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財產稅和行為稅的區別范文第1篇

關鍵詞 ：房產加名稅；正義；擔當

2011 年7 月4 日最高人民法院審判委員會第1525次會議通過的《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋第七、十條內容明確規定婚前誰買房子，離婚后房子歸誰。該解釋引起了民眾的恐慌，許多人紛紛要求在自己的房產證上加上自己的名字。此時點南京市地稅部門率先在全國針對房產加名行為征稅，針對才現象本文從征稅形式與實質之正義角度對房產加名行為征稅展開研究，以期拋磚引玉。

一、概念界定

房產加名稅是民眾和媒體的通俗叫法，其實質就是稅法里的契稅。契稅是以轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

1.契稅屬于財產稅

財產稅是以財產主體擁有和歸其支配的財產為對象所征收的一類稅收。按照征稅對象的形態不同可以分為靜態財產稅和動態財產稅兩種。在財產所有權發生轉移環節按照財產價值征收的為動態財產稅，對處于相對靜止狀態的財產，按其數量或價值進行課征的財產稅為靜態財產稅。契稅以發生轉移土地和房屋為征稅對象，在財產轉移環節課稅，本質上是動態財產稅。

2.契稅由財產承受人繳納

契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。買方納稅是契稅區別于其他稅種的一個顯著特征。

二、契稅形式與實質正義之體現

1.形式正義與實質正義

形式正義與實質正義是一對很流行但是又含義多樣化的概念。佩羅爾曼認為“所謂形式正義就是要求以同樣的方式對待人，就是同一基本范疇的人都應受到同等待遇的活動原則。”戈爾丁提出形式正義就是程序正義，特別是訴訟程序正義。孫笑俠認為形式正義在不同語境下有不同的含義，法的形式正義存在制度正義、抽象正義、程序正義等三種形態。羅爾斯認為實質正義則是指制度本身的正義，它取決于社會基本結構所根據的原則。孫笑俠認為在不同語境中實質正義有社會正義、具體正義、實體正義三種表現形式。本文研究形式正義與實質正義以孫笑俠的觀點為研究場點。

2.契稅與正義-形式之完備與實質之欠缺

一切法律上的規定都屬于形式正義即制度正義。2007 年4 月23 日國務院第55 次常務會議通過的《中華人民共和國契稅暫行條例》規定了契稅的征稅對象、納稅義務人、稅率和征收管理等內容。以其內容來看，契稅在制度正義、抽象正義、程序正義等方面都有詳細的規定，因此可以得出契稅在形式正義上是很完備的。

實質正義首先體現在社會正義，要求社會各種資源、利益以及負擔之分配上的正義。其次體現為具體正義，要求正義要關注具體的人、行為、事件等方面的正義。最后實質正義體現為實體正義，要求在立法上體現權利、義務分配正義。實質正義最關注的是分配正義。現行《中華人民共和國契稅暫行條例》中規定契稅的稅率考慮到我國經濟發展的不平衡，實行3%-5%的幅度稅率，在稅收上規定了稅收優惠，充分反映了契稅關注社會正義、具體正義和實體正義。尤其是2011 年財政部、國家稅務總局《關于房屋、土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》規定婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。盡管有關部門很努力，但是能不能實現實質正義，具體分析如下：

（1）社會正義與具體正義的欠缺

地方稅收機關對夫妻之間的房產加名行為征收契稅的依據是暫行條例第一條規定和第二條的規定。夫妻加名行為屬于贈送，也就是屬于契稅的征稅范圍，只不過給了優惠罷了。現代意義的國家是稅收國家，但是稅收公平是稅收正義的首要要求。

契稅是動態財產稅，在財產流轉環節征稅。夫妻之間的房產加名行為實質并沒有交易行為，并沒有財產的流轉。對贈送行為征收契稅沒錯，但是沒有考慮到夫妻這一群體的特性，忽視了社會基本結構的正義和具體正義。因此對夫妻房產加名行為征收契稅并不符合契稅的實質要求，不符合公平正義的要求。

（2）實體正義的欠缺

實體正義也就是立法正義。房產加名稅的征收有法律依據，后來財政與國稅總局聯合發通知說免于執行。這個立法過程可以看出，財政部與國稅總局的通知與《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例實施細則》是矛盾的。《契稅暫行條例》在性質上屬于法律，《契稅暫行條例實施細則》在性質上屬于部門規章，二者的效力都大于通知。因此從立法的角度考慮應該修改《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例實施細則》，而不是簡單通過通知的形式來做出修補。

三、房產加名稅征收之正義擔當

房產加名稅的提出，反應了民眾的抵觸情緒。由開征到免征反應了稅收和財政機關的妥協，但是這并沒有看到問題的要害，沒有實質性的解決問題。

1.明確提出夫妻加名行為不屬于契稅征收范圍

契稅本質是動態財產稅。我國契稅暫行條例里明確規定贈送屬于契稅的征收范圍。法律之所以如此規定是為了杜絕實際的交易中披著贈送的外衣而偷逃稅。但是夫妻房產加名行為不能完全用贈送來界定，在實際生活中有許多房產是夫妻共同購買，但是按照中國的傳統習俗，一般是在房產證上寫男士的名字。如果是這種原因夫妻一方要求在房產上加個名字，其實房產既沒有流轉也不涉及贈送。因此按照贈送的范疇把夫妻加名行為明確屬于契稅征收范圍有失偏頗。

2.立法過程重視民眾的參與權

房產加名稅的征收引起民眾反彈，最后相關機構迫于壓力通知免征。試問南京、上海等地已經被征收加名稅的民眾后來又聽到本地免征契稅是如何感受？當今民眾利益格局多元化的訴求在不斷呈現，需要民眾廣泛參與。因此建議在立法過程中應該堅持從群眾來到群眾中去，立法者要走進基礎，廣泛聽取不同層級，不同地區民眾的意見和建議，避免閉門造車。

形式正義與實質正義的矛盾是個難以解決的問題，中國的傳統文化重視實質正義，忽視了形式正義。但是近來學界有的觀點強調形式正義的至高性，以至于在實踐中忽視了實質正義。因此在強調形式正義的同時，不要喪失了最基本的實質正義也是我們努力的方向。

課題名稱：

本文為山西大學商務學院編號2012004《房產加名稅”征收之正義擔當》的院級立項課題階段性成果。

參考文獻：

[1]羅爾斯. 正義論（修訂版），何懷宏等譯［M］. 北京：中國社會科學出版社，2009.

財產稅和行為稅的區別范文第2篇

（一）財產課稅體系的比較

廣義地看，世界各國對財產的課稅主要分為三大體系，一是對轉讓財產的交易行為征稅，多以流轉額為計稅依據，一般以營業稅、轉讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進稅率；二是對占有、使用財產進行課稅，多以財產評估價值為計稅依據，分為對全部財產征稅（一般財產稅）和對個別財產征稅（如土地稅，房屋稅、房地產稅），征收比例稅率或累進稅率；三是對轉讓財產的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進稅率。

（二）財產稅比重的比較

據OECD組織資料顯示，發達國家財產稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達99.6%。由于財產稅征收金額較大、權數較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務、稅源多增加”的良性循環機制，使其在地方經濟建設中發揮了積極的調節作用。發展中國家財產稅占地方稅收入比重較低，但多把財產稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。

（三）財產稅制要素的比較

1、課稅主體。轉讓財產交易行為的課稅主體多數以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設置不動產或房地產購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉讓、占有和使用財產的課稅，納稅人一般是產權所有者或使用者。

2、課稅對象和稅基。對世界上多數國家來說，財產稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據是財產的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產稅，剔除了商業財產；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產稅稅種合并征收固定資產稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農村土地稅和城市財產稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農業性活動的土地，城鎮土地不在應稅范圍內，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。

3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產轉讓收益和流轉額課稅時也采用累進稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據受益人的預算需要和預算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設限制規定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高額。

4、起征點和減免稅優惠。一些國家或地區在稅收管轄權內，對財產課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產價值不征稅，日本對土地占有稅也規定了免征額，確定了固定資產稅和城市規劃稅的最低起征點。同時各國對農業用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農業用地全部不計入稅基。法國對農場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農業提供稅收優惠待遇，如日本對城區的農業用地按其估算價值的一半進行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。

二、我國財產稅制的現狀及存在的問題

目前，我國采用的是個別財產稅，主要稅種有房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進去。

我國的財產稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產課稅范圍窄、稅種少，收入規模小。據統計，全國財產稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據四川省及成都市“九五”期間的統計，財產各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導致其職能弱化，難于充分發揮調節功能作用；二是內外兩套財產稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿組織要求的統一、公平、公正的原則；三是計稅依據不合理、不規范；四是財產評估制度、財產登記制度和財產稅收政策不健全，稅收征管不嚴，部門協作配合不夠，稅款流失現象較為嚴重；五是個別稅種設置重疊，稅基交叉，存在重復征稅之嫌。

三、國際財產稅制借鑒

（一）稅種設置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產稅覆蓋了財產的轉讓、占有、使用和收益各環節，體現了稅制調節課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮房地產，而且也包括農村、農場建筑物和土地。遺產稅和贈與稅廣泛受到各國重視。

（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，隨經濟的發展帶動稅基的提高進而穩步提高財產稅收入；同時，也可以體現公平稅負、合理負擔的原則。

（三）稅率設計以比例稅率和累進稅率居多。對財產轉讓、占有、使用環節多采用比例稅率，對收益和所得環節多采用累進稅率，但這不是絕對的，各國根據各自的經濟、文化背景設計各具特色的稅率制度；各國的遺產稅和贈與稅稅率仍將以超額累進稅率為主，但級次表現出減少趨勢。

（四）大多數發達國家都建立了規范而嚴密的財產登記和系統、完整的財產評估制度。這是財產稅課稅的基礎，但發展中國家與發達國家比較有較大的差距。

（五）建立內外統一的財產稅制。

四、改革財產稅制的建議

（一）合理設置稅種，增加稅種覆蓋面

1、合并、統一房地產稅制，設立房地產稅。合并現行的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等三個稅種，設立統一的房地產稅。一方面體現了世貿組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮土地使用稅本身屬于財產稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規劃、評估緊密相連，城鎮土地的國家所有不影響三稅的合并和統一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統一有可行的理論基礎。

2、合并內外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應繳納車船稅。

3、適時開征遺產稅和贈與稅。在遺產稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式。基于我國遺產繼承人可自行分割交接財產，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產總額征收遺產稅，對贈與人的財產征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產和不動產，以超額累進稅率并規定適當的起征點，合理確定扣除項目，如設喪葬費用扣除，遺產管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關部門相互協調配合的征管措施。

（二）擴大財產稅征收范圍

1、擴大房地產稅的征稅范圍。一是房地產稅的征稅范圍應該擴大到農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地及房屋。與此同時，相應調整降低農業產出稅負。二是對城鎮居民擁有的房屋征收房地產稅。隨著我國住宅商品化的發展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產不斷增加，已經具備了對私有房產課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮居民自用住房課征（比例稅率）財產稅在整體上將產生“累進”效應。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設置起征點，對城鎮居民自用房課征比例稅，使城市房地產稅的納稅人涵蓋全部城鎮土地和房屋的所有人。

2、合理設置房地產稅的稅目。我國房地產稅可下設農村土地使用稅和城鎮房地產稅，前者對農村用于種植、放牧和其他農業性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮企業和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產稅的課稅范圍，一是看其是否作為農用，二是在土地的1.5英里范圍內至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地。

（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定財產稅的計稅依據

1、調整房地產稅計稅依據。從國際上看，財產稅的計稅依據包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據是土地和房產的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據具有“交易證據多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產稅趨于采用該計稅依據的重要因素。當然，這需要相應完善符合我國國情的房地產評價方法體系和房地產評估制度。

2、調整車船稅計稅依據。作為世界通行的財產稅的計稅依據主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現階段可采用前者作為計稅依據。至于扣除比例中央可規定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標準的車船給予免征照顧。

（四）合理確定各財產稅的稅率

1、合理確定房地產稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內的自。稅率的確定應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。

2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應該與目前對車船的收費及環保問題統籌考慮。

（五）建立以財產評稅制度為核心的征管運作體系

1、建立以房地產評稅制度為核心的財產評稅制度體系。應建立完善的財產稅評估制度，制定評稅法規和操作規程，設置專門的財產評稅機構，是未來財產稅制發展的基本趨勢。

2、建立與財產登記、評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產信息和征管資料。

（六）財產稅的稅收優惠問題

1、取消城鎮居民住房的財產稅優惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管。可對國家規定標準內的居民住房采取起征點的辦法予以免稅優惠。

財產稅和行為稅的區別范文第3篇

一、引言

按照受益范圍的大小，公共產品可分為全國性的公共產品和區域性的公共產品。全國性公共產品的受益范圍覆蓋整個國家，每個區域的居民都能同等消費，因而代表區域居民利益的地方政府不會自愿提供，只能由代表整個國家居民利益的中央政府提供。相反，區域性公共產品的受益僅局限在一定區域范圍內，因而其他區域的地方政府不會提供，只能由代表該地區居民利益的地方政府提供。稅收是政府提供公共產品的價值補償，因而稅收收入和稅收權限的劃分也應當與公共產品的提供相對應。為提供全國性公共產品而在全國范圍內普遍征收的稅種，其稅收收入和稅收權限應歸屬于中央政府；為提供區域性公共產品而選擇在區域范圍內征收的稅種，其稅收收入和稅收權限應歸屬于地方政府。

作為地方支出項目的資金來源，財產稅在世界各國地方財政中占有重要地位①。然而，目前各國學者對財產稅是否屬于受益稅的爭論尚未停止，一些學者也在試圖尋找能夠替代財產稅為地方政府籌集資金的其他稅種（oates，2001）。財產稅稅負最終由誰負擔？用于何處？能否采用其他收入予以替代？通過研究財產稅歸宿找到上述問題的答案，有利于明確財產稅的經濟效應和在地方財政中所應發揮的作用，從而合理制定財產稅政策，改善地方財政狀況。

從研究方法上看，稅收歸宿可以分為絕對稅收歸宿、平衡預算歸宿和差別稅收歸宿。絕對稅收歸宿考察當其他稅和政府支出不變時某種稅收的經濟影響，是最基本的稅收歸宿分析方法。平衡預算歸宿考察的是稅收與政府支出計劃相結合所產生的分配效果。也就是既分析稅收的歸宿，又考慮通過稅收取得的政府支出的用途。差別稅收歸宿考察的是政府預算保持不變時，以一種稅替代另一種稅的歸宿差異。本文從的財產稅絕對稅收歸宿入手，對平衡預算歸宿和差別稅收歸宿進行一次全面的考察。

二、絕對稅收歸宿：誰負擔了財產稅

傳統觀點在分析中采用局部均衡方法，并將財產稅劃分為對土地課稅和對建筑物課稅兩部分，認為財產稅是對土地和建筑物課征的一種貨物稅，稅收歸宿取決于相關的供給和需求曲線。對于土地而言，只要數量無法改變，其供給就是完全無彈性的，因而全部稅負由土地所有者承擔。如果土地的供給不是固定的（例如城市土地供給可以擴展至毗鄰農用土地的市郊地區；同樣，通過填埋改造也可以增加土地的數量），那么稅負則由土地所有者和土地使用者分擔，比例取決于供給和需求的彈性。對于建筑物而言，由于建筑業在長期內可以按市場價格取得所需資本，因而建筑物的供給曲線是完全水平的。如果資本無法在建筑部門取得預期收益，就將轉移至其他部門。因此，對建筑物征收的財產稅能夠向前轉嫁給消費者。對于財產稅的收入分配效應，傳統觀點指出，對土地部分課征的財產稅，取決于來自于土地所有權的收入是否隨著收入的增加而提高。同樣，對建筑物課稅的累進性取決于隨著收入的增長，用于住房部分的收入是提高還是下降②。

與傳統觀點相反，miesezkowski（1972）采用harberger的稅收歸宿一般均衡模型（兩個生產部門、全國范圍內固定的資本存量以及一定的政府服務水平）分析地方財產稅的歸宿。后來人們將miesezkowski，zodrow，wilson等人的觀點合稱“新觀點”。miesezkowski指出，傳統的局部均衡分析沒有考慮整個經濟中所有地區廣泛征收財產稅時的一般均衡效應。他在模型中假設全國的資本供給完全無彈性，因此資本所有者作為一個群體承擔全國范圍內的財產稅。

miesezkowskiki將這一效應稱為財產稅歸宿中的利潤稅部分。由于資本所得在富有階層收入中所占比重更大，因而財產稅歸宿中的利潤稅部分具有較高的累進性。該結論與上述傳統觀點截然相反。此外，在稅收相對較高的地區，財產稅使資本從該地區流出，降低了該地區生產要素（土地和勞動力）的生產能力和要素回報率。資本流入稅收相對較低的地區，這些地區的工資和土地價格提高而住房和商品價格下降。miesezkowski將其稱為財產稅歸宿中的貨物稅效應，并指出，貨物稅效應扭曲了經濟中的資本配置，使資本從高稅收地區轉移至低稅收地區，直至所有地區資本的稅后收益相等。

可見，采用局部均衡分析與采用一般均衡分析的假設前提與結論的差異是顯著的。筆者認為，這種差異的產生，主要源于對問題分析的角度不同。傳統觀點想要解釋的是某一特定地區的財產稅歸宿，而一般均衡方法著重考察一個國家整體的財產稅歸宿。當考察問題的角度發生變化時，結論產生某些差異就不足為奇了。況且，兩種觀點并非完全對立。當某一地區的財產稅相對于全國的平均稅率而言較高時，該地區的消費者就將以更高的商品購買價格承擔這種貨物稅效應。這時，財產稅歸宿的傳統觀點就可以視為一般均衡觀點的一種特例。實際上，財產稅是一種地方稅，地方政府在討論征收財產稅所產生的效應時，似乎并不關心其他地區的資本收益和房屋的消費者，它們只考慮本地區居民所負擔的稅收以及對本地區經濟所造成的扭曲。地區稅收負擔的增加，主要是通過貨物稅效應產生影響，利潤稅效應作用很小，因而總體效應是累退的。其他地區的利潤稅效應將被貨物稅效應的收益所抵消，從而將所有稅收負擔留給課稅地區。課稅地區的稅收歸宿不僅是累退的，而且該地區承受所有的稅收負擔。從整個國家的財產稅體系上看，財產稅的稅收負擔則包含累進性因素，但地方居民則視財產稅為累退的。由于財產稅主要是作為一種地方稅發揮作用，因此后一角度顯得更為重要，即貨物稅效應是問題的主要方面。

三、平衡預算歸宿：受益觀點與新觀點之爭

由于財產稅是地方財政支出的重要來源，因此在分析財產稅歸宿時，考慮財產稅的用途顯然是必要的。對于財產稅的平衡預算歸宿問題，同樣存在著兩種觀點。第一種觀點被稱為“受益”觀點。該觀點基于tiebout（1956）的分析框架，假設消費者具有“用腳投票”的完全流動性，地方政府間存在競爭。這使得各地區的公共服務相對于個人需求而言具有同質性，因此在該框架下地方公共服務的提供總能保持在有效的水平上。受益觀點最先由hamilton（1975）提出，他將財產稅作為地方最重要的籌資手段納入tiebout模型，并從四個方面對模型加以擴展：假設地方公共服務提供的是滿足私人需求的產品，因而公共服務的人均成本是固定的，地區規模與公共服務的有效性無關；通過居住用財產稅為地區服務籌資；房屋市場模式明確，有足夠的地區可以滿足住房和公共服務需求，換言之，與理想的稅收及支出對應的住房供給是完全有彈性的；地方政府制定了嚴密的地區法規，能夠確定地區內住房的最低價格。在上述情況下，個人不會因財產稅的征收或提高調整其房屋消費，個人按照對住房和公共服務的偏好選擇居住地區，正如在最初的tiebout模型中，配置到公共部門的資源是有效的，因為財產稅作為一次性總付稅，相當于支付地方公共服務的成本。此外，用于住房的資本配置是有效的，各家庭間不產生收入的分配效應。換言之，具有嚴格地區法規、能夠保證同質住房以及財產稅的完全資本化在房屋價格上體現出差異的居住用財產課稅體系，相當于不具有扭曲效應的使用費。fischel和white將這一方法擴展至對工業資本征收的財產稅，假定企業在地區間具有較高的流動性。同樣，在適當的地區法規下，工業財產稅相當于為政府公共服務支付的費用（george r.zodrow，2001）。

另一種觀點即“新觀點”。以miesezkowski的一般均衡分析為基礎，zodrow-miesezkowski （1986）在考慮財產稅用途的前提下，對原有模型進行了修改，主要體現在四個方面：假設政府在模型中按照coumot-nash方式競爭（認為其他地區的財政政策和資本收益不變），因此地方稅收和公共支出是內生的；模型考慮地方公共服務對個人效用水平的影響，個人效用函數包括地方服務，允許個人對地方服務具有不同的需求；按照tiebout和受益觀點所強調的個人對地方公共服務需求不同，允許個人在地區間流動，每個地區中的個體在其對公共服務的需求方面是同質的；模型包括一種簡單的土地使用范圍形式。分析的結果表明，引入tiebout特征后，一般均衡分析的基本結論并未改變。只要資本隨著地區間財產稅的差異而在地區間流動，且資本供給在全國范圍內固定，財產稅歸宿中就將包含利潤稅和貨物稅兩方面的內容。

這說明，盡管受益觀點和新觀點的前提和結論存在差異，但在二者的分析中，某一地區的地方支出都與財產稅負擔緊密相連。實際上，由于地方土地所有者（尤其是房屋所有者）居住在課稅地區，消費者價格的提高局限于地區生產和消費的商品，因此新觀點中明顯具有受益觀點的特征；換言之，通過提高地方財產稅籌集地方政府支出而增加的負擔完全由地方居民負擔。

新觀點的受益特征與實際的受益觀點之間的主要區別在于前者得到結論的過程與后者不同：按照新觀點，地方要素和消費者的稅收負擔產生于因課稅而導致的資本流出。對于受益觀點和新觀點的爭論，一直以來從未停止。筆者認為，既然財產稅是一種地方稅，那么在考慮地方財政支出時將其視為一種受益稅顯然更符合財政聯邦制的概念——各級次的政府在其范圍內提供公共服務，并自行為之付費③。然而，這種受益稅是相對意義上的，或者說是地區間或各政府級次間受益稅，而不是絕對意義上的個人間受益稅。在絕對的受益稅情況下，稅收實際上成為一種使用者收費，即公共服務的價格，因而不產生超額負擔，對資本市場沒有扭曲效應，研究其歸宿問題就顯得毫無意義。而事實上財產稅是一種相對意義上的受益稅——從全國范圍上看是累進的，從地區角度看則是累退的。

四、差別預算歸宿：財產稅的替代性收入來源

由于地方政府提供的主要是地區受益的公共產品和服務，因此有必要掌握自身的收入來源。作為地區性公共產品的價值補償，財產稅一直在地方政府收入中占有重要比重。然而，在實踐中，財產稅的估價容易導致征納雙方的爭執矛盾，按季或年度征收且由納稅人直接繳納又經常使納稅人感到稅收負擔格外沉重，因此地方居民往往向地方政府施加壓力，要求減輕財產稅負擔④。在這種情況下，各國開始尋找替代性的收入來源。對地方政府而言，財產稅的替代性收入來源主要包括銷售稅（或增值稅）、所得稅、使用者收費，以及來自更高級次政府的轉移支付。在上述收入中，使用者收費對于地方政府而言是一種不斷增長的、頗受歡迎的收入來源。使用者收費被廣泛地用于為衛生服務、開發許可、公用事業、文化景點等籌集資金。但是，作為一種為公共產品和服務籌資的收入來源，使用者收費局限于具有排他性的服務。因此，對于地方政府有義務提供的很多產品和服務（如貧困救濟、基礎教育、治安等）而言，使用者收費是不合適的。

除使用者收費外，銷售稅（或增值稅）和所得稅也是地方政府考慮的主要對象。與地方財產稅相比，地方所得稅和銷售稅確實具有一些優點。由于更高級次的政府（中央政府或州、省級政府）通常也征收這兩種稅，因此，由更高級次的政府代為征收和管理，能夠節省遵從和管理成本。此外，這兩種稅收的彈性都要好于財產稅，并且在大部分情況下可以自行申報。相比之下，財產稅的稅基需由稅務管理部門進行估測，所費時間較長，而且通常被納稅人認為是武斷和不合理的，稅收收入與經濟增長之間的關系也不大。將銷售稅和所得稅作為地方收入主要來源的問題是，一方面，由于更高級次的政府同時征收銷售稅和所得稅，因此，如果地方政府將其作為主要的收入來源，那么邊際稅率將會非常高。另一方面，銷售稅和所得稅的稅基要比財產稅稅基具有更大的流動性。個人完全可以通過在鄰近的地區購物或工作，以避免繳納地方銷售稅和所得稅。

更高級次政府的補貼是地方政府的又一收入來源。事實上，幾乎所有地方政府的財政資金中都包含著自身收入和上級補助，但二者所占比重各地差異較大。一種極端的形式是tiebout-hamilton-fischel模式，地方政府提供廣泛的公共服務體系，家庭選擇適當的居住地區，以享有其希望得到的公共產品。在該模式中，地方財政具有市場化的特征：家庭在選擇居住地區時“用腳投票”，有效地“購買”希望得到的公共服務，稅收如同市場決定的價格一樣發揮作用。另一種極端形式則在地方財政體系中強調地方服務的平等性，地方政府應發揮基本的再分配作用。在該模式中，地方收入中很大一部分依賴于轉移支付，中央政府通過征收全國性的稅收在籌集收入中發揮基礎性作用，中央分配大量的補助給地方政府，用于地方公共支出。支持后一種模式的人認為，主要依靠中央政府收入的財政體系更有效率，也更為公平。因為更高級次的政府可以更為有效地使用累進稅，這一方面提高了稅制的公平性，另一方面也使人們無法通過在各地區間遷徙而避稅，減少了扭曲性地區決策引起的超額負擔。此外，在集權財政體制下，可以采用平均的方式將資金分配給地方政府，從而使各地區間的財政機會更為平等。盡管這些觀點指出了更高級次政府補貼的優越性，但筆者認為，該模式的最大缺陷在于忽視了稅收與政府支出決策之間的聯系。實際上，地方政府想要作出正確的財政決策，就必須權衡公共支出的成本與收益——理想的結果是將支出調整至邊際收益等于邊際成本的點上。如果資金來源于其他地方，這一聯系就被割斷：公共支出項目的邊際收益不再等于其邊際成本。有關地方公共服務范圍和水平的決策很可能變成地方與更高級次政府間關于地方公共項目補貼規模和形式的談判結果。因此，決定在邊際上擴大還是縮小地方公共項目時，地方稅收必須發揮主要作用，以使這些決策的成本和收益在復雜的決策中成為主要的決定力量。

五、中國財產稅改革：稅收歸宿理論的引申

改革開放后，中國對財政體制進行了漸進性的改革，并于1994年建立了以分稅制為基礎的財政體制。分稅制財政體制實施后，中央政府收入由之前的20％左右提高至50％以上，并且至今一直保持著這一水平（國家統計局，2004）。然而，在地方政府的收入份額大大降低的同時，其支出任務并未相應減少，70％的公共支出仍由地方政府負擔，其中超過55％的部分落在縣、鄉政府肩上（world bank，2002）。中央政府財政收入的集權化和原有地方支出責任的保留使地方財政捉襟見肘。為了滿足地方居民對公共產品和服務的需求，地方政府不得不尋找替代性的收入來源。在眾多可選擇的渠道中，不納入財政預算管理的預算外收入和沒有納入預算外管理的非預算收入不在中央政府的預算控制范圍之內，成為地方政府彌補財政收支差額的兩種最為常用方法⑤。世界銀行（2002）估計中國目前的預算外收入和非預算收入占gdp的20％，其中2/3由地方政府支配。wong（1998）估計1994年中國的預算外資金高達2100億元，占gdp的4.7％。gang（1998）的案例分析結果表明，中國鄉鎮政府的大部分公共支出是通過非預算資金籌集的。例如，廣東省某鎮1993—1994年90％的基礎教育支出成本通過非預算資金彌補；浙江省溫州地區某鎮94％的道路建筑資金和50％的政府行政支出來源于非預算資金。按照他的估計，中國南方城市的政府收入中，1/3來源于預算收入，其余部分由預算外和非預算收入彌補。

預算外收入和非預算收入的使用反映了中國從中央計劃經濟到市場經濟轉軌過程中的一種進步和改良，因為二者體現了地方納稅人對地方公共產品的偏好與滿足這些偏好的資金之間存在更為緊密的聯系，從而使財政資源的配置更有效率。盡管具有上述優點，但二者的負面效應更加明顯：首先，由于各地方政府征集預算外資金和非預算資金的能力不同，因而地區間差距進一步擴大。實踐表明，經濟發達地區比不發達地區更容易從地方經濟中取得資金，結果是不發達地區處于更為不利的地位。由于預算外資金和非預算資金的征集會減少中央財政的收入規模，因而中央政府采用轉移支付以減輕地區差異的能力同樣降低，欠發達地區的財政狀況面臨著進一步惡化的風險。其次，由于非預算資金完全由地方政府自由支配，不受中央政府監督，因而地方政府往往以降低其稅收負擔為條件要求企業為地方公共基礎設施和社會服務投入資金。換言之，相對于預算資金而言，地方政府更加傾向于可以自行支配的預算外或非預算資金。這無疑將削弱中央政府的宏觀調控能力，不利于達到穩定經濟的政策目標。最后，預算外資金和非預算資金的取得大部分是無規則的。這種不透明的制度安排也為地方官員的腐敗敞開方便之門。

在這種情況下，如何規范地方財政體制，減少通過預算外資金和非預算資金籌資的負面效應已經成為下一步財政體制改革的關鍵問題。筆者認為，加快財產稅的改革將是解決該問題的一劑良藥。該結論的得出主要基于以下三個方面的原因。第一，中國的稅制改革已經到了必須處理省級以下財政關系的階段。雖然分稅制改革確立了中央與省級政府之間的收入分配關系，但并未明確省級以下財政關系。實際上，與中央——省級政府收入——支出不配比一樣，省級以下政府也存在這一問題。盡管大多數公共支出發生在縣鄉級次上，但收入分配卻并未與支出模式相符。因此各級地方政府間也應建立規范的財政關系。財產稅屬地方稅，如果下一步的改革集中于地方財政體制，那么財產稅必然成為主要的改革對象。第二，加快財產稅改革也符合中央政府希望地方政府減少使用預算外資金和非預算資金的愿望。實踐表明，每當中央政府試圖抓緊對地方財政的控制，省級以下政府通常都采用非正式的預算安排予以應對。可以說，忽略省級以下政府作用的改革方式必然無法削弱預算外資金和非預算資金的使用。因而，在未來的改革中，中央政府必須對地方財政予以重視。財產稅的改革不僅不會使中央利益受損，還將有利于幫助其實現建立以稅收為基礎的財政體系和地方政府減少使用預算外資金和非預算資金的目標。允許地方政府擁有財產稅的管理權將有助于激勵預算外資金和非預算資金向正式的預算體系轉化，從而更加便于中央政府監控。第三，推進財產稅的改革還將有助于防止地區差距的進一步擴大。財產稅不僅征收了地理位置租金，而且要求公共基礎設施和社會服務的主要受益者支付成本。用財產稅替代預算外資金和非預算資金，無疑有助于消除非正式預算籌資方法所導致的負面激勵效應，實現中央政府所提出的區域經濟協調發展的戰略目標。

注釋：

①bird，richard m.和enid slack（2002）的研究結果表明，1990年代，發展中國家的財產稅占地方政府稅收收入的40％。發達國家的比例為35％（10年前為30％）。轉軌國家比例相對較低，但也達到了12％。

②hanrey s.rosen（1995）指出，問題的答案取決于對收入標準的選擇。采用當期（年度）收入的研究結果表明，隨著收入的增長，用于住房部分的收入比例下降，表明財產稅具有累退性。另一些學者則認為，采用永久性（或長期）收入研究財產稅的累進程度似乎更為理想，因為某一家庭的某一年度的收入是高是低對該家庭的住房消費影響不大，決定這一問題的是該家庭的長期收入預期，而不是某一年度的波動。采用永久性（或長期）收入的研究結果表明，住房消費大體上與永久性收入成比例。換言之，對建筑物部分的課稅既不是累進的，也不是累退的。

財產稅和行為稅的區別范文第4篇

關鍵詞：稅收杠桿房產稅供求平衡宏觀調控

就發展歷程來看，我國房地產市場發展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業的健康發展，在完善稅制、發揮稅收聚財功能、進一步發揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發展階段，房地產稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產業的健康發展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系，無疑是值得借鑒和學習的。

一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法

各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對房地產行業進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為

房地產市場價格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現象，主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產保有環節征收高稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80％。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。

（二）對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼

房地產市場價格的持續升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令,聯邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規定，各大城市必須建設一定數量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩定狀態。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產企業也可獲得中央政府在稅收方面的優惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。

（三）設計差別性稅收政策體系，即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

從國際稅收實踐來看，當房地產發生買賣等有償轉讓時，大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。

（四）充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩,售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發展。

（五）針對房地產市場征收不動產稅、財產稅，以防止房地產市場中的商業活動出現欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅，如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產稅的國家，一般征收財產稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅，計稅依據是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅：該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩定發展，避免了業主控制或低效率使用房產，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置，同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。

二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點

從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數國家對房產和土地合一征收，適用統一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮，也包括農村；三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒

（一）充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。

眾所周知，我國房地產市場屬于暴利行業，年增長率極高。房地產廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產泡沫的置疑，專家對房地產隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗，開征新的統一規范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現行房地產保有環節的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的房地產稅；

2.按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值；

3.適當擴大征稅范圍，將發達地區農村納入房地產體系；

4.體現區別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產稅應逐步發展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。

（二）開征“房地產轉讓收益個人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環節應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。

具體做法可以參照國外成功的經驗，對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益個人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5％營業稅，以及營業稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業稅的調控力度有限，而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。

（三）切實利用稅收杠桿促進住宅業的發展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優惠或補貼。

稅收政策是國家進行產業政策調整的重要手段，是在市場經濟條件下調整產業結構、優化產業配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業發展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產業發展。此外，由于我國還處在經濟發展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產市場的繁榮。

參考文獻

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[3]鄧宏乾.中國房地產稅制研究[M].武漢:華中師范大學出版社,2000.12.

財產稅和行為稅的區別范文第5篇

關鍵詞:物業稅;課稅范圍;有效征管

面向房產和地產課稅是多數國家的普遍做法。不過，有些國家是對房產和地產單獨課稅，而有些國家傾向于將房產和地產合并征稅。我國現行房地產稅制比較復雜，涉及房產稅，城市房地產稅，城鎮土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，企業所得稅，印花稅，契稅等十多個稅種，這些稅種相互交織，對于加強房地產管理，提高房地產使用效率，控制固定資產投資規模，和配合國家房地產政策的調整，合理調節房地產所有人和經營人收益發揮了積極作用。但不容否認，現行房地產稅制的設計存在嚴重的制度性缺陷，特別是保有環節稅制設計的科學性與多數發達國家差距較大，致使其調節職能和籌資職能未能隨著經濟和社會的發展而增強，反而呈現弱化的態勢。因此，如何完善保有環節的房地產稅制成為理論界和決策層關注的焦點。

盡管目前對物業稅制的設計已經有了種種設想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當中。筆者認為，作為我國稅制改革的一個重要組成部分，物業稅制的設計總體上應當遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的現實選擇。

一、統籌物業稅與其他房地產稅種關系，簡化房地產稅制

物業稅屬于財產稅的范疇，是對保有環節不動產課征的一個重要稅種，因此，它的出臺必然涉及原有房地產稅制中保有環節的象管稅種，即房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅。以往房地產保有環節的稅收制度安排將房產和地產進行了分離，并實行了不同的計稅方法，同時對房產和地產的課稅還體現出了“內外有別”，人為地造就了稅制的復雜性。事實上，房產和地產同屬于不動產，并且房產價值與地產價值有著不可分割的聯系，物業稅將房產和地產視為一個整體予以課稅更加科學合理。同時計稅依據應以經過專業財產評估機構確定的評估價值為基準，并且評估價者應當力求準確和公平，使其盡可能接近于市場價值。兼顧科學性和可行性的需要，房地產價值的評估周期應以3—5年為宜，這樣既可保證計稅依據在一定時期內的相對穩定，也有利于動態地反映房地產價值變動。從物業稅的整體制度設計看，該稅種實際上是房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅的替代物，這既實現了現有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動內外稅制統一的進程。但物業稅的影響并非僅限于房地產保有環節，還會同時滲透到其他環節。有的學者認為，即使開征物業稅，也應該保留土地增值稅。但筆者認為，開征物業稅后，土地增值稅應隨之取消。理由如下：

第一，土地增值稅的課稅對象與營業稅，所得稅等稅種存在明顯交叉，只是針對同一項收入的課稅名怒繁多。按照現行《土地增值稅管理條例》規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個人，就其轉讓所得征收的稅收。但土地增值額顯然已經內涵于營業稅的營業額和所得稅的應稅所得中，國家面向單位和個人課征營業稅和所得稅的同時已經對土地的增值收益進行了調節，如果單獨再課征一到土地增值稅有調節過度之嫌，加重了納稅人的負擔。

第二，由于物業稅對房地產的價值實行動態評估，不動產的增值部分可以相應轉化為物業稅的計稅依據，國家通過征收物業稅同樣可以實現對土地及其地上建筑物和附著物增值收益的調節。

第三，土地增值稅稅額計算較為復雜，征管成本高，籌集的收入有限。2007年土地增值稅收入達到了歷史最高水平，絕對額為4031454元，但其占地稅收入的比例僅為2.7個百分點。可以說，取消土地增值稅具有邏輯上的充分理由。不難看出，物業稅制并非房地產稅制的替代，而是現行房地產稅制改革的重要組成部分，出臺物業稅應做好與其他相關稅種的協調與銜接工作。

二、拓寬物業稅課稅范圍，提供充足的稅源

1.將物業稅課稅范圍覆蓋農村地區

以往的房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅均將課稅范圍限定為城市，縣城，建制鎮和工礦區，廣大農村地區有利于上述三稅的課稅范圍之外，這是城鄉二元稅制的現實表現。將農村地區的房產納入房產稅課稅范圍，一方面是統一城鄉稅制的客觀要求；另一方面，農村工業和副業已有較大發展并具備了一定實力，有些地區與城鎮相差無幾，對這部分房地產產權所有者征稅，納稅人是有能力負擔的，同時也有利于提高農村房地產使用效益和促進企業間公平競爭。此外，根據現行相關法律規定，農村土地屬于集體所有，農戶興建各種房產必須首先依法取得集體土地使用權。農戶取得集體土地使用權是一次納一定數額的稅費后，便可長期無償地占有和繼承，擁有了事實上的“物權”這實際上是對集體土地使用權的一種變相侵蝕，同時也不利于提高土地利率和使用效益，違背了可持續發展的原則。現階段，在不少農村地區，農戶占用土地建房（包括住房和營業性用房）的行為十分猖獗，只是農村土地減速過快。對此，必須通過開征物業稅加以調節，這既有利于促進節約利用土地，提高土地資源配置效率，同時也可增加地方財政收入。考慮到農村土地的集體所有制性質，建議將物業稅的一定比例以物業稅附加的形式返還集體，既可確保農村集體土地所有權在經濟上的實現，也可化解農村稅費改革后村級組織財力的困境。

2.非營業用房產應納入課稅范圍

借鑒國際經驗，我們認為，今后將個人所有的非營業用的房地產納入課稅范圍是稅制改革的必然趨勢。理由有三：

（1）個人所有的非營業用房產與營業用房產類似，同樣具備以下優勢，其一，房地產位置固定，有利于稅源監控；其二，房地產稅的稅基不易產生流動性，納稅人難以從稅負高的地方轉移到稅負低的地方來逃避納稅；其三，房地產稅比較穩定，可以預測，有利于增強地方稅收收入的穩定性；其四，房地產稅能較好地體現“受益”原則，可以避免稅款使用與地方社會福利脫節現象；其五，地方政府對農村居民房地產具有性席上的比較優勢，有利于降低征稅成本。

（2）近些年來，城鄉居民的住房條件已有了較大改善，在某種程度上出現了住房過度投資的現象，扭曲了消費結構，有必要通過開征房地產稅予以調解。而且，通常情況下，居民住房條件與其收入平呈正相關，開征房地產稅有利于調節居民收入差異。

（3）對保有環節的房地產課稅，可以在一定程度上遏制房地產投機行為，抑制房地產市場的過度需求，有利于控制房價過快上漲，提高房地產利用率。我國土地資源稀缺，土地供給的有限性和人類對其需求的無限性決定了土地存在巨大的升值空間，許多單位和各人在低價取得土地使用權侯囤積于手中，等待地產升值。為依法處理和充分利用閑置土地，1999年4月28日并實行國土資源部第五號令《閑置土地處置方法》，但實際執行情況遠不容樂觀，全國各地土地囤積和閑置現象比比皆是。為進一步加強土地集約利用，減少土地閑置和浪費，完全依靠行政手段對土地閑置行為進行控制極有可能“孤掌難鳴”，還必須輔以稅收手段，提高土地閑置的成本。同時，房地產開發商捂盤銷售和房產投機者長時間持有多套住房，導致了“有房無人住，人無住房”的尷尬局面，許多城市的居民小區入住率極低。雖然上述現象的成因是多元的，但持有房產的成本過低無疑是重要原因之一。房地產保有環節稅負過輕，難以提高房地產利用強度。對此，應取消現行稅法中“房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征房產稅”和“個人所有非營業用房產免征房產稅”的規定，相應地可征物業稅，以此減少投機行為的發生，有效實現對房地產市場的調控，也有利于地方稅收收入的增長。三、科學計征物業稅，實現物業稅的有效征管

1.稅率的確定

物業稅屬于財產稅，同所得稅類似，發揮著對納稅人的財富調節作用，從這個角度看，該稅的稅率設計應選擇超額累進稅率。由于物業稅以不動產評估價值為計稅依據，為了防止納稅人稅負過重，超額累進稅率的邊際稅率不宜過高，并且對居住用房地產和營業用房地產體現出一定差別。當然，物業稅的稅率由名義稅率和實際稅率之分。從其他一些課征不動產稅的國家來看，在不動產稅的管理中存在一個獨特現象，就是要對不動產進行部分評估。當只對不動產市場價值的一部分進行評估時，就是部分評估。大部分的部分評估是由于在財產價值上升的整個期間中對財產的價值評估不夠頻繁。在部分評估的情況下，物業稅的稅率寬大了實際稅率。例如，如果物業稅的名義稅率為3%，而評估率僅為真實市場價值的60%。那么有效稅率則僅為1.8%。有證據表明，評估率隨房屋價值的上升而有所下降。昂貴的財產比起不那么昂貴的財產，在征稅時其有效稅率比較低，它能夠產生是那些租住或擁有相對低價住房的低收入階層承受更大的財產稅負擔的效應。因此，我國物業稅的稅率水平在確定時要考慮評估價值與真實價值的偏離程度。

2.征管方法的確定

雖然不動產是納稅人財產的重要組成部分，但它屬于納稅人的非貨幣性資產，而物業稅則是以貨幣形式繳納，在許多情況下，貨幣收入低的個人住在目前的市場價格下可以認為相當貴的房子里，有關他們難于支付財產稅的真正問題不是貧窮問題，而是現金流量問題。這一問題在以下兩個群體中表現尤為突出：一是退休的老年人。由于他們在退休后的收入遠遠低于以前，而他們居住的房子卻承擔著很重的財產稅負，因此會感到難以支付房產稅，他們要交稅的話不得不變賣房產。二是通過貸款購房的人。他們在未來具有較為樂觀的預期收入，但由于在相當長的一段時期內需要償還住房貸款，進而會出現現金流前緊后松的問題。考慮到現實中的特殊情況，鑒于物業稅總體上實行“按年計算，分期預繳，區別情況，分類處理”的征收辦法。其中分期預繳時，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具體辦法由地方自主決定。

對于因現金流量問題而不能按期納稅的特殊群體，筆者認為可以允許其延期納稅，但為了鼓勵納稅人盡早支付稅款，需要加收延期繳納稅款的利息，利率可以按照同期人民銀行公布的1年貸款基準利率執行。具體繳納稅款的時間，對于老年人而言，可以在其辭世后用其房產變賣收入支付稅款和相應利息，或者由房產繼承人或受贈人在繼承或受增值前繳納該房產欠繳的稅款及相應利息。對于貸款購房者，應在住房貸款償還完畢的下一個季度一次性或分次支付稅款及相應利息。這種征稅制度安排既體現了較強的靈活性，對納稅人也具有一定約束力，有利于防止納稅人無期限拖延稅款。

參考文獻：

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