銷售和自持商鋪實現;階段三進入到商業地產的金融階段，表現為金融證券化影響物業持有主體。
從國內的情況來看，對于商業項目盈利模式的選擇，較多的開發商會選擇銷售或租售結合，這樣
可以減小企業的資金壓力，而選擇自持則需要開發商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統的商業地產盈利模式已不能滿足未來的發展要求。像國外的商業地產市場，REITS的有望成為主角持有商業物業，一方面可以分散投資風險，通過估值盤活資產，實現價值增值，另一方面可以穩定項目的現金流。
3.4注重商業地產的運營
商業地產的運營是指在招商完成后，基于商業項目的不同規模、業態規劃和主題定位，對商業項目進行一個有序、有效的經營管理。一個商業項目能否健康可持續的運營，除了正確的市場定位與招商外，關鍵還要看運營管理。而隨著商業地產的不斷成熟發展，運營的作用會顯得越來越重要，開發商逐漸會從重招商轉向重運營。但就我國目前來看，商業地產更側重于招商部分，忽略了運營管理的重要性，而國內商業地產運營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運營管理能夠提升商業地產收益和物業價值。現代商業地產運營的核心就是將松散的經營單位、不同的消費形態以及多樣的業態組合統一為一個相同的經營主題對其進行有效的管理。其本質是把投資者、經營者與管理者三者直接聯系到一起，組合成一個利益共同體，逐步形成商業項目的核心競爭力。
參考文獻：
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