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房地產企業財稅政策范文第1篇

關鍵詞：住房租賃；財稅政策

    1財稅政策是引導住房租賃市場發展的重要政策

      工具隨著城市化的穩步推進，許多大中城市房價穩步攀升有些城市甚至急速上漲，價格已經偏離了理性的軌道，不少城市的房價收入比已大大超過國際流行標準，購房難成為許多老百姓的一種現實遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費、房地產企業的成本和壟斷利潤，還有投機者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價畸高的原因在于住房的供給結構失調:商品房很多，而住房租賃市場卻不發達。事實上住房租賃市場是房地產市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導致住房租賃市場的發展面臨著諸多難題。為了加強對房地產市場的宏觀調控，政府有必要引導住房租賃市場的持續健康發展。如何進行調控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財稅政策作為一種重要的利益誘導機制，其對調控對象具有顯著的激勵和刺激作用，透過這種激勵、刺激作用誘導社會經濟主體從自身利益出發，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實現房地產資源的合理配置，因此政府應該將財稅政策視為調控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運用并發揮出其最大功效。

    2目前住房租賃市場發展面臨的財稅政策“瓶頸”

      1．“土地財政”及房地產保有稅缺失導致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財政收入應付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產生了這些后果:對財源建設的可持續發展產生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設保障性住房的積極性;無法形成鼓勵普通租賃住房建設的激勵機制。房地產企業高價買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進行商業開發，他們對普通租賃住房的建設不會產生任何興趣。“土地財政”引發的這些后果直接制約了住房租賃市場的發展，因此“土地財政”不能夠正確引導房地產市場結構調整和建設方向轉變，導致了房地產市場“跛足”而行。

    2．住房補貼制度不夠完善。住房補貼包括實物補貼和貨幣補貼兩種方式，實物補貼主要指政府建設或補貼開發商由其建設公共租賃房，并以低價出租給中低收入者，貨幣補貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們在市場上自主選擇居住地點。這兩種補貼方式各有其優缺點：實物補貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產生效率損失而且會形成低收入社區;貨幣補貼靈活方便，尊重消費者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場的作用,但是可能會推高租賃市場上的房屋租金，被補貼對象也很容易將補貼挪作他用，使得補貼效果大打折扣。

    目前我國在實物補貼的實施過程中遭遇了很多困難。面臨的具體問題有：首房源問題、如何平衡住戶的需求和利益的問題、對開發商的補貼存在漏損，住房租賃者并未得到根本實惠。為了解決實物補貼面臨的這些問題，不少地區嘗試著將實物補貼和貨幣補貼相結合，但是貨幣補貼的補貼標準和覆蓋范圍不是很科學，需要繼續加以改善，如很多地方貨幣補貼標準采取的就是“一刀切”的辦法，沒有考慮到家庭人口、收入水平、住房困難程度等因素，外來務工人員也未被納入貨幣補貼的范圍加以考慮。另一方面，貨幣補貼實施后會不會影響到市場租金和房價也不可知，可能會加大房地產市場調控的難度。從深層次而言，由于沒有建立個人信用檔案和個人收入申報制度，不管是實物補貼還是貨幣補貼在實施過程中都面臨著無法合理確定補貼對象的尷尬境地。

房地產企業財稅政策范文第2篇

關鍵詞：土地增值稅；存在問題；改革措施

一、土地增值稅政策的出臺及演變

1987年，我國的城市土地使用制度出現了重大改革，將過去的指令性劃撥無償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進行了試點，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時也暴露出供給土地價格過低，開發商圈地、占用耕地等情況，房地產市場由于機制不夠完善，同時市場行為不規范。為了對房地產市場的開發和交易行為進行宏觀調控，抑制房地產市場的不規范行為，維護國家的權益，確保國家對土地增值收益的分配，同時增加財政收入。1993年12月13日，國務院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務人為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。該條例實施時間為1994年1月1日。之后，財政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實施細則》，對《土地增值稅暫行條例》中的規定進行了細化和補充，并明確納稅人在項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。財政部、國家稅務總局下發《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號），對于實際經營過程中“以房地產進行投資、聯營的征免稅問題”“合作建房的征免稅問題”“關于個人互換住房的征免稅問題”等具體問題進行了規定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實有效的執行，土地增值稅這個稅種也是名存實亡。2002年至2006年，我國房地產市場開始出現井噴現象，高成交量和高成交價助推了炒房之風，土地增值稅的征收又被提了上來。2006年國家稅務總局出臺《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號），該文件對土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項目、報送資料、核定征收情況等進行了明確。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號），明確了對納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題、轉讓舊房準予扣除項目的計算問題、以房地產進行投資或聯營的征免稅問題等問題進行了明確。2009年5月為了規范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》。2010年5月下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號），要求全面加強土地增值稅征管工作，加強土地增值稅預征工作，提高清算工作水平，規范核定征收。國稅函〔2010〕220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對土地增值稅清算工作中的“清算時收入確認的問題”“房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題”“房地產開發費用的扣除問題”“關于拆遷安置土地增值稅計算問題”等問題進行了明確。

二、土地增值稅的稅制設計

1.課稅對象我國的土地增值稅課稅對象從廣義來講，是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權所取得的增值額。其課稅對象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。

2.計稅依據轉讓房地產所取得的增值額是我國土地增稅的計稅依據，即轉讓房地產取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。扣除項目包括：①取得土地使用權所支付的金額；②開發土地的成本和費用；③新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費）；④房地產開發費用（利息支出、其他房地產開發費用）；⑤與轉讓房地產有關的稅金；⑥財政部規定的其他扣除項目。

3.稅率我國土地增值稅以轉讓房地產的增值額為稅基，以四級超率累進稅率為依據，計算應納稅額。根據增值額與扣除項目金額之比，設定30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率。目前世界上執行土地增值稅的國家中，意大利同我國一樣執行超率累進稅率。

三、土地增值稅存在的問題

我國的土地增值稅自開征以來，一直是“高稅率、低稅負”狀況，雖然國家稅務總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺20年來變化不大，改進及明確的地方不多，使其在現在的社會環境下暴露出不嚴謹、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實際效果。

1.征稅范圍確定不合理（1）我國現行土地增值稅政策規定的征稅范圍，僅包含轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產權房進行轉讓現象比比皆是，由于這些小產權房沒走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內，導致該部分稅收流失，同時造成開發商之間的稅負不公。（2）國稅函〔2010〕220號第一條中明確了關于土地增值稅清算時收入金額的確認。①已全額開具銷售發票的，收入按照發票所載金額確認；②發票未開全或還未開具發票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認。在實際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產竣工時有關部門實際測量面積不一致的情況，對于此種情況，如在清算前已發生退、補房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。在實際工作中，房地產企業從簽訂轉讓合同之日起，還要經過收取房款、移交房產、開具發票、產權過戶等環節，這些環節之間存在著明顯的時間差。《城市房地產管理法》第六十條：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度；《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第十八條規定，未辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效；《物權法》第十條：國家對不動產實行統一登記制度。由此可見，房屋產權過戶之前，并未實現真正意義上的銷售。根據權責發生制原則，僅簽訂合同的房產不應納入土地增值稅清算的范圍。

2.應稅收入金額的確定存在分歧根據國家稅務總局公告2016年第70號公告中規定：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。在此款公告中對于營改增后的土地增值稅應稅收入確定為不含增值稅，同時說明一般納稅人的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。財稅〔2016〕43號：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。同時在國家稅務總局公告2016年第18號第四條：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。由于營改增導致計算增值稅時額外扣減了允許扣除的土地價款，但這個扣減的土地價款不屬于進項稅額。目前沒有任何土地增值稅文件（包括地方）來明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來處理，是作為扣除項目的減少，還是作為收入的增加？現在的情況是各地根據自己的理解來按默認口徑操作，使得稅法缺少了其嚴肅性和合規性。

3.扣除項目金額確認存在問題（1）拆遷補償費確認依據不明確。由于補償費用不屬于營業性收入，無法開具發票，相關政策也不夠明確，使該費用的確認存在一定難度，也給房地產企業提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費用扣除沒有明確規定。由于土地增值稅從1994年實施開始，到最近幾年才真正開始執行，各級部門對土地增值稅相關政策法規的制定也是少之又少，許多實際工作中碰到的問題急需相關政策來明確。例如房地產企業開發過程中產生的紅線外成本能否扣除問題，全國除江蘇明文規定該部分成本不能扣除外，國家稅務總局及其他省市都沒有做出相關規定。銷售既有住宅又有商業用房的房產時，由于商業用房建造成本高于住宅，除商業用房分攤系數上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計算等。土地增值稅清算后，房產企業才取得相關成本費用發票，該部分成本費用能否追溯扣除或在剩余未售房產中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對于房地產開發費用的扣除不是據實扣除，而是按比例進行稅前扣除。房地產企業之間的營銷成本、管理成本會因企業自身決策、能力而產生差異，按比例扣除無法體現企業真實費用情況。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：對于房地產企業利息支出扣除，①向金融機構借款的，凡能提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同期同類貸款利率計算的金額；②凡不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨扣除，而是并入房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本金額兩者之和在10%以內計算扣除。這種制度的設計可能是出于方便清算考慮，但實際上是鼓勵房地產企業不健全賬證，不去索取成本費用發票，往往還造成多扣費用的情況。

4.預征率偏低，導致清算稅款滯后各地對于土地增值稅的預征率總體呈現東高西低，預征率偏低的現象。根據國稅發〔2010〕53號文件要求：東部地區省份的預征率不得低于2%，中部和東北地區省份的預征率不得低于1.5%，西部地區省份的預征率不得低于1%，各地自行確定適當的預征率。以東部沿海地區為例，近幾年房產增值過快，增值額也越來越大，一般房地產企業土地增值稅的稅負率在5%以上，有的甚至達到15%以上。而預征率只有2%、3%。根據《土地增值稅清算管理規程》，企業土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗收項目，已售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售房產建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產開發周期長，等到符合清算條件已經過了三年甚至更長，企業預售所取得的款項已用于其他項目，又由于預征稅款與清算稅款相差較大，導致企業長期大量拖欠稅款。

5.核定征收率偏低根據《土地增值稅清算管理規程》，企業未設置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實行核定征收的方式清算土地增值稅。對于土地增值稅清算的核定征收率，國稅發〔2010〕53號規定，各省級稅務機關要結合本地實際情況，按房地產不同類型來制定核定征收率，原則上不得低于5%。現實工作中像我們東部沿海地區采用的核定征收率基本是5%。其實核定征收應是帶懲罰性的一種清算方式，但實際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負率高于核定征收方式，房地產作為地方經濟發展的支柱產業，受到各級地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產企業合理逃避稅收的一種手段。

四、完善土地增值稅的建議

1.調整征稅范圍十八屆三中全會審議的其中一項改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國家層面已把集體土地交易推入市場，那么作為調控房地產的土地增值稅，應遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時，遵循稅法的權責發生制原則及相關法律對房產歸屬確認原則，將進行土地增值稅清算的房產以是否辦理產權登記為分界點。

2.加緊出臺各項政策細則由于在實際操作中，各個政策條款不夠明確，容易造成征納雙方的分歧，滋生舞弊行為。財政部、國家稅務總局應積極開展調研，收集歸納各地在實際清算過程中發現的問題，以法律法規形式加以明確。對于房地產開發費用的扣除，不應采取按比率扣除的方法，應要求企業必須以事實為準繩，沒有比例限制，應取得發票的費用只有取得發票后，才能據實扣除。對于企業發生的利息支出，無論是否取得金融機構證明，在不超過商業銀行同期同類貸款利率的前提下，都應據實進行扣除。

房地產企業財稅政策范文第3篇

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅務風險；防范

營改增指的是營業稅改增值稅，將過去繳納營業稅的應稅項目，改成繳納增值稅，使得重復納稅h節得以減少，對于加快財稅體制改革具有重要意義。對于房地產企業來說，營改增也會對其產生巨大的影響。營改增會對房地產企業產生積極的影響，但同時也會帶來新的稅務風險。因此，在營改增的背景下，房地產企業要想得到更好的發展，就必須識別營改增帶來的稅務風險，并采取有效的措施加以應對，才能夠促進房地產企業健康發展。

一、營改增對房地產企業發展的積極影響

（一）降低行業整體稅負

營改增實施之后，單從表面稅率看房地產行業的整體稅負大幅提升。實際上“營改增”后，房地產企業只對增值額部分納稅，房地產行業擁有建筑業、現代服務業、批發零售業等上游企業，如果能夠充分取得可以抵扣的進項稅額，要繳稅就會很少；如果企業做好了項目開發成本籌劃，在建設過程中將某些細節成本平攤，確保實現平均抵消，在某些時點甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負壓力。企業稅負得到降低之后，價格優勢就能夠進一步凸顯。

營改增之后，進一步的完善了我國的增值稅納稅體系，納稅人在購買服務類業務的時候，能夠進行相應的抵扣。稅收在最終消費之前，各個環節中都是環環相扣的。納稅人只需要對增值部分進行繳納，避免了重復征稅的情況，因而使行業消費者的負擔得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環。在房地產企業當中，可將施工合同轉變為提供勞務、購買原材料等業務，進行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產企業的合理收入。

（二）規范財務管理

“營改增”后只有規范的賬務處理才能正確進行納稅申報，因而對于企業財務稅收管理具有規范作用。在營業稅時代是對營業額全額征收營業稅，會計核算模式較為簡單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會計核算體系涉及科目多比較復雜，稍有不慎就會產生稅務風險。這就要求企業對財務人員進行相關的培訓，有助于納稅申報的規范性和合法性。如果房地產企業做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業做出更為合理的納稅規劃。財務管理水平更高、管理更加規范、稅收負擔水平將更低。此外，房地產開發企業在“營改增”過渡期內一個納稅主體有老項目和新項目的不同計稅方式并存，這也對企業內部管控水平和財務管理水平提出了更進一步的要求。

二、營改增給房地產企業帶來的稅務風險

（一）稅務風險職能部門不完善

很多房地產企業雖然設置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報稅，不具有稅務風險管理職能。很多房地產企業的稅收管理人員是由財務人員兼職，在稅收方面的專業知識與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務風險。

（二）缺乏稅務風險管理意識

一些房地產企業營改增的進程較慢，企業缺乏風險危機意識。很多企業仍然采用過去的粗放式經營管理模式進行經營管理。企業管理層和執行人員缺乏應有的納稅觀念，稅收遵從意識也比較低，通常只對企業的財務風險給予關注，但對稅務風險缺乏應有的認識，因而使得企業容易面臨稅務風險。

（三）稅務風險內部防控制度不建全

當前很多房地產企業中缺乏有效的信息溝通和協調機制，各部門之間不能及時傳遞交流稅務信息，缺乏良好的溝通渠道，對稅收政策的變化難以及時掌握。同時，房地產企業大都缺乏專業的稅務風險管理體系，在稅務風險的評價、控制、應對、評估、識別等方面，缺乏有效的監控和管理。所以，很多房地產企業在營改增后仍然面臨較大的稅務風險。

三、營改增背景下房地產企業稅務風險的防范

（一）規范業務流程與合同簽訂

在房地產企業現有的業務流程當中，如系統數據傳遞、會計核算、發票、銷售、采購等流程當中，對潛在財稅風險控制要素、控制點進行識別和發現，同時采取有效的風險控制工具進行管理，基于對財稅風險的降低和對工作效率的提高，全面改造業務流程。對于過渡期合同，應當進行有效樹立，對各種不同完工狀態進行區分，并對相應的增值稅政策進行選擇。對于過渡期合同中的納稅義務時點、發票開具和取得要求、增值稅稅負承擔主體、交易價格等內容，應當與合同簽訂方進行詳細的探討，對相應補充協議進行簽署和確認。此外，對于現有的合同模版，應當根據營改增后的稅收政策，進行相應的修改，并且在合同當中對服務內容、不含稅價、對應增值稅額等進行詳細標注，從而降低企業的稅務風險。

（二）完善稅務風險內控管理制度

房地產企業應當站在稅務風險內部控制的角度，詳細的分析稅務風險內部控制中存在的問題，提出相應的解決方法，對稅務風險進行更好的規避。在房地產企業中，稅務風險管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務風險管理體系。在事前管理中，應當對企業內部控制制度進行建設，對風險管理企業文化進行建立，對企業組織結構進行完善[3]。在事中管理中，要通過財務指標分析，對風險進行識別，綜合應用定量分析和定性分析，準確評估風險，針對不同風險，提出相應的防范措施。在事后管理中，應對信息系統進行建立，確保溝通順暢，全面評估和監督風險管理體系，確保持續有效的進行稅務風險管理。

（三）建立稅務風險管理機構體系

房地產企業應當確定稅務風險管理內部控制目標，遵循監督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業特點，基于業務角度與戰略角度，對稅務風險進行評估、分析、識別，同時建立稅務風險內部控制體系。對員工進行專門的涉稅培訓，并對稅務風險進行動態的評估和管理，更加有效的對稅務風險進行規避、降低和防范，確保企業健康良好的發展。

（四）提高稅務風險控制管理意識

在房地產企業稅務風險管理中，企業的稅務風險管理文化至關重要。因此，房地產企業的管理層、治理層應當樹立稅務風險管理理念和防范意識，營造稅務風險管理文化氛圍，確保財務人員能夠誠信納稅、遵紀守法，使稅務風險管理的工作成效與個人直接利益產生相關聯，從而提高財務人員稅務風險管理意識。在實際工作中，財務人員應當對可以抵扣和部分可抵扣的進項稅業務進行明確，優化完善稅收籌劃工作，對虛開發票風險進行防范，對財務核算工作進行規范，加強抵扣憑證和發票管理，從而更好的防范稅務風險。

四、結論

在過去我國的稅收體系中，營業稅是一種主要的稅負形式，但是由于會產生重復征稅等問題，不利于整體稅收的優化和完善，因此，國家通過營改增的方式，對收稅體系進行進一步的完善。在營改增的背景下，房地產企業作為我國市場經濟的重要主體，也面臨著新的稅務風險。對此，企業應對這些稅務風險及原因進行分析和識別，從而采取有效的措施進行防范，以確保企業自身的良好發展。

參考文獻：

[1]于春燕， 杜麗婭， 劉琴. “營改增”對房地產開發企業的影響及風險管控的研究[J]. 山西農經， 2016（11）：85-85.

房地產企業財稅政策范文第4篇

關鍵詞：營改增；房地產業；稅收籌劃

中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2016）05-67 -02

作為我國結構性改革的重大舉措，全面推開“營改增”試點將助力我國供給側改革，在“營改增”試點過渡期內，房地產企業必須抓住機遇，迎接挑戰，把握“營改增”改革的契機，在進行管理變革、提升企業管理水平的同時，通過合理的稅收安排降低企業的稅收成本，如此，才能順應政策變革，在國家結構改革的洪流中不被淘汰。

一、房地產業營改增政策規定

為進一步減輕企業負擔，促進經濟結構轉型升級，我國自2016年5月1日起，全面實施“營改增”，一是將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現貨物和服務行業全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業發展和制造業升級。二是在之前已將企業購進機器設備所含增值稅納入抵扣范圍的基礎上，允許將新增不動產納入抵扣范圍，增加進項抵扣，加大企業減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業稅負只減不增。

在該政策背景下，根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中關于房地產業“營改增”適用的增值稅稅收政策，整理如下：

（一）房地產企業銷售自建不動產新老項目的計稅方法

（二）房地產企業銷售不動產的計稅方法

此外：1. 房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

2. 房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

以上規定給房地產企業提供了稅收籌劃空間，由于房地產企業規模一般較大，故暫不考慮房地產企業以小規模納稅人身份繳納增值稅情形。“營改增”中房地產企業可以按照一般納稅人納稅，抵扣進項，可以選擇銷售自建或非自建不動產，也可根據過渡期稅收政策適用差異選擇新老項目進行籌劃。以下將從這兩種籌劃方向比較分析：

二、“營改增”下房地產企業稅收籌劃案例分析

（一）房地產企業新老項目的稅負比較分析

案例一：

某房地產開發企業（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發，2016年3月擬自行建造普通住宅一幢，還未取得《建筑工程施工許可證》，根據近期銷售的同類型，相近地段自建普通住宅的價款，成本狀況及房地產市場發展趨勢，擬建造該普通商品住宅預計收入總額為A萬元，土地價款為B萬，進項稅額為C萬元，不考慮其他稅費，假設該企業資金充足，該企業怎樣做可減低稅負？

1.若該房地產企業簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后，即適用房地產新項目的稅收政策，適用一般計稅法。

該房地產企業銷售該普通住宅應交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）

2.若該房地產企業簽訂的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前，即適用房地產老項目的稅收政策，可選用簡易計稅法或一般計稅法。

（1）簡易計稅法

應交增值稅=A*5%（萬元）

（2）一般計稅法

應交增值稅=（A-B）*11% - C（萬元）

當（A-B）*11% - C > A*5%，即當A>（11B+100C）/6時，若該企業現金流充足，不考慮預繳稅款的資金壓力，則選用老項目下的簡易計稅法，企業增值稅稅負較輕，選用一般計稅法稅負較重。故在企業現金流充足情況下，企業簽訂的《建筑工程施工許可證》中房地產項目合同開工日期可定在2016年4月30日前。

當A

企業應綜合考慮現金流及抵扣額，稅負效應做出合理決策。

（二）房地產企業銷售不同方式取得的不動產的稅負比較分析

案例二：

某房地產開發企業（一般納稅人）專門從事普通商品房的開發，預計銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，預計收入總額均為A萬元，自行建造房產的土地價款為B萬元，非自建方式取得的房產購買價款為C萬元，假設兩種方式取得的房產進項均為D，若該企業資金充足，不考慮其他稅費，兩幢樓盤的應交增值稅額為：

1.自建

（1）簡易計稅法

應交增值稅=A*5%（萬元）

（2）一般計稅法

應交增值稅=A*11%-D（萬元）

2.非自建

（1）簡易計稅法

應交增值稅=（A-C）*5%（萬元）

（2）一般計稅法

應交增值稅=A*11%-D（萬元）

所以，一般計稅法下，該房地產企業銷售4月30日前取得的自建或非自建不動產的增值稅稅負相同。而簡易計稅法下，銷售4月30日前取得的非自建不動產的增值稅稅負較小。

案例三：

若某房地產企業預計銷售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他條件同上。則無論取得自建或非自建不動產，都適用一般計稅法。

應交增值稅=A*11%-D（萬元）

當A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6時，選用簡易計稅法銷售4月30日前取得的非自建不動產比銷售5月1日后取得的不動產的增值稅稅負后小。

綜上，在自建和非自建方式取得的房產進項稅額相同情況下，房地產企業一般納稅人選擇簡易計稅法計算銷售4月30日之前非自建方式取得的不動產相對較優。

從以上分析比較中可看出，房地產企業利用新老項目的不同計稅方法及不同銷售方式取得的不動產政策進行稅收籌劃方案的選擇，與抵扣額有密切關系。根據全面推開“營改增”試點政策規定“允許將新增不動產納入抵扣范圍，增加進項抵扣”，房地產企業應充分利用這一政策，結合“營改增”試點政策實施前后的業務特點及適用政策，合理安排采購業務，減少“營改增”前的不動產采購業務，采用“先租后買”的方式，將采購業務推至“營改增”后，利用融資租賃實現利息支出進項稅抵扣；通過適當提高開發產品配套設施標準、擴大園林綠化范圍等方式擴大扣除項目基數，從而減低企業稅負。

上述案例分析只是在當前全面推開“營改增”試點背景下運用稅制改革過渡期的稅收政策對房地產企業所做的簡單稅收籌劃。如果考慮企業的現金流與財務狀況，應充分運用“一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報”；“房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅"等稅收政策。此時，房地產企業采用一般計稅法銷售自建房產的預繳稅款壓力相對較小，特別是采取預售房款方式，可有效延繳稅款，發揮資金的時間價值。

總之，企業應結合自身情況，合理合法增加進項稅額抵扣，綜合考慮各稅種間的稅負平衡，利用“營改增”過渡期稅收政策的籌劃點進行有效籌劃，促進企業整體稅負最小化。

三、結論與建議

綜上，房地產企業應結合全面推開“營改增”試點政策，充分利用稅制改革帶來的機遇，有針對性的進行相關稅收籌劃，把握不同時期的稅收籌劃要點，提前做好稅收安排和業務規劃，減低企業稅收負擔，為企業創造價值。

參考文獻：

[1]財政部.國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅[2016]36號）[Z].2016.

房地產企業財稅政策范文第5篇

【關鍵詞】低碳經濟 房地產 經濟管理 創新 發展

我國傳統的房地產開發和經營模式一般都屬于粗放式，在低碳經濟背景下，一些房地產企業由于不能適應新的發展方式，已經出現虧損或倒閉的現象。低碳經濟是保證我國房地產經濟走可持續發展道路的重要要求，針對這一問題，國家和企業應該共同努力，做好房地產經濟管理的創新發展工作，努力克服房地產行業向低碳經濟發展過程中出現的問題，從而使我國房地產行業能夠為我國經濟的增加做出更大的貢獻。

一、低碳經濟概述

低碳經濟一直是各行各業高度關注的話題，也是我國大力提倡的新型經濟增長方式。低碳經濟主要貫徹的是可持續發展的理念，并通過一系列的科技創新、制度創新、產業轉型和能源開發等方式，來減少對能源的消耗，同時也減少對廢棄的排放，從而達到經濟和環境共同發展的目的。發展低碳經濟不僅能夠保護人類現在所處的環境，也能夠使經濟結構得到調整和優化，有利于提高能源的利用率，還能促進新能源的開發。所以說，低碳經濟也適合應用于房地產行業中。

二、低碳經濟對房地產經濟產生的影響

（1）低碳經濟會使房地產的成本增加。由于我國的技術水平還存在一定的不足，這就導致我國的低碳技術還需要進一步提高，如果在這種情況下利用低碳技術，就會使房地產的生產成本有所增加。房地產開展技術研發工作時，需要投入較多的資金。低碳經濟主要是將原有的傳統能源用新能源來代替，但新能源會增加成本投入，在房地產經濟管理中使用新能源，會使房地產企業投入的成本增加。但就目前我國房地產企業發展的規模來看，大多數房地產企業都以小型企業為主，沒有能力進行較大力度的資金投入，這就給低碳房地產的發展帶來了一定的阻礙。

（2）低碳經濟會使房價升溫。要想發展低碳經濟，就需要在房地產發展的過程中運用新技術和新能源，這就會變相增加房地產企業的成本支出。某些使用低碳材料的建筑，會借著低碳的名義來抬高房地產的價格。而消費者普遍認為，只有高質量的房屋，才會具有較高的售價，這就使房屋的價格在無形中有了升溫的趨勢。而這種情況，會使得部分消費能力較低的人群，無法承受房地產升溫帶來的壓力，從而降低了一部分人群購買房屋的欲望，不利于房地產行業的長期發展。

（3）低碳經濟的發展，會在一定程度上阻礙房地產經濟的發展。在房地產發展的過程中，會用到大量的木材和煤炭，這樣就會使能耗總量有所增加，從而使房地產所產生的碳排放量占總排放量的三分之一左右。從房地產發展的情況來看，要想使房地產行業越來越好，必須有雄厚的能源做保障，在低碳經濟發展的背景之下，能源支持受到了限制，也使得房地產行業的發展在一定程度上受到了限制。這樣不僅會使房地產發展在較大范圍內受到影響，也會影響到房地產經濟的整體情況。

三、低碳背景下房地產經濟管理創新的主要措施

（1）通過制定和完善法律法規來約束房地產行業的碳排放。近年來隨著社會的進步和城市的發展，房地產行業也在飛速的發展，要想使房地產行業的發展能夠更加健康，就需要建立健全的有關房地產的法律體系，這樣才能促進房地產事業的健康發展。從目前我國房地產經濟管理的角度來看，我國在管理方面還存在諸多問題，在低碳經濟背景下，沒有完善的法律法規能夠有效的監督房地產行業。要想使房地產行業得到有效的監督和管理，就應該對房地產行業中存在的高耗能和高排放問題進行控制，并嚴厲懲處超過國家規定和標準的房地產企業，這樣才能保證我國的房地產行業能夠在低碳經濟下健康發展。

（2）在低碳經濟背景下，對房地產企業的成本進行控制。低碳經濟背景下，要求房地產企業必須使用最新的技術和環保材料，這就會使房地產的投資成本增加。針對這一問題，必須做好成本控制工作，這樣才能使企業獲得更大的利益。在控制成本的過程中，應該按照最優化的原則來選取房地產的材料和相應的技術，盡量選用低碳環保和低能耗的材料，在施工過程中所使用的技術最好能夠保證最低的排放量。由于低碳房地產開發過程中要用到價格較高的新型材料，所以應該準確合理的統計所需要的材料，避免出現資源和資金浪費的現象，并嚴格執行成本控制制度。

（3）在低碳經濟背景下，建立和完善房地產經濟的管理機制。雖然房地產市場日益壯大，但在其發展的過程中，仍然存在一系列問題。在低碳經濟背景的要求下，如果只依靠行政政策管理，很難對房地產市場進行有效的控制和調節，針對房地產低碳化這一問題，政府應該在充分發揮市場調節作用的基礎上，增加對房地產行業的干預，建立和完善房地產經濟管理的有關機制，讓房地產行業真正走上低碳經濟的可持續發展道路。

（4）在低碳經濟背景下，做好房地產長期目標的規劃。在我國政治經濟體制不斷改革和完善的過程中，我國房地產行業的經濟發展方式和經濟結構也在隨著變化。在低碳經濟背景下，房地產行業必須將低能耗和低排放作為主要的發展目標，這就需要國家對我國目前的經濟形態進行科學的分析，這樣才能為房地產行業的發展做出合理的規劃。并在房地產行業發展的過程中，給予一定的宏觀指導，這樣才能使房地產行業在低碳經濟的背景下穩步發展，也能保證房地產企業的健康發展，從而避免受到低碳經濟影響而導致房地產行業出現經濟下滑的情況。

（5）在低碳經濟背景下，對房地產經濟的財稅政策進行合理調整。在低碳經濟的背景下，房地產行業只有相應的增加資金投入，才能適應低碳經濟的要求。這種情況對于靠貸款來發展的房地產企業來說，給自身帶來了較大的投資風險。針對這一問題，國家應該采取適當的財稅政策，來促進房地產行業向低碳方向發展。對于能耗比較高的房地產企業來說，國家可以相應的征收污染稅，這樣就能促使這些房地產企業向低碳方向發展；還可以采用降低部分稅收和合理增加補貼的方式對房地產行業向低碳經濟發展提供有力的支持，這樣也能促進我國房地產行業向低碳經濟的方向邁進。

四、總結

在能源資源日益緊張的情況下，發展低碳經濟已經成為各行各業發展的主要方向。在低碳經濟背景下，我國的房地產行業只有不斷增加節能環保意識，將降低能耗和減少污染作為自身發展的主要方向，這樣才能有利于房地產企業的健康發展。就目前情況來看，我國的房地產行業在發展的過程中，仍然存在某些不足之處，這就需要做好房地產經濟的管理工作，并且需要國家和政府的大力支持，這樣才能使我國房地產行業在低碳經濟背景下又好又快的發展。

參考文獻：

[1]沙之杰.低碳經濟背景下的中國節能減排發展研究[D].西南財經大學，2011，（10）.

[2]雷陽.低碳經濟背景下烏魯木齊房地產開發模式研究[D].新疆農業大學，2011，（5）.

[3]趙周杰.基于低碳經濟的房地產企業競爭戰略分析[D].中南大學，2010，（11）.