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公積金額度調整政策范文第1篇

毫無疑問，住房公積金貸款是買房人可以選擇的最優惠的一種貸款方式。尤其是在經歷過幾次貸款利率調整之后，商業住房貸款與住房公積金貸款之間的息差進一步擴大，以常見的5年期以上貸款來看，商業貸款的基準利率為7.83％，而同期限的個人住房公積金貸款為5.22％，相差12.61％。即使將部分商業住房貸款可享受低至85折的優惠利率考慮在內，5年期折后的貸款利率為6.66％，也比住房公積金貸款利，率高出1.44％(見表)。

不僅貸款利率較低，去年9月1日起上海市公積金管理中心對住房公積金貸款額度的上限進行調整后，符合相關規定的貸款家庭最高可以申請到50萬元的住房公積金貸款。在購房貸款組合中，公積金貸款所占的比例也將越來越高。不過，滿足怎樣的條件才能申請最高額度的公積金貸款?如何使用公積金才最“合算”?

申請最高額度有限制

盡管以戶為單位的住房公積金貸款最高可貸額度達到了50萬元，但并非所有的家庭都可以貸足這個最高額度。

首先，按照上海公積金管理中心的規定，要想貸到50萬元的最高額度，必須限于第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人。不過，由于對于第一次購買自住住房的審查存在著一定的難度，在實際執行中，管理中心操作的辦法為：貸款人及其配偶或是共同貸款人，從未申請過住房公積金貸款，也沒有動用過賬戶上的住房公積金進行過“沖還貸”，那么這樣的貸款人基本上可以視為“第一次購房”，也就滿足了申請最高額度的第一個條件。

在公積金可貸款額度的計算中，分作基本公積金可貸款額度和補充公積金可貸額度兩個部分。其中前者的上限為40萬元，與以往以戶為單位的可貸額度計算方法所不一樣，從2007年9月1日開始，上海的公積金政策以戶作為基礎，配偶、參貸入將分別計算額度，并進行累加，但最高不得超過40萬元。按照現行的公積金管理辦法，一般只要連續繳存基本住房公積金6個月以上，基本公積金賬戶的繳存余額達到了5000元，就可以獲得20萬元的基金公積金可貸額度。如果繳存余額小于5000元，按繳存余額的40倍作為可貸款的額度。分別計算出的可貸款額度累加起來，不超過40萬元的部分就是基本公積金的可貸額度。舉個例子來說，丈夫與妻子屬于符合條件的第一次購房貸款人，丈夫的基本住房公積金賬戶上余額為幾萬元，而妻子由于公積金繳存較少，目前的賬戶上余額為4000元。那么夫妻倆的可貸額度就是36萬元，其中丈夫的可貸額度為20萬元，妻子的可貸額度為4000×40=160000元。

除基本公積金可貸額度外，對于擁有補充住房公積金的貸款人，也可以計算出補充住房公積金的可貸額度。具體的計算辦法是，將貸款人補充公積金賬戶的余額乘以15，不高于10萬元的部分便是他的可以獲得的貸款額度。與基本公積金可貸額度一樣，貸款人和配偶、參貸入的補充公積金可貸額度也可以累加，但最高不得超過10萬元。

從上面的分析我們不難看到，要想申請到50萬元的最高可貸額度，門檻有兩道：一是要滿足“第一次購房”的限制，第二是要具備補充公積金賬戶，一般來說，滿足了這兩項條件，大部分的家庭都可以申請到50萬元的最高可貸額度。

而對于不滿足上述這些條件的貸款人，一般可以申請到的住房公積金可貸額度上限為20萬元(沒有補充住房公積金)或30萬元(有補充住房公積金)。

其實，對于可貸額度的計算，還有一種簡便的辦法，那就是通過上海公積金中心的網站上登陸“網上貸款”欄目申請貸款，通過聯網中心系統可以查詢到準確的可貸額度。

巧用低患存款償還高息貸款

在盡量申請高額度的公積金貸款之外，合理地運用公積金賬戶內的資金也很重要。

相對來說，公積金賬戶上的存款是一種“低息的存款”，按照相關規定，公積金賬戶繳存金額中，當年存儲的住房公積金按活期存款利率記息，上一年結轉的住房公積金存儲奉息按照三個月整存整取的利率計息，其收益甚至低于一年期的定期存款。

現在大部分人在購置房產時，都會使用上“公積金貸款＋商業貸款”組合貸款模式。如何盡量地使用上低息的公積金賬戶存款，來償還利率較高的商業住房貸款，利用利率差異，獲得最大的資金效用，讓公積金的使用更合算?因此，如果你的公積金賬戶上留備有一定的資金，同時每個月公積金的繳存額度比較高，在申請組合貸款的時候，如何盡可能地利用上公積金貸款的優惠條件，其中就有不少講究了。

首先在于公積金貸款的期限。由于公積金貸款的利率低于商業住房貸款利率，是一種便宜的貸款資源，因此我們在進行組合貸款的申請的時候，一般要盡量地延長公積金貸款的期限，在可能的范圍內壓縮商業住房貸款的期限。這樣，每個月同樣金額的一筆按揭還款，在住房公積金貸款與商業貸款之間分配的比例就會產生不同，更多的資金將先用來償還商業住房貸款這種利率較高的貸款，就可以起到節省利息的作用。

延長公積金貸款的期限，對于采用公積金“月沖”還貸方式的購房人也有好處。按照公積金住房貸款的規定，貸款人可以按月使用公積金賬戶上的余額來沖減當月的還款。但是使用“月沖”的時候，還貸的順序必須按照先償還公積金貸款，后償還商業貸款的來進行。如果我們延長公積金貸款的期限，每個月需要還款的資金就會相應減少。這樣使用“月沖”還款的時候，每個月就有更多的資金用于償還商業住房貸款，同樣給貸款人帶來節省利息的作用。

公積金額度調整政策范文第2篇

關鍵詞：

無論在國外還是國內，房地產業都毫無例外地被視為國民經濟中的重要產業，在國計民生中發揮著舉足輕重的作用。而住房公積金又是房地產經濟的一個重要組成部分。本文主要從住房公積金制度的意義、住房公積金的使用情況及配合房地產市場調控的措施等方面，來闡述住房公積金在房地產經濟中所發揮的作用。

一、 住房公積金的概念及意義

住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它具有強制性、互、專用性的特點。

住房公積金有兩大功能：住房保障和住房金融。住房公積金作為一種強制實行、定向使用的個人住房基金，通過個人繳存、單位資助和長期儲蓄的方式，不僅增強了職工解決住房的能力，降低了職工購房還貸的壓力，同時也調整了職工的消費結構，確保了職工的住房消費支出；有利于保障性住房資金的積累和周轉，使政策性住房貸款有了可靠的資金來源，更有利于緩解房地產市場住房消費需求，抑制房地產市場價格過快上漲，解決中低收入家庭基本住房問題。

二、 住房公積金的使用

（一）、提取住房公積金

按照《住房公積金管理條例》規定，職工購買、建造、翻建、大修自住住房的可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額。在實際提取業務中，職工因該原因提取住房公積金的占了絕大比重。以徐州市為例，從2005年至今，每年職工用于住房消費提取的住房公積金額占當年提取總額的比重都在70%以上，06年和09年將近達到80%。

（二）使用住房公積金貸款

住房金融是房地產市場發展不可缺失的重要組成部分，按照住房金融是否根據政府特殊的政策舉辦，是否可以享受政府優惠政策，可以將住房金融劃分為政策性住房金融和商業住房金融，我國的政策性住房金融主要是建立住房公積金制度，而住房公積金貸款又是政策性住房金融的最直接體現。

隨著房地產市場的不斷發展，住房公積金貸款也不斷創造出歷史新高，可以說，住房公積金貸款的發放額是房地產市場發展狀況的晴雨表，隨著房地產市場的波動而變化。由于住房公積金貸款利率明顯低于各商業銀行貸款利率，住房公積金貸款成為了絕大多數購房者的首選，住房公積金貸款在所有住房貸款中所占的比重也相對較大。以徐州市為例，2009年末和2010年末住房公積金貸款余額分別為64.77億元和82.86億元，全市個人住房貸款余額分別為127.95億元和187.73億元，住房公積金貸款占全市個人住房貸款余額的比重分別為50.62 %和44.14%。至10年末，住房公積金貸款余額占繳存余額的比例為86.90%，職工使用住房公積金用于住房消費的使用率已經高達92.16%。

從以上各項數據可以看出，住房公積金在房地產經濟的發展中發揮了重大作用，可以說是舉足輕重、功不可沒。

三、 住房公積金在房地產市場調控中所采取的措施

（一） 擴大住房公積金覆蓋率和保障范圍，住房公積金政策向中低收入者傾斜，使廣大繳存職工都能享受到優惠政策。

建設部、財政部、和中國人民銀行于2005年頒布的《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》已將繳存主題擴大到包括城鎮單位聘用的進城務工人員、城鎮個體工商戶和自由職業人員。因此，各地住房公積金管理中心應加大歸集力度，把住房公積金的政策性住房融資功能向中低收入職工家庭傾斜，要兼顧公平，讓更多的人享受到住房公積金優惠政策，推動社會和諧發展

（二）嚴格執行住房公積金貸款政策，充分發揮調控作用。

科學制定并嚴格執行住房公積金貸款政策，要根據國家宏觀調控政策和房地產市場發展趨勢并結合當地實際情況適時進行調整，盡可能地發揮住房金融在房地產經濟中的杠桿作用。

在房地產市場過熱時，為了抑制房地產市場的快速發展，應采取緊縮的貸款政策，要提高貸款門檻，降低貸款最高額度，縮短貸款期限，提高貸款基準利率，減少貸次數。

在房地產市場過冷時，要采取適度寬松的貸款政策，采取有效措施，促進房地產市場健康發展，要降低貸款門檻，提高貸款最高額度，延長貸款期限，降低貸款基準利率，增加貸款次數。雖然貸款政策相對寬松，但一定要規范住房公積金貸款用途，防止騙貸、套貸行為的發生。

住房公積金作用的發揮應積極與相關稅收、信貸等政策協調配合，使住房公積金貸款趨于規范化、制度化和法制化，提高住房公積金調控房地產市場的敏感度，使房地產市場保持健康有序的良好發展態勢。

（三）加大住房公積金保障性住房建設力度，提高資金利用率

按照《住房公積金管理條例》第二十九條規定，住房公積金增值收益按照規定提取過風險準備金和管理費用以后，剩余部分將全額上繳同級財政，用于保障性住房建設。同時，為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性住房建設資金來源，住房和城鄉建設部、財政部、發改委、人民銀行、監察部、審計署、銀監會七部門于2009年10月聯合印發了《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，明確提出了使用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設。保障性住房建設有利于緩解房地產市場供給不足導致的房價上漲，有利于帶動住房投資和消費，促進經濟平穩較快增長；有利于解決城鎮中低收入家庭住房問題，推動實現“住有所居”目標。

在二十年的發展過程中，住房公積金為解決職工住房難、推動住房貨幣化進程、促進住房信貸機制完善、支持國家宏觀調控和住房體制改革方面發揮了重要作用。但也存在諸如繳存比例不科學、覆蓋面偏低、各地發展不均衡、繳存金額巨大但金融監管力度不足等問題。在今后的工作中需要對住房公積金制度不斷進行改革、完善和創新，真正發揮其在房地產市場調控和住房保障等方面的積極作用。

參考文獻:

1、《住房公積金管理條例》；

2、《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》

3、《房地產金融》，洪艷蓉等著，北京大學出版社；

公積金額度調整政策范文第3篇

關鍵詞：住房公積金 存款利率 貸款利率 市場化

住房公積金利率政策是住房公積金制度長期存在和發展的基礎，修改和完善住房公積金利率形成機制，建立適應當前經濟環境的利率管理體系，將住房公積金存款利率、貸款利率和商業銀行自營性住房貸款利率科學關聯，有效地實現住房公積金制度的優越性，以進一步發揮住房公積金住房政策保障性特征。

一、現行的住房公積金利率政策特點

我國現行住房公積金利率分為三部分：一是住房公積金管理部門給繳存職工住房公積金賬戶資金結算的利率，二是個人住房公積金貸款利率，三是承辦銀行開設的公積金沉淀資金結算的利率，根據《我國住房公積金管理條例》的規定，住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，在征求國務院建設行政主管部門的意見后，報國務院批準。

目前住房公積金實行的是“低存低貸”利率政策，即無論存款或是貸款，其利率水平都低于同期商業銀行的存款利率和貸款利率，屬于政策性存款和政策性貸款，這也充分顯現了住房公積金的政策性和互的特點。對于職工繳存的住房公積金存款利率的規定是上年結轉的住房公積金存款利率按央行掛牌公布的三個月整存整取的定期利率計算，而當年歸集的住房公積金存款，按央行掛牌公布的活期利率計息。住房公積金貸款利率隨貨幣政策的調整進行相應調整，從住房公積金貸款利率調整情況來看，公積金貸款利率定位略低于商業銀行個人住房貸款利率，以體現了住房公積金管理制度的政策性特點。

二、現行住房公積金利率政策的利弊

住房公積金實行的是專款專用的政策。對于部分職工來說，如果沒有購房需求，這部分長期不使用住房公積金的繳存職工會損失部分存款利息，降低了職工繳存住房公積金的積極性，從另一個側面也會形成套取、騙取住房公積金的隱患。在正常情況下，利率應該是能夠補償住房公積金通貨膨脹與機會成本的風險，但低于市場水平的存款利率會在一定程度上損害職工的利益，減弱了職工繳存住房公積金的積極性，直接影響了公積金的歸集水平。另外，為體現住房公積金的保障性、互特點，如果將住房公積金存款利率與央行公布的市場利率保持一致，那樣會減少相當一部分住房公積金的增值收益。

在我國，由于住房公積金的貸款利率比商業銀行貸款利率低，職工一般會優先選擇住房公積金貸款。但在中國利率市場化改革的背景下，住房公積金貸款利率與商業銀行貸款利率差距越來越小，且近一兩年來大多數商業銀行都采取了浮動利率政策，通常可下浮15%。以現行貸款利率為例，公積金貸款年利率為4.5%，按揭貸款年利率為6.55%，按照按揭貸款利率下浮15%計算，其利率實際為5.57%，公積金貸款利率與商業銀行貸款利率相差僅一個百分點，差距甚小，住房公積金政策性住房金融優勢不明顯。另外，申請住房公積金貸款存在門檻高，貸款額度小、費用高等問題，也難以滿足職工的實際貸款需求，在一定程度上影響了購房職工對公積金貸款的選擇。

現行住房公積金存貸款利率的確定，是人民銀行會同國務院建設行政主管部門商定，最終由人民銀行確定，利率水平和結構保持高度集中統一。同時規定利率水平不允許浮動，只有對利率的執行義務，而沒有對利率浮動的決定權利，住房公積金執行利率屬被動行為。

由于人民銀行在制定利率政策的時候，很少會考慮住房公積金制度所具有的特殊性，主是是從貨幣政策調控目標和金融市場等角度出發，因此住房存貸款利率與改善（或保障）繳存職工住房的政策有所脫離，缺少其應有的獨立性。

三、完善住房公積金利率政策建議

（一）完善住房公積金存款利率政策

住房公積金應根據職工的不同需求，設置多種存款利率政策，擴大住房公積金的資金使用來源。在保證住房公積金正常提取、發放貸款的前提下，可以實行浮動存款利率政策，針對不同的繳存對象制定不同的存款利率政策。對需要購房的儲戶，實行低存低貸；對于長期不使用住房公積金的賬戶，根據時間長短分別給予不同的利率標準，將住房存款利率與公積金的存儲年數相聯系，繳存年限越長，存款利率越高，如可以對五年以上不使用住房公積金的賬戶存款按1年定期利率標準計息，10年以上不使用住房公積金的賬戶存款按3年定期利率標準計息，以鼓勵單位和職工積極繳存住房公積金，以使住房公積金的積累額不斷增加，將住房公積金作為一項長期投資。

（二）完善住房公積金貸款利率政策的幾點建議

創新住房公積金貸款利率政策，使之向中低收入人群傾斜。一是實行貼息，銀行為購房職工提供低于市場水平利率的住房貸款，由政府部門補償利息差額；二是住房公積金貸款也可采用浮動利率政策，針對不同收入人群采用不同的貸款利率，如對于低收入職工且購買90平方米以下的住房，可采取低貸款利率標準；三是采用動態利率政策，對生活困難的家庭申請住房公積金貸款，提供減息、貼息，待家庭收入情況好轉后將以前的減息、貼息貸款轉變為正常利率的貸款。

創新住房公積金貸款利率政策，發揮住房公積金的保障作用。一是，根據貸款金額不同，采用不同利率政策，使貸款金額與利率水平呈正比，貸款金額越高，利率越高。二是，對高收入、購買力強的、購買二套住房的或大面積住房的群體，適用較高的貸款利率，從而彌補低息貸款的利息差額，確保住房公積金整體的正常運作。

（三）實行住房公積金利率市場化

住房公積金屬于政策性資金，但其存貸利率水平也會在利率市場化后受到影響。建議國家應盡快將住房公積金利率的調整從人民銀行的貨幣政策與利率政策中分離出來，建立獨立的住房公積金利率政策體系，根據自身的運作情況，適時調整利率水平。一是住房公積金存貸款利率是以銀行的存貸款利率為基準，在“低存低貸”的政策特點上予以確定的。因此若銀行利率市場化，利率水平會處于不斷調整的動態發展過程中，同時住房公積金存貸款利率也會發生相應變化。二是從住房公積金管理機構生存和制度發展的角度來看，住房公積金貸款的投資方式風險較低，盈利水平相對較高，但目前，住房公積金貸款與商業銀行住房貸款相比，利率優勢較小，另外，住房公積金管理機構無法采取利率優惠政策，無法與商業銀行進行競爭。在利率市場化后，如商業銀行選擇降低貸款利息，而住房公積金利率不做調整，其貸款市場份額將會大幅縮小，直接影響其盈利水平，因此住房公積金管理部門應適時提高貸款營銷意識。

公積金額度調整政策范文第4篇

關鍵詞：住房公積金貸款;市場供需;風險;靈活性;公平性

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年2月5日

近幾年來，我國的房地產市場熱度一直居高不下，隨著住房公積金政策的出臺，個人住房公積金貸款應運而生，不僅拓寬了住房金融業的業務渠道，也憑借它特有的低利息而靈活的貸款方式，在一定程度上有效解決了中低收入者的住房問題。不過，住房公積金貸款作為新興金融工具，在具體使用過程中出現了一些問題。從2008年末至2009年金融危機及危機后的一系列救市政策使得住房公積金貸款資金一度緊張，到2012年實施限購政策后的又一輪市場井噴，致使住房公積金貸款資金再度緊張。在2013年“國五條”出臺前后，市場的又一次井噴導致一些住房公積金管理中心積壓很多貸款業務受理量而無法放貸，最嚴重的時候，不僅引發了流動性不足的問題，而且還出現貸款輪候的現象。

住房公積金貸款不管是作為一種融通資本的金融工具，還是實現政策需要的“購房救濟糧”，在當下具有很強的理論和實踐意義。從理論方面來說，公積金貸款是近年來銀行推出的一種創新性貸款品種。通過研究公積金貸款的資金來源、發放對象、利率等，可以分析公積金貸款對貸款市場資金流動的影響，為進一步發展房地產金融和實施相關調控政策提供理論支撐;從實踐方面來說，在我國，自房地產市場蓬勃發展以來，伴隨著“炒房熱”的高溫，有大部分中薪階層因此淪為“房奴”。研究公積金貸款現狀及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于認識和解決我國中低收入者“貸款難”的問題，并進一步改善住房公積金貸款市場的不均衡，實現效率和公平的平衡。

一、我國住房公積金貸款

根據國家的政策和市場定位，住房公積金貸款是為滿足大部分中低階層買房的需求，不過實際操作中，由于經濟、社會發展的差異性以及公積金貸款機制的疏漏，使得公積金貸款在具體發放和使用中受限，并沒有達到良好的政策效果。具體分析如下：

（一）公積金貸款的地區差異性很大。一方面在東西部和南北部經濟發展的差距下，各地區的工薪水平也有很大的差異;另一方面由于各地環境、社會文化的不同，也影響了各地的公積金中心政策的執行標準。在這樣的情況下，現行的住房公積金貸款機制具有很大的不適用性，大大降低了住房公積金的使用效率。

（二）住房公積金的相關規定模糊。住房公積金作為一種長期住房儲金，相關條例中規定應當用于職工購買、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定義卻很模糊。地區、文化、收入不同的人們對這種模棱兩可的概念的理解也不盡相同。像這樣的制度缺陷，很容易造成一些投機的人“免費占用”公積金貸款的情況。

（三）住房公積金“兩性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有繳存人共同出資建立的，故在考慮差別性的基礎上，還應顧及到互的要求。這也是住房公積金貸款相關制度不斷完善和規模不斷擴大下的必然要求。現階段，二者的失衡也從一定意義上阻礙了一部分中低薪階層利用公積金貸款的渠道。

二、住房公積金貸款存在現狀根源分析

（一）市場均衡。由上述住房公積金貸款市場的供求情況可知，現階段，該市場處于供不應求的狀態。由于短期內公積金貸款的資金來源不會大幅度增加（供給方），而中低薪階層對住房以及公積金貸款的需求會大規模地增加，故從定性上來說，住房公積金貸款的供給彈性要小于需求彈性。如圖1所示，目前市場狀況如點O1，公積金貸款需求和供給之間存在一個差額，要達到市場的供求均衡（O2點），理論上來說，應不斷增加公積金貸款資金來源或是調整貸款方式使得整體需求下降。在實際情況中，造成市場不均衡的原因很復雜，且各個因素相互影響，現具體分析如圖1所示。（圖1）

1、在需求方面，目前人們對住房的需求是剛性需求，即需求收入彈性較大而價格彈性較小。短時間內，中低薪階層的收入不可能快速提高，因而僅依靠自己的力量無法完全滿足自身的住房需求。然而，在進行公積金貸款時，由于公積金的繳存與工資掛鉤，這樣收入較低的中低薪階層無法享受公積金低利率貸款的好處。這種“低存低貸”在一定程度上促使一些人過度借貸，“奪取”了真正需要住房貸款的低收入者的貸款資金，反過來又影響收入分配，引發社會不公平等問題的發生。

2、在供給方面，應盡可能地擴大住房公積金貸款的資金來源。然而，由于管理公積金的公積金中心的融資渠道很窄，利用金融工具進行保值增值的方式受限;另外，公積金貸款的市場化程度不高，其流動性較差，不能及時將貸款資金變現，資金利用率低。

3、在其他方面，如政策性因素也是影響公積金貸款市場均衡的原因之一。根據有關條例規定，目前公積金貸款的最高限額必須為職工本人申請，金額是50萬，職工及其配偶申請貸款的金額是70萬，這個數字遠低于現在按市價算出的購房資金差額，在這種情況下，很多職工只能辦理住房公積金（組合）貸款或按鞔款，從而減少了住房公積金貸款的市場份額。

（二）住房公積金貸款存在的風險。據調查，近年來全國平均住房公積金使用率穩步上升，已經達到并超過了商業銀行存貸比為75%的臨界點，這意味著資金流向開始出現入不敷出的情況。此外，住房公積金貸款也有可能面臨著較大的支付風險。因而，控制和防范住房公積金貸款過程中的風險是很有其現實性和必要性的。目前，我國在住房公積金貸款過程中的主要風險分為：信用風險、操作風險、制度風險和稽核風險、抵押物風險等。

1、信用風險。據有關研究，貸款支出占家庭收入的比重對違約風險有著一定的影響。即在還款期內，貸款額占家庭收入的比例越高，購房者的還款壓力越大，違約概率也隨之提高;若所貸款項期限長、額度大，則當借款人的收入或其家庭狀況包括離婚、重大疾病等發生變化時，貸款償還壓力增大，相應地，其違約的幾率也會增大;借款人采取各種手段故意欺詐，偽造個人信用資料騙取貸款等。

2、操作風險。在辦理公積金貸款時，由于貸款管理員的風險防范意識不強，不認真審核保證人的資格及借款人的收入、信用和貸款用途，也忽略了對借款人、保證人身份證明的仔細核對;貸款后期管理的跟進，對借款人歸還貸款情況的掌握以及對逾期貸款的及時催收與否，都會影響貸款風險。

3、制度風險和稽核風險。造成制度風險和稽核風險的因素主要包括銀行和公積金中心內部管理制度不健全、崗位設置不合理、內部銜接監控不到位、人情貸款的發放以及與房地產開發商勾結。

4、抵押物風險。抵押風險主要是由抵押物的市場價格變化所帶來的風險。貸款房價比是衡量抵押風險的一個比率。當社會經濟不景氣、房地產市場蕭條，抵押房屋的市場價格就會下跌，故此時貸款市場價值大于房屋抵押市場價值，貸款房價比大于1，在這種情況下，若忽略交易成本和其他因素，借款人傾向于違約的可能性增大。

（三）住房公積金貸款的福利陷阱問題。通過上述分析，不難發現這樣一個怪像：一方面大量資金處于閑置狀態，而另一方面真正有購房需求的中低薪階層卻申請不到公積金貸款，無法享受低利率貸款的政策優惠。這便是住房公積金貸款中的“福利陷阱”。

對于中低收入家庭來說，住房公積金的難提取導致它有一個很流行的別名――養老金。這是“低存低貸”的作用效果。由于上述現行公積金條例規定的限制，很難取得公積金貸款，使其在很長一段時間內成為閑置資金，只能等退休后領取成為養老金。而另一方面，盡管不能獲取公積金貸款買房，卻還要強制性地每月繳納一些款項，造成大多數中低收入者變相為少數中高收入者購房提供補貼的局面。此外，這些存在公積金賬戶里的款項遠比同期存在銀行里的資金要大大縮水。這無疑對中低收入者是雪上加霜的打擊。

三、相關政策與建議

（一）在政策和制度方面

1、切實注重社會公平。從這一角度出發修改相關條例;改革住房公積金貸款制度，取消單方面與工資掛鉤的貸款條件，解決“福利陷阱”的問題，并簡化和完善貸款程序，增強住房公積金貸款的保障性。

2、靈活利用住房公積金。可實行住房公積金貸款資金信托和住房公積金貸款證券化，也可向專業的SPV公司轉讓住房公積金貸款債權，增強貸款資金的流動性，也從一定程度化解了由非專業的公積金管理中心投資所帶來的風險;將地方的住房公積金統一納到國家的金融監管體系上來，在有關監管的同時，防止住房公積金的過度貶值。

（二）在住房公積金貸款市場方面

1、完善住房公積金貸款機制，加強政策調整力度。住房公積金管理中心應建立健全控制市場風險的評估機制，根據市場風險及時調整公積金貸款政策，從宏觀調控方面保證住房公積金貸款市場平穩運行，并使其效用最大化。當市場出現資金流動性緊張時，應迅速調整公積金貸款政策，增加資金來源渠道，緩解資金緊張;當市場出現資金流動冗余時，可以從宏觀上適當調度部分資金用于投資，并請專業人員進行操作，實現資金的保值增值。

2、完善住房公積金信貸程序。（1）實現“存貸掛鉤”制度個人化。近年來，業內推行將住房公積金“存貸掛鉤”、“以存定貸”，即根據住房公積金的繳存總量來決定發放的貸款總量。在此基礎上，應該將“存貸掛鉤”等方針具體到個人賬戶上，根據個人繳存的住房公積金額度和年限來決定其貸款額度，這種微觀化的預算管理方式使得每個人會根據自身情況獲得貸款，減少了公積金貸款的浪費，促進了社會公平;（2）將消費貸款壓縮，部分轉型為發債定向支持建設的貸款或增加其他的資金使用和增值渠道，形成渠道多樣化、余度可調節化的局面，在一定程度上解決資金隨市場“時緊時松”的流動性現狀。

3、挖掘住房公積金貸款需求。從制度上增強住房公積金的互助，允許以一個家庭作為貸款單位，家庭成員可以共享公積金貸款，這樣以組合的形式從一定程度上“降低”了整體的需求，有效整合公積金資源，促進公積金貸款市場的均衡。在設定貸款限額上，應充分考慮人們的需求，即除了買房貸款的需要，還要顧及到人們的支付能力。支付能力由很多因素綜合影響，其中房屋的市場價格和人們的收入占主導地位。因此，貸款限額應與市價和收入相適應。

（三）在控制公積金信貸風險方面。應切實建立有效的內部控制制度，實現貸款工作的規范化、流程化和制度化。做好“加強貸前調查，防范源頭風險;加強貸中審查，嚴格控制風險;加強貸后管理，有效化解風險”的工作。其中，提高住房公積金的安全性是住房公積金管理工作中的首要任務。

1、加強控制信用風險。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加對借款人及配偶個人信息的收集量，提升信息收集的質量，提高信息分析結果的準確度，嚴格把好個人貸款審核審批關，及時預防和控制貸款中可能出現的信用風險。（2）完善對借款人資格和償債能力的審查機制。①在了解和掌握借款人收支狀況、學歷水平和專業技能等方面的基礎上，結合借款人家庭的實際狀況如家庭成員構成、從事的職業類型，來綜合評估借款人的貸款償還能力和信用;②可以采取將月工資收入與住房公積金繳存額相結合的辦法，強制性地將借款人月還本息額控制在家庭月收入的50%以內，這樣可以為借款人劃定合理的貸款額度和年限;③加強對所了解的借款人信息核實的能力，對借款人提供的工資收入證明的真實性向工作單位或人力資源部門進行核實，同時要注意審查借款人及配偶是否有其他未還清的貸款或債務。（3）建立健全借款人資信管理動態系統。根據借款人住房公積金的繳存變化情況來判斷其個人工資收入情況并進行實時評估，及時預測借款人由于還款能力下降可能出現的信用風險。

2、防范操作風險。根據貸款的流程，分別從貸前、貸中和貸后等環節入手防范，檢查和控制相關風險點，并制定具體的管理職責和實施細則，實行貸款審核、發放、管理、回收等各個環節業務操作流程的規范化;建立健全貸款首接責任制、貸款內部管理規定、貸款業務操作規程和貸款檔案，實現科學化、規范化和制度化管理;建立健全審貸程序分離和風險監管分離機制，保證貸款審核審批和風險控制的獨立性;建立健全風險預警制度和逾期貸款催收辦法，實現動態管理，使貸款風險降到最低。

3、注意控制制度風險和稽核風險。一方面住房公積金管理中心應完善內部管理機制，實現制度的規范性和約束性;另一方面也要加強激勵機制的完善，調動職工的積極性，使其嚴守崗位，互相監督。另外，要注意加強業務人員尤其是稽核人員業務素養和專業技能，實行競爭上崗，明確業務人員的權利和義務，從根本上控制風險源。

主要參考文獻：

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公積金額度調整政策范文第5篇

關鍵詞：住房公積金：繳存上限：政策性住房金融制度

中圖分類號：F293，3

文獻標識碼：A

文章編號：1003-9031(2009)08-0081-04

一、引言

住房公積金制度作為一種住房保障制度。一直發揮著重要的政策性住房融資作用，對于市場機制是一個有益的補充。它通過國家機關和企事業單位及其在職職工每月繳存一定數量的住房公積金，建立起解決職工住房問題的住房建設基金。因此，住房公積金作為一種長期住房儲金，與其他專項資金相比具有普遍性、強制性、專用性、福利性和互等多重屬性。

本文在對住房公積金制度進行概述的基礎上，對比北京市2006-2008年住房公積金的使用狀況，總結了住房公積金制度實施過程中存在的問題及形成原因。通過對住房公積金繳存上限上調對制度目標達成的效應分析，得出了住房公積金繳存上限上調改革對于完善住房公積金制度難以發揮根本性作用的結論，進而提出了進一步健全住房公積金制度的對策建議。

二、北京市住房公積金的發展狀況

改革開放以來，住房體制改革作為我國經濟體制改革的重要組成部分，充分體現了由中央集權的計劃經濟轉變為以市場調節為基礎的運行模式。從正式允許住房商品化政策開始，揭開了中國城鎮住房制度改革的序幕。雖然住房體制改革提高了房地產市場的運行效率，但是提高的住房價格也使得部分低收入階層難以負擔。因此，為改變房屋價格和居民收入之間以及城鎮不同收入階層住房負擔能力之間的不平衡狀況，1991-1994年，我國借鑒新加坡經驗首先在上海、北京、天津、南京、武漢等地進行住房公積金制度試點，于1994-1998年間對住房公積金制度進行全面推廣，并從1999年開始對住房公積金制度進行了規范化和法制化建設。

根據《住房公積金管理條例》，經北京住房公積金管理委員會第八次全體會議審議通過，北京市人民政府批準，北京2009年度(2009年7月1日至2010年6月30日)住房公積金繳存比例仍為12％，繳存額上限由每月2392元上調為2682元。

北京市住房公積金管理中心提供的數據表明，截至2008年年底，北京市建立住房公積金單位數61705個，職工人數429.24萬人；累計歸集住房公積金1813.77億元，提取904.24億元，余額909.53億元；累計發放住房公積金貸款369507筆，金額851.85億元，回收金額433.27億元，余額418.58億元。住房公積金歸集余額扣除貸款余額和風險準備金后，有近450億元閑置在北京市住房公積金管理賬戶上。

可以看到，近三年來，盡管北京市住房公積金累計發放額逐年增加，由2006年底的662.98億元增加到2008年底的851.85億元。同時，住房公積金貸款限額2007年7月1日由40萬元提高到60萬元，又于2008年11月10日提高到80萬元。但是，北京市住房公積金的閑置額依然呈現出較為明顯的上升趨勢。

對2005-2008年北京市住房公積金的貸出比例進行比較后，可以看出，北京市住房公積金貸出比例較低，且呈現出一定的下降趨勢。由2005年底的74％，降到2008年底的46％。

因此，較高的住房公積金閑置額和較低的貸出比例說明北京市住房公積金存在資金使用效率較低的問題。

三、北京市住房公積金資金使用效率低的主要原因

(一)目標群體定位存在偏離

建立住房公積金制度的初衷是通過集中職工住房儲金實現職工之間的購房互助，尤其是解決中低收入者購房難問題。但在住房公積金貸款審批、發放過程中，為保證貸款資金的安全性，住房公積金管理中心主要是根據貸款者的公積金繳存額、繳存年限、還款能力等確定放款額度。從住房公積金的落實范圍看，住房公積金覆蓋面大部分集中在行政事業單位和經濟效益較好的國有企業、股份制企業和外資企業。而這些單位的職工大多數屬于高收入群體，有較好的還款能力。這部分高收入群體由于住房問題基本已得到解決，購房需求降低，繳納住房公積金在很大程度上只是一種保障性、福利性的行為。同時。繳納住房公積金的低收入群體由于缺乏購買住房的首付能力，加上擔保能力不足、還款能力有限等原因，難以獲得或者難以得到足夠的住房公積金低息貸款。這樣，由于住房公積金制度實際執行過程中貸款群體與制度本身設計時的目標群體定位存在偏離。使得住房公積金制度的互助功能難以充分發揮，造成大量住房公積金處于閑置狀態，降低了住房公積金的使用效率。

(二)商業銀行和開發商的不配合

根據2008年北京市住房公積金使用狀況的調查顯示，住房公積金中有大量沉淀資金與商業銀行和開放商不愿意購房人用住房公積金購房有關。因為，開發商與商業銀行之間往往有協議，商業銀行給開發商提供資金的前提是購房者在購房時在該銀行貸款。但是，住房公積金貸款的低利率使職工都愿意用住房公積金貸款買房。而不是在商業銀行貸款，影響了銀行貸款業務利潤，使得商業銀行和開發商不愿意購房人使用住房公積金貸款。這更加導致資金的使用不足。對于有一定能力使用住房公積金貸款的中低收入家庭來說也是不公平的。同時，大量沉淀的住房公積金資金也會引發商業銀行的道德風險，由于這些資金存放在商業銀行，往往會被作為超級存款融入商業銀行信貸資金的統一調度，流入住房體系以外進行循環，有時甚至出現商業銀行將因自身經營風險導致的虧損轉嫁給政策性住房公積金來承擔的違法行為。最終導致住房公積金不能真正發揮其本質作用。

(三)手續繁瑣提高了住房公積金貸款的交易成本

同商業性貸款相比，住房公積金貸款具有一定的低利率優勢，5年期以上的住房公積金貸款年利率要比商業銀行貸款低2.07個百分點，5年期以下則要低2.43個百分點。但住房公積金貸款的手續相對繁瑣，首先要單位出示證明，然后要經過貸款審批手續、擔保審核手續、個人資信調查等，由于有了北京市住房公積金管理中心這個中間環節，使得放貸時間相對較長。因此，跟商業性貸款相比，住房公積金貸款具有較高的交易成本，影響了購房者對住房公積金貸款的需求，一定程度上造成了大量住房公積金的沉淀，降低了住房公積金的使用效率。

(四)政府支持力度不夠

針對住房公積金使用時存在的各種問題，政府也通過制定各種相關政策來規范住房公積金的使用，以加大

資金的使用效率。但這些政策相當一部分具有托市作用，而沒有真正考慮中低收入職工家庭的住房問題。比如人民銀行的補充通知中提到職工在還清第一套住房的公積金貸款后，購買第二套住房仍可以申請公積金貸款。同時，具體公積金貸款的額度計算方法、辦理手續等，和購買第一套住房辦理公積金貸款是一樣的。公積金貸款是為職工解決住房問題所提供的一種保障，對于還清了第一套住房的公積金貸款，住房已經有了保障的職工，不應該購買第二套住房時享有與第一套住房一樣的貸款條件。在目前經濟不景氣的背景下，雖然第二套住房對于防范房地產市場金融風險會起到一定的作用，但住房公積金制度的重點是解決中低收入家庭住房困難問題。因此，政府在制定有關住房公積金制度的相關實施細則時，還沒有做到有利于中低收入職工。

四、住房公積金繳存上限上調的效應分析

(一)財富分配效應

住房公積金繳存上限上調具有財富再分配效應。按照12％的繳存比例，要達到2682元的上限，繳存人的月收入須超過2.2萬元。據北京市統計局公布的數字，2008年北京市職工年平均工資為44715元，折合每月3726元，能達到2.2萬元月收入的只是少數，使得絕大多數人不能上調，只有少數人可以上調。考慮到公積金是按1：1的比例補助，高收入水平單位的職工從單位獲得的住房補助金多，而單位繳納的住房公積金在稅前列支，因此，無論是職工個人。還是想通過為職工繳納住房公積金變相為職工發放福利的單位，都有動力多繳納公積金。因此，住房公積金繳存上限上調具有明顯的財富分配效應，使部分社會財富直接(高收入單位為職工的補助更多)或間接(單位繳納住房公積金在稅前列支)地流向了高收入單位的職工或單位中的高收入職工。

住房公積金繳存上限的提高使得高收入者購房能力增強，加大了財富分配偏向富人的效應。住房公積金制度實行的是“低存低貸”的利率政策，中低收入者由于不能申請到足額的住房公積金貸款，無法充分獲得住房公積金較低貸款利率的利益，卻要承擔低存款利率的損失和住房公積金積累的貶值風險。同時，由于住房公積金貸款使用傾向于中高收入者，貸款利息優惠被轉移分配到貸款的少數高收入者，變成了低收入職工幫助高收入職工改善居住條件。這無疑是與住房公積金制度的互背道而馳的。

(二)購房能力的“馬太效應”

首先，由于住房公積金繳存上限上調使得財富分配向高收入群體傾斜，更加增強了高收入群體的購房能力。在高收入群體的住房需求已經得到基本滿足的情況下，住房公積金繳存上限上調在很大程度上帶來的是高收入群體的一種財富積累。其次，由于中低收入者收入水平較低，住房公積金繳存上限上調對他們的住房儲金積累和購房能力不產生任何影響。相對于購房能力得到進一步增強的高收入者而言，中低收入者的購房能力相對下降。這樣，住房公積金繳存上限上調帶來了購房能力“強者恒強、弱者恒弱”的“馬太效應”，導致該項制度改革不能發揮提高中低收入者購房能力的目的，住房公積金的互特征也難以得到充分體現。

五、完善住房公積金制度的對策建議

住房公積金制度的建立是以“住有所居”為政策目標的，就是要從根本上解決全體人民的住房問題。因而，具有社會保障性質的住房公積金制度的設計應當以此為基礎，真正保障住房困難的中低收入群體。

(一)適度調整利率政策

在具體執行“低存低貸”利率政策的過程中，中低收入家庭得不到貸款，而存款低利率反而減少了中低收入職工的實際收入。雖然“低存低貸”政策本身是好的，但是應該變通地調整住房公積金的利率政策，針對不同職工的貸款情況實行不同的利率水平。對于月薪較高的職工在保持存款水平不變的情況下，已經取得低息購房貸款時，如果申請第二筆貸款，應當給予一定的限制。比如提高貸款利率水平，實行介于商業銀行住房貸款利率和住房公積金貸款利率之間的利率水平。而對于申請公積金貸款較多者只能申請商業銀行貸款。同時，為了發揮住房公積金的社會保障性質，對于還沒有住房的中低收入者借款人應該放寬貸款條件，實行比正常住房公積金貸款利率更低的利率水平。做到用高收入者的貸款高利率彌補中低收入者的貸款低利率，這樣才能保證制度運行的相對公平，真正體現住房保障制度的互。

(二)采用市場化手段提高服務水平

住房公積金管理中心是不以盈利為目的的獨立事業單位，從而在資金管理使用效率和服務水平方面，要差于自負盈虧的商業銀行。因此，住房公積金管理中心要轉變觀念。通過事業單位企業化管理。改進工作作風。以全新的市場營銷理念加強住房公積金宣傳，豐富貸款品種，真正滿足不同人群的需要。同時，要樹立為人民群眾謀利益的理念，從繳存、提取、貸款、還款等業務的各個環節，以人為本，簡化手續，公開業務操作規程，切實提高住房公積金業務的服務水平和質量，真正做到便民利民。

(三)建立政策性住房公積金銀行

目前，住房公積金是存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設的專戶內，實行專戶管理。由商業銀行經營政策性的公積金業務容易導致責任權利界定不清，使得資金的管理混亂。增加了銀行使用風險，最終會損害到廣大職工的利益。因此，為了明晰產權，真正提高資金使用效率，可以由住房公積金管理中心自我管理住房公積金，建立政策性住房公積金銀行。由政府投入股本金，將住房公積金用于特定用途，建立完善的監督管理機制，積極推進住房公積金真正從行政化管理向政策性金融的轉變。

(四)政府應加大對住房公積金制度的支持力度