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國(guó)有土地有償使用制度范文第1篇

第二條  凡我市市區(qū)、建制鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)）有償使用，均適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱(chēng)國(guó)有土地有償使用，是指土地所在地人民政府以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)交與土地使用者，并由土地使用者支付土地使用權(quán)有償使用費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)有償使用費(fèi)）的行為。

第三條  土地有償使用實(shí)行地域管轄。城區(qū)土地有償使用由市土地管理部門(mén)管轄；各縣（市）、郊區(qū)城鎮(zhèn)土地有償使用由本縣（市）郊區(qū)土地管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)縣級(jí)土地管理部門(mén)）管轄。

工商、物價(jià)、財(cái)政、計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、房地、稅務(wù)和銀行等部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)職責(zé)分工，密切配合土地管理部門(mén)做好城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用的管理工作。

第四條  土地有償使用可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式進(jìn)行；土地有償使用的最高年限，可以參照國(guó)家關(guān)于出讓土地的最高年限執(zhí)行。土地有償使用的地塊、用途、年限和其他條件，由市和縣級(jí)土地管理部門(mén)會(huì)同規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，由土地管理部門(mén)實(shí)施。

第五條  土地有償使用，土地使用者應(yīng)當(dāng)與轄區(qū)土地管理部門(mén)簽訂土地有償使用合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)有償使用合同），并且應(yīng)于簽訂合同后六十日內(nèi)足額繳納有償使用費(fèi)，依照有關(guān)規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證。

第六條  有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以市政府確定的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)。在基準(zhǔn)地價(jià)未確定以前，地區(qū)暫按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：（見(jiàn)附表）

城區(qū)土地區(qū)位由市土地管理部門(mén)會(huì)同規(guī)劃、稅務(wù)等有關(guān)部門(mén)提出意見(jiàn)、報(bào)市政府確定。經(jīng)市政府批準(zhǔn)的公益項(xiàng)目、市政設(shè)施、解困房、解危房和殘疾人福利事業(yè)用地，適當(dāng)減收或者免收有償使用費(fèi)。

各縣（市）、郊區(qū)城鎮(zhèn)土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由縣（市）、郊區(qū)人民政府提出，經(jīng)市土地管理部門(mén)會(huì)同物價(jià)、財(cái)政部門(mén)審核同意，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

第七條  以有償使用方式取得的土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)，其土地使用權(quán)在有償使用合同規(guī)定的期限和用途范圍內(nèi)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第八條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、改變用途前，必須依照本規(guī)定補(bǔ)辦有償使用手續(xù)，并按本規(guī)定第六條有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的40－70％繳納有償使用費(fèi)。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建的，視為轉(zhuǎn)讓。

第九條  城市小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，屬于本規(guī)定公布后審批的，依照本規(guī)定實(shí)行有償使用，由開(kāi)發(fā)單位辦理有償使用手續(xù)。對(duì)只要開(kāi)發(fā)權(quán)，不要使用權(quán)的，其有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按本規(guī)定第六條有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50－70％核定；對(duì)要使用權(quán)（含開(kāi)發(fā)期）的，其有償使用費(fèi)按本規(guī)定第六條有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核定。超過(guò)開(kāi)發(fā)期限的，加收10％的有償使用費(fèi)。

第十條  凡征用集體土地取得的國(guó)有土地使用權(quán)，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者改變用途，土地使用者承擔(dān)征地費(fèi)用的，其有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按本規(guī)定第六條有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)扣除征地費(fèi)用核定。

第十一條  土地使用者應(yīng)當(dāng)按本規(guī)定第五條規(guī)定的期限繳納土地有償使用費(fèi)，逾期不繳納的，由轄區(qū)土地管理部門(mén)按日加收應(yīng)繳金額3‰的滯納金。

有償使用費(fèi)和滯納金，土地管理部門(mén)可以委托銀行收取。

第十二條  土地使用者未辦理土地使用權(quán)有償使用手續(xù)、繳納有償使用費(fèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)或改變用途的，由土地管理部門(mén)依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定予以處罰。

第十三條  依照本規(guī)定收取的有償使用費(fèi)，由轄區(qū)土地管理部門(mén)上繳同級(jí)財(cái)政，存入建設(shè)銀行財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，作為專(zhuān)項(xiàng)基金進(jìn)行管理，主要用于城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。

第十四條  各級(jí)土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定認(rèn)真做好土地使用權(quán)有償使用的管理工作。積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造條件，為我市土地使用權(quán)逐步實(shí)行出讓制度做好前期準(zhǔn)備工作，在條件成熟的地方，轄區(qū)土地管理部門(mén)可以根據(jù)土地使用者的請(qǐng)求報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)，實(shí)行土地使用權(quán)出讓制度，辦理出讓手續(xù)。出讓金標(biāo)準(zhǔn)由市土地管理部門(mén)會(huì)同市物價(jià)、財(cái)政等部門(mén)提出意見(jiàn)，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

第十五條  中外合資、中外合作經(jīng)營(yíng)、外資企業(yè)用地所辦實(shí)業(yè)符合我市產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，比照本規(guī)定給予50－80％的優(yōu)惠。

第十六條  市政府以前的有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，一律以本規(guī)定為準(zhǔn)，市開(kāi)發(fā)管理部門(mén)收取的環(huán)境效益費(fèi)停收。

第十七條  本規(guī)定由市土地管理局負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

第十八條  本規(guī)定由市人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第十九條  本規(guī)定自之日起施行。

長(zhǎng)春市城區(qū)國(guó)有土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)                                        元／m2

土                 使用

      地           最高     一       二       三         四         五

          用       年限

              途

    商      業(yè)      40  360－450  310－360  260－310  210－260  160－210

旅游（飯店、酒吧）  40  430－500  340－430  280－340  230－280  180－230

    娛      樂(lè)      40  310－360  250－310  190－250  130－190   90－130

商品住宅            70  350－400  300－350  250－300  200－250  150－200

單位自建住宅        70  300－350  250－300  200－250  140－200   70－90

個(gè)人自建住宅        50  120－150   80－100   60－80    40－60    30－40

生產(chǎn)廠房            50  140－180  110－140   90－110   70－90    50－70

    倉(cāng)      儲(chǔ)      50  130－160  110－130   90－110   60－90    40－60

綜合樓辦公樓        50  350－400  300－350  250－300  200－250  150－200

國(guó)有土地有償使用制度范文第2篇

1988 年以前,我國(guó)《憲法》第10條第4款規(guī)定:“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。1988年《憲法修正案》,將上述條款修改為 “任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,從而為土地租賃制的實(shí)行解開(kāi)了禁錮。同年,根據(jù)《憲法(修正案)》,對(duì)《土地管理法》作相應(yīng)修改,將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”,并明確規(guī)定:“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。

1998年,《土地管理法實(shí)施條例》頒發(fā),新頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第29條明確規(guī)定:國(guó)有土地有償使用包括三種方式,即國(guó)有土地使用權(quán)出讓;國(guó)有土地租賃;國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。該條例首次從法規(guī)的角度明確了租賃制方式工地是有償使用的一種形式。

一、國(guó)有土地租賃的概念

國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者,由使用者與縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。

二、實(shí)行國(guó)有土地租賃制的可行性

目前,土地有償出讓方式提供土地使用權(quán)占土地供總量的比例較小,大部分的土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的狀態(tài)。在這種情況下要想擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用的范圍,就必須探索實(shí)施國(guó)有土地有償使用的新途徑――土地租賃制。土地租賃制的實(shí)行能夠較好地解決以下幾個(gè)方面的問(wèn)題:一是國(guó)有企業(yè)改革中原劃撥給企業(yè)的用地在企業(yè)改革和重組中,可以采用多種方式顯化土地資產(chǎn)價(jià)值。國(guó)有土地租賃制可以減輕企業(yè)一次性繳納出讓金的負(fù)擔(dān),將一次性繳納變?yōu)榉帜昊蚍制诶U納。二是有利于盤(pán)活存量土地,控制新增用地。因?yàn)闅v史原因,在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)劃撥用地所占比例較大。如果根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,將四個(gè)方面用地外其他用地納入有償使用的軌道,使存量土地進(jìn)入市場(chǎng),改劃撥用地為承租用地,可使一些占有大面積劃撥用地而不充分利用土地且交不起租金的土地使用者,自動(dòng)騰出現(xiàn)有的用地。由國(guó)家收回重新審批給新生的使用者。這樣,可以減少占用新增建設(shè)用地,提高城鎮(zhèn)土地利用率,挖掘城市內(nèi)部土地潛力,保護(hù)耕地資源。三是商業(yè)街門(mén)市房的出租,臨街用地等采取年租制可以促進(jìn)原劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)。

三、要科學(xué)合理確定國(guó)有土地租賃年限

土地使用年期應(yīng)由土地使用者與土地行政主管部門(mén)在協(xié)商的情況下決定,具體的租期在合同中約定,但最長(zhǎng)累計(jì)期限不能超過(guò)法律規(guī)定同類(lèi)用途用地出讓的最高年限。

四、國(guó)有土地使用權(quán)租賃的使用范圍

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定――除國(guó)家機(jī)關(guān),軍事用地等四類(lèi)用地可以采用劃撥方式提供土地外,其他一切用地都應(yīng)納入有償使用的范圍,使用者在統(tǒng)一條件下競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)性用地,特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性商品房用地,不宜運(yùn)用租賃制的方式供地。因?yàn)樯唐纷≌鍪酆?我們不可能按戶(hù)每年收取年租金,這樣難以保證土地收益的及時(shí)收繳。

五、要制定切實(shí)可行的國(guó)有土地租賃租金標(biāo)準(zhǔn)

租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)于低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡,需綜合考慮土地用途、區(qū)位條件、當(dāng)?shù)厥锌h基準(zhǔn)地價(jià)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及土地使用者的實(shí)際承受能力,土地租金的計(jì)算公式為:

年租金單價(jià)=宗地單價(jià)×還原利率/年期修正系數(shù)

六、國(guó)有土地租賃制在實(shí)行中需要注意的問(wèn)題

1.要明確土地使用者的權(quán)利和義務(wù)。土地租賃制與土地出讓兩者支付的方式不同。因而,土地使用者的權(quán)利性質(zhì)有所區(qū)別,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定:以出讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán),土地使用者具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利;土地使用者有權(quán)將獲得的國(guó)有土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與、交換、抵押等。而以租賃方式獲得的土地使用權(quán)除擁有租賃中的土地使用權(quán)和收益權(quán)之外,不應(yīng)具有處分權(quán),即不能將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等。

2.在計(jì)算土地使用年租金的價(jià)格時(shí)應(yīng)注意選用的還原利率高出1%~2%。

國(guó)有土地有償使用制度范文第3篇

    第二條  本規(guī)定所稱(chēng)國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與市、縣（市）人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

    第三條  本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地租賃管理適用本規(guī)定。

    第四條  市土地管理部門(mén)主管全市國(guó)有土地租賃管理工作，并具體承辦城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地租賃業(yè)務(wù)。

    縣（市）土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地租賃管理工作。

    第五條  國(guó)有土地租賃管理，應(yīng)當(dāng)遵循平等、互利、有償?shù)脑瓌t。

    第六條  對(duì)原有建設(shè)用地因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行土地租賃，也可以實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓。但屬經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，必須實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)粚?shí)行租賃。

    第七條  租賃國(guó)有土地，按下列程序辦理租賃手續(xù)：

    （一）土地使用者持土地使用證或有關(guān)權(quán)屬證明、地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明及其他有關(guān)資料，向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)提交國(guó)有土地租賃申請(qǐng)；

    （二）土地管理部門(mén)對(duì)國(guó)有土地租賃申請(qǐng)及產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審核，并與土地使用者協(xié)商租賃期限、地租交納時(shí)間等有關(guān)事宜；

    （三）土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂國(guó)有土地租賃合同，并依照有關(guān)規(guī)定報(bào)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)；

    （四）土地使用者持政府批準(zhǔn)文件和國(guó)有土地租賃合同等有關(guān)資料，到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)辦理國(guó)有土地租賃手續(xù)后，方可有償使用土地。

    第八條  國(guó)有土地租賃可以根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)當(dāng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)當(dāng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途土地出讓最高年限。

    第九條  土地使用者應(yīng)當(dāng)按年度或季度交納國(guó)有土地租金，租金的標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（市）人民政府依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定確定。土地使用者與土地管理部門(mén)簽訂土地租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)交第一年租金。

    第十條  在國(guó)有土地租賃期間，承租人按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地管理部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租的國(guó)有土地轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租的國(guó)有土地轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法辦理有關(guān)手續(xù)。

    第十一條  在國(guó)有土地租賃期間因社會(huì)公共利益需要收回土地的，土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃期間土地開(kāi)發(fā)的情況，給予土地使用者相應(yīng)的補(bǔ)償。土地使用者不得以任何理由拒絕收回土地。

    第十二條  國(guó)有土地租賃期滿(mǎn)，承租人需要繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)在期滿(mǎn)三個(gè)月前提出續(xù)租申請(qǐng)，并辦理續(xù)租手續(xù)；逾期沒(méi)有辦理續(xù)租手續(xù)或雖申請(qǐng)續(xù)租但未獲批準(zhǔn)的，土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其用地恢復(fù)原來(lái)的土地使用性質(zhì)。

國(guó)有土地有償使用制度范文第4篇

土地是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源，是一切勞動(dòng)過(guò)程得以實(shí)現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是工業(yè)生產(chǎn)的場(chǎng)所。我國(guó)總土地面積為960萬(wàn)平方公里（折合144億畝），其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。應(yīng)當(dāng)說(shuō)我國(guó)國(guó)土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界人均耕地4.8畝的水平。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動(dòng)人口增加導(dǎo)致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場(chǎng)發(fā)展較快。土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來(lái)越普遍，隨著體制改革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進(jìn)行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過(guò)產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓?zhuān)揽抠Y本市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行的。

本文先后闡述了我國(guó)土地管理法中土地的所有權(quán)和使用權(quán)制度；我國(guó)集體土地的五項(xiàng)征用原則；國(guó)有土地有償使用的使用權(quán)出讓、出租、作價(jià)入股和劃撥的形式。并著重介紹了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的四種形式：一.以協(xié)議方式出讓土地；二.以招標(biāo)方式出讓土地；三.以拍賣(mài)方式出讓土地；四.以協(xié)議方式出讓土地。在最后介紹了目前我國(guó)閑置土地的認(rèn)定方法及國(guó)家對(duì)其處置的方案。

關(guān)鍵詞：集體土地國(guó)有土地土地使用權(quán)

一．中國(guó)現(xiàn)行土地制度的內(nèi)容

（一）我國(guó)土地目前的利用現(xiàn)狀

土地是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源，是一切勞動(dòng)過(guò)程得以實(shí)現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是工業(yè)生產(chǎn)的場(chǎng)所。我國(guó)總土地面積為960萬(wàn)平方公里（折合144億畝），其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。應(yīng)當(dāng)說(shuō)我國(guó)國(guó)土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界人均耕地4.8畝的水平①。再加上長(zhǎng)期以來(lái)，人們無(wú)法使用土地，對(duì)科學(xué)開(kāi)發(fā)和利用土地問(wèn)題重視不夠，亂占濫用等現(xiàn)象很普遍，土地資源遭到破壞，耕地面積逐年減少，土地問(wèn)題的矛盾將日益尖銳。為了管好和用好土地，必須制定和完善土地管理法規(guī)，以便更好地用法律手段調(diào)整土地關(guān)系，保護(hù)土地資源。

為了適應(yīng)土地管理和全面建設(shè)小康社會(huì)的需要，提高土地的集中節(jié)約利用水平，緩解建設(shè)用地指標(biāo)不足的壓力，滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地資源的需求，近年來(lái)開(kāi)封市政府按照河南省政府常務(wù)會(huì)議關(guān)于開(kāi)展磚瓦窯場(chǎng)、工礦廢棄地整治工作的指示精神，依據(jù)國(guó)務(wù)院加強(qiáng)耕地保護(hù)的要求和法律、法規(guī)的規(guī)定，在全市范圍內(nèi)開(kāi)展磚瓦窯場(chǎng)、工礦廢棄地的整治工作，并取得可喜成績(jī)，這樣，不僅提高了土地的集中節(jié)約利用效率，減少耕地占用，降低用地成本，減少閑置浪費(fèi)，更能促進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)。

（二）土地的所有權(quán)制度

土地的所有權(quán)，是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用和處分土地，并從土地上獲得利益的權(quán)利。土地所有權(quán)制度是保護(hù)土地所有制的法律工具我國(guó)《憲法》和《土地管理法》都明確規(guī)定我國(guó)土地所有制為社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。集體所有，即農(nóng)民群眾集體經(jīng)濟(jì)組織（或村民委員會(huì)）的土地的所有權(quán)。

目前我國(guó)存在兩種土地所有制形式，即土地的國(guó)家所有制和土地的農(nóng)村集體所有制。《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”同時(shí)，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。”顯然，我國(guó)現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度與國(guó)家推行的社會(huì)制度即公有制是相適應(yīng)的。

（三）土地的使用權(quán)制度

土地的使用權(quán)，是指土地使用人依照法律的規(guī)定，對(duì)占有的土地進(jìn)行合理利用的權(quán)利。所有權(quán)的內(nèi)容是由占有、使用、收益和處分的權(quán)能組成的。我國(guó)土地管理法規(guī)定，國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

我國(guó)的土地使用權(quán)制度，應(yīng)視使用者使用土地的所有權(quán)性質(zhì)而定。一般情況下，農(nóng)民使用本集體所有的土地是無(wú)償?shù)摹２粌H如此，由于歷史原因引起的非農(nóng)業(yè)人口使用的農(nóng)村集體所有的土地也是無(wú)償?shù)模热缯兀瑢?duì)于國(guó)有土地來(lái)說(shuō)，除了法律規(guī)定的無(wú)償使用者外，就連中國(guó)公民住宅使用的國(guó)有土地都是有償?shù)摹！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第二條第五款規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的除外。”

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動(dòng)人口增加導(dǎo)致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場(chǎng)發(fā)展較快。土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來(lái)越普遍，隨著體制改革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進(jìn)行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過(guò)產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓?zhuān)揽抠Y本市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行的。

二．我國(guó)集體土地的征用原則

我國(guó)將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，在征用土地時(shí)，土地管理部

門(mén)和用地單位必須嚴(yán)格遵守以下原則：②

（一）珍惜耕地、合理利用土地的原則

土地是人類(lèi)賴(lài)以生存和生活的基礎(chǔ)，我國(guó)耕地具有明顯的特點(diǎn)：人均占有耕地少、耕地總體質(zhì)量差、生產(chǎn)水平低、退化嚴(yán)重、后備資源不足。但是，隨著城市建設(shè)的發(fā)展和建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要以及人民生活水平的不斷提高，必然還要占用一部分耕地，因此，在征用地時(shí)必須要堅(jiān)持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅(jiān)持精打細(xì)算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，堅(jiān)決反對(duì)征而不用、多征少用、浪費(fèi)土地的做法。

（二）保證國(guó)家建設(shè)用地原則

在征用土地時(shí)應(yīng)反對(duì)兩個(gè)極端：一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門(mén)占用土地。因此，既要貫徹節(jié)約用地的原則，又要保證國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目所必須的土地。

（三）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

由于中國(guó)土地遼闊，各地情況差異較大，補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)很難確定，更不易統(tǒng)一，但補(bǔ)償、補(bǔ)助要求適度。所謂適度，是既不要因?yàn)檎饔猛恋囟档捅徽鞯厣a(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個(gè)人的生活水平，也不要因征地而過(guò)大的提高農(nóng)民的生活水平或超過(guò)當(dāng)?shù)氐纳钏健?/p>

（四）有償使用土地的原則

有償使用土地，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，土地使用制度將實(shí)行雙軌制，既土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度長(zhǎng)期并存。

（五）依法征地的原則

建設(shè)單位征用土地，必須依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國(guó)家主管部門(mén)或縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的證書(shū)和文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地③。凡無(wú)征地手續(xù)或無(wú)權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位批準(zhǔn)使用的土地或超權(quán)限批準(zhǔn)使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護(hù)。

三．國(guó)有土地有償使用的形式

國(guó)有土地有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人

使用，而土地使用者一次或分年度向國(guó)家繳納土地使用費(fèi)的行為。目前，國(guó)有土地有償使用的形式如下：

（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓

國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議、掛牌交易的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式④。出讓的最高年限是由國(guó)務(wù)院規(guī)定，應(yīng)當(dāng)簽定書(shū)面合同，合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽定；使用者要改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門(mén)的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)

金。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的年限屆滿(mǎn)前不得收回。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)出租

國(guó)有土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

在我國(guó)土地使用者如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開(kāi)發(fā)土地的，不得出租土地使用權(quán)；在土地使用權(quán)出租時(shí)，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽定租賃合同，其內(nèi)容不得違反國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，出租人必須履行土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的義務(wù)；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租時(shí)，出租人必須依法辦理登記手續(xù)。

（三）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股

對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)方可采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式配置土地。經(jīng)國(guó)務(wù)院改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)國(guó)土資源部審批；其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)土地所在的省級(jí)土地行政主管部門(mén)審批。

（四）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用者依法繳納了土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國(guó)家將該幅土地交付給土地使用者使用，或國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。

我國(guó)下列幾種建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：⑴國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。⑵城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。⑶國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。⑷法律、法規(guī)規(guī)定的其他特殊用地⑤。在這里需要說(shuō)明，對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。但是對(duì)于以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)以有償使用方式提供土地使用權(quán)。

四．土地取得的程序及有關(guān)規(guī)定

（一）集體土地征用的程序

嚴(yán)密可行的工作程序，對(duì)于提高工作效率、防止失誤、保證工作質(zhì)量有著重要的作用。征用集體土地一般按照下列工作程序辦理：先申請(qǐng)用地，建設(shè)單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應(yīng)材料、證明。凡土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地，縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審查、報(bào)批工作，對(duì)應(yīng)受理的建設(shè)項(xiàng)目在30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門(mén)審查，經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。建設(shè)用地批準(zhǔn)后直至頒發(fā)土地使用證書(shū)之前，應(yīng)進(jìn)行跟蹤和管理。建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，用地單位向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)提出土地登記申請(qǐng)，經(jīng)測(cè)繪部門(mén)測(cè)繪，核定用地面積，確認(rèn)土地權(quán)屬界限，地籍管理部門(mén)注冊(cè)登記后由人民政府頒發(fā)土地使用證，作為使用土地的法律憑證。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓的形式

為了進(jìn)一步對(duì)國(guó)有土地的管理，體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的公開(kāi)、公平、公正原則，在我國(guó)除涉及國(guó)家安全和保密外，都必須向社會(huì)公開(kāi)。招標(biāo)、拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)不僅集中體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正的原則，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)政府按規(guī)劃統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一供地，以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求，實(shí)現(xiàn)土地優(yōu)化配置，還可以有效防止土地出讓中的不正之風(fēng)和腐敗行為，保障依法行政。

1.以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)主要適用于：高科技項(xiàng)目用地；福利住宅用地；國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政公共設(shè)施等非營(yíng)利性用地；政府批準(zhǔn)的其他用地。土地使用者需要按協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)時(shí)，可向土地使用權(quán)出讓方索取地塊的有關(guān)資料和文件，并于規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交包括土地開(kāi)發(fā)建設(shè)方案、出讓金數(shù)額及付款方式等內(nèi)容的文件。出讓方在收到上述有關(guān)文件后，應(yīng)于規(guī)定期限內(nèi)給予答復(fù)。如果雙方均有意向，就可進(jìn)一步協(xié)商，直至達(dá)成協(xié)議。土地使用者可與土地管理部門(mén)簽定合同并支付定金。土地使用者支付出讓金后，可向土地管理局或房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理使用登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。

2.以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書(shū)面的形式投標(biāo)，競(jìng)投某一地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)人經(jīng)過(guò)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)，最后擇優(yōu)中標(biāo)者的出讓方式。其程序是依據(jù)市、縣人民政府土地行政主管機(jī)關(guān)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃等擬訂招標(biāo)公告，包括出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間等內(nèi)容，邀請(qǐng)有意向的公民、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)。招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和定向招標(biāo)。投標(biāo)人提出申請(qǐng)后，招標(biāo)人對(duì)其資格能力等方面進(jìn)行審查，然后向符合條件的投標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)文件，投標(biāo)人在拖表結(jié)束前將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱，并交納保證金，標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱后不可撤回，如果撤回投標(biāo)書(shū)，則投標(biāo)人喪失保證金，但在投標(biāo)截止日期前如果需要修改標(biāo)書(shū)可另投修改好的標(biāo)書(shū)，原標(biāo)書(shū)歸于無(wú)效。招標(biāo)人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，推選代表檢查標(biāo)箱的密封情況，應(yīng)當(dāng)開(kāi)啟標(biāo)箱，宣布招標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容（投標(biāo)人少于三個(gè)的應(yīng)重新招標(biāo)）最后由評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)，中標(biāo)者保證金可轉(zhuǎn)為定金，亦有地方規(guī)定可抵作出讓金，未中標(biāo)者可退還保證金，中標(biāo)者在拿到中標(biāo)通知書(shū)之后，在一定時(shí)間內(nèi)和招標(biāo)人簽定《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》并支付規(guī)定數(shù)額的定金，在簽約后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，過(guò)期不全部支付的，招標(biāo)人有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求違約賠償。

3.以拍賣(mài)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。國(guó)有土地使用權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，可以通過(guò)拍賣(mài)這種競(jìng)爭(zhēng)易方式得到較為充分的對(duì)價(jià)。其程序是拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指出讓拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策確定底價(jià)，在拍賣(mài)前七日，拍賣(mài)人應(yīng)通過(guò)報(bào)紙和其他新聞媒體拍賣(mài)公告。公告內(nèi)容包括：拍賣(mài)時(shí)間、地點(diǎn)、出讓地點(diǎn)的編號(hào)、位置、面積、用途、使用條件、出讓年限；競(jìng)拍人應(yīng)當(dāng)具備條件，并辦理相關(guān)手續(xù)⑥。拍賣(mài)當(dāng)天，由主持人介紹有關(guān)拍賣(mài)的情況，宣布起叫價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)，最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人，應(yīng)當(dāng)注意競(jìng)買(mǎi)人不足三人，或競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)。拍賣(mài)成交后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書(shū)，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)持拍賣(mài)出具的成交證明和有關(guān)材料向土地管理部門(mén)辦理證照變更手續(xù)。

4.國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)協(xié)議方式出讓給土地使用者。在我國(guó)只有除法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式外才可采取。出讓金不得低于新

增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的土地協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資方式取得應(yīng)按政府收取出讓金額計(jì)作國(guó)家資本金或股金。以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門(mén)的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

五.我國(guó)閑置土地的處置辦法

閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

在我國(guó)國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的都認(rèn)定為閑置土地。

目前我國(guó)的處置方案有：（1）延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)一年；（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)；（3）安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)，土地增值的由政府收取增值地價(jià)；（4）政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；（5）政府采取招標(biāo)、拍賣(mài)等方式確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償；（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書(shū)，將土地使用權(quán)交還政府。原土地使用者需要使用土地時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書(shū)的約定供應(yīng)與其交還土地等價(jià)的土地。

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)

工開(kāi)發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的除外。

綜上所述，大家都能看出，土地作為重要的生產(chǎn)資料，無(wú)論在什么樣的社會(huì)，無(wú)論在什么樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，都是一樣重要的。為此，我國(guó)政府在近年來(lái)也出臺(tái)了一些相關(guān)的法律、法規(guī)，只有管好國(guó)有土地和集體所有土地，進(jìn)行科學(xué)的土地規(guī)劃，合理利用和征用土地，建立良好的土地管理秩序和生態(tài)環(huán)境，才能促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

[注釋]：

①參見(jiàn)《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》主編潘靜成，中央廣播電視大學(xué)出版社出版，2000年8月。

②參見(jiàn)1988年8月29日修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第一章第四條。

③參見(jiàn)1999年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第

五章第二十二條。

④參見(jiàn)1995年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二章第十二條。

⑤參見(jiàn)《房地產(chǎn)基本制度與政策》主編陸克華，中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版，2003年5月第49頁(yè)。

⑥參見(jiàn)1997年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》第四章第二條。

[參考文獻(xiàn)]：

1.《土地利用管理文件匯編》地質(zhì)出版社出版，2004年12月。

2.《土地利用管理調(diào)研報(bào)告匯編》國(guó)土資源部土地利用管理司編，2004年11月。

3.《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》主編潘靜成，中央廣播電視大學(xué)出版社出版，2000年8月。

4.《房地產(chǎn)政策與法規(guī)》主編孫辛勤李勝利，中國(guó)物資出版社出版，1998年11月。

5.《房地產(chǎn)法學(xué)》主編程信和，北京大學(xué)出版社出版，2001年2月。

國(guó)有土地有償使用制度范文第5篇

【關(guān)鍵詞】國(guó)有土地租賃；租賃土地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)

土地是人類(lèi)賴(lài)以生活、生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是對(duì)人類(lèi)至關(guān)重要的珍貴自然資源，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要物質(zhì)保障。建國(guó)后，我國(guó)全面廢除了土地私有制，實(shí)行土地公有制，即土地歸國(guó)家和農(nóng)民集體所有，私人不能取得土地的所有權(quán)。目前，在我國(guó)，土地的權(quán)屬有三種類(lèi)型，即土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利。其中，土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩種類(lèi)型。

1999年施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定：“國(guó)有土地有償使用的方式包括，國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)粐?guó)有土地租賃：國(guó)有土地作價(jià)出資或者入股。”這首次從法規(guī)的角度明確國(guó)家可以以出租方式向土地使用者有償提供土地。

國(guó)有租賃土地使用權(quán)，是指土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者支付租金為對(duì)價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。關(guān)于租賃土地使用權(quán)的法律性質(zhì)定位，理論界觀點(diǎn)分歧較大，對(duì)于租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等問(wèn)題，因?yàn)榕c租賃土地使用權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)緊密相關(guān)，學(xué)界也一直存在爭(zhēng)議。

一、關(guān)于國(guó)有租賃土地使用權(quán)的法律性質(zhì)

土地租賃是世界通行的土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離的法律形式，作為一項(xiàng)法律制度，土地租賃由來(lái)已久。依我國(guó)土地所有權(quán)歸屬的特點(diǎn)，土地租賃相應(yīng)地分為國(guó)有土地租賃與集體土地租賃，由于現(xiàn)階段對(duì)于集體土地租賃，我國(guó)立法尚無(wú)明確規(guī)定，因此，就立法而言，我國(guó)的土地租賃主要是指國(guó)有土地租賃，且它僅指土地供應(yīng)一級(jí)市場(chǎng)中土地出租這一種土地使用權(quán)交易行為，不包括土地出讓行為，也不包括二級(jí)市場(chǎng)中的轉(zhuǎn)租行為。

從我國(guó)現(xiàn)在立法來(lái)看，關(guān)于國(guó)有租賃土地使用權(quán)的規(guī)定，僅散見(jiàn)于國(guó)土資源部制定的規(guī)章、規(guī)范性文件、一系列通知及各地方政府制定的規(guī)章等規(guī)范中。由于立法的不完善，導(dǎo)致對(duì)國(guó)有租賃土地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)程序如何等問(wèn)題，在理論研究與實(shí)踐中存在頗多爭(zhēng)議。而要解決國(guó)有租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)問(wèn)題，首先須明確國(guó)有租賃土地使用權(quán)的權(quán)屬定位。

理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)于租賃土地使用權(quán)性質(zhì)問(wèn)題的討論，一直存在爭(zhēng)議。概括起來(lái)，大致形成了三種學(xué)說(shuō)，即“債權(quán)說(shuō)”、“物權(quán)說(shuō)”、“物權(quán)化的債權(quán)說(shuō)”。

“債權(quán)說(shuō)”認(rèn)為租賃土地使用權(quán)為債權(quán)，因?yàn)椋赓U土地使用權(quán)是由土地租賃合同而產(chǎn)生的，基于租賃物的交付而取得的權(quán)利，其實(shí)質(zhì)是承租人代出租人行使使用收益權(quán)。故此權(quán)利僅是從屬于租賃權(quán)的權(quán)能，并非如物權(quán)之直接支配其標(biāo)的物之獨(dú)立的權(quán)利，故而租賃仍是債權(quán)而非物權(quán)。

“物權(quán)說(shuō)”認(rèn)為租賃土地使用權(quán)是物權(quán)，理由是，租賃土地使用權(quán)是承租人對(duì)國(guó)有土地所享有的占有、使用和收益的權(quán)利，這些權(quán)利集中體現(xiàn)了承租人對(duì)租賃標(biāo)的物的支配權(quán)，此支配權(quán)實(shí)為租賃權(quán)的本體，屬物權(quán)，而非債權(quán)。

“物權(quán)化的債權(quán)說(shuō)”認(rèn)為，租賃權(quán)系屬債權(quán)，而非物權(quán)，但具有物權(quán)之對(duì)抗力。也就是，在承認(rèn)租賃權(quán)的債權(quán)性的前提下，法律賦予其部分物權(quán)效力，使其物權(quán)化。物權(quán)化的債權(quán)說(shuō)采取了物權(quán)說(shuō)與債權(quán)說(shuō)的折中態(tài)度，在承認(rèn)租賃權(quán)為債權(quán)的同時(shí)，又通過(guò)法律強(qiáng)化租賃權(quán)的效力，包括賦予租賃權(quán)以對(duì)抗力，如買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則之適用；賦予租賃權(quán)處分的可能性，如讓與、轉(zhuǎn)租、設(shè)定擔(dān)保等到；賦予租賃權(quán)永續(xù)性；賦予土地承租人訴訟權(quán)等。這一學(xué)說(shuō)已成為大多數(shù)國(guó)家的理論通說(shuō)。

本文認(rèn)為，從當(dāng)前社會(huì)實(shí)踐來(lái)看，為保護(hù)租賃權(quán)人，促進(jìn)國(guó)有租賃土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，肯定國(guó)有租賃土地使用權(quán)的債權(quán)性質(zhì)，并通過(guò)立法賦予其更大的物權(quán)保護(hù)，應(yīng)該是有所助益的。

二、國(guó)有租賃土地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)

國(guó)有租賃土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是指承租方按法定或約定的條件將租賃土地使用權(quán)通過(guò)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等方式轉(zhuǎn)移給出租方以外的、有資格的第三方的民事法律行為。租賃土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)即可是土地使用權(quán)的全部權(quán)利和義務(wù)的流轉(zhuǎn)，也可是部分權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移。

(一)國(guó)有租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論及立法現(xiàn)狀

目前，我國(guó)理論界對(duì)土地租賃權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題主要存在三種不同觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地租賃權(quán)不能流轉(zhuǎn)。持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，以出讓合同取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)宰赓U合同取得的使用權(quán)是不能夠轉(zhuǎn)讓的。因租賃權(quán)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)砸膊荒芤宰赓U權(quán)設(shè)定抵押。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為土地租賃權(quán)可以流轉(zhuǎn)，但須嚴(yán)格限制。持此點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，只有在當(dāng)事人有轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)的特別約定或其后經(jīng)出租人同意時(shí)，承租人才得轉(zhuǎn)讓其租賃權(quán)，此為合法轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t承租人轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)的，為不合法轉(zhuǎn)讓。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)允許土地租賃權(quán)自由流轉(zhuǎn)：持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，如當(dāng)事人無(wú)特別約定，租賃權(quán)的讓與，除因此而發(fā)生不利于出租人者外，其性質(zhì)并非不得讓與，承租人得自由為之。

1999年1月施行的《土地管理法實(shí)施條例》，確認(rèn)土地租賃為我國(guó)國(guó)有土地有償使用的一種方式，但該條例未對(duì)其流轉(zhuǎn)作出具體規(guī)定。1999年8月，國(guó)土資源部的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》第六條規(guī)定，國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。這些規(guī)定體現(xiàn)出我國(guó)立法對(duì)租賃土地使用權(quán)有限制流轉(zhuǎn)的一種確認(rèn)。從各地立法實(shí)踐的情況來(lái)看，實(shí)施對(duì)租賃土地使用權(quán)有限制的流轉(zhuǎn)是主流的看法和方式。

(二)完善國(guó)有租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議

1　統(tǒng)一立法，規(guī)范租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制條件

目前，我國(guó)關(guān)于租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定僅散見(jiàn)于國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》及各地方政府規(guī)章中。就現(xiàn)有的規(guī)定來(lái)看，實(shí)施有限制的流轉(zhuǎn)已成為主流的看法和方式，但各地在租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、程序等限制條件方面仍有不同看法。概括說(shuō)來(lái)，主要有以下兩種做法：一是承租人可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押租賃土地使用權(quán)，一般無(wú)需出租人同意，只是在特殊情況下才需要取得出租人的同意；二是承租人轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押租賃土地使用權(quán)，必須取得土地出租人的同意并且要完成一定的土地上的開(kāi)發(fā)條件。

另外，各地對(duì)承租人可否以租賃土地使用權(quán)作為與他人合作、聯(lián)營(yíng)的條件的規(guī)定也不統(tǒng)一，有明確規(guī)定允許的，如上海，亦有未作明確規(guī)定的，如遼寧等。再者，對(duì)于承租人以租賃土地使用權(quán)抵押，其抵押金額的限制各地也沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。

由于租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、程序等限制條件方面規(guī)定的不統(tǒng)一，既不利于國(guó)有土地租賃制度的完善，也影響了土地資產(chǎn)的有效利用，更不利于保護(hù)租賃各方主體的權(quán)利。因此，應(yīng)在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一立法，在允許租賃土地使用權(quán)有限制流轉(zhuǎn)的前提下，規(guī)范租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件、范圍、方式、程序等限制條件，進(jìn)一步推進(jìn)國(guó)有租賃土地制度的改革，保證土地資產(chǎn)的合理利用，提高土地利用效益，緩解用地矛盾。

2　有效規(guī)避租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

目前，租賃只是土地出讓方式的補(bǔ)充，主要是對(duì)原有建設(shè)用地因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，實(shí)行租賃。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，不實(shí)行租賃。租賃土地使用權(quán)較易獲得，租金又為分期支付，這使得土地出租方面臨著土地投機(jī)行為帶來(lái)的一定風(fēng)險(xiǎn)，如通過(guò)土地多次轉(zhuǎn)租，提高土地使用價(jià)格，造成國(guó)有資產(chǎn)流失；利用租賃土地使用權(quán)抵押而過(guò)度融資而產(chǎn)生的土地金融投機(jī)；租賃土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的炒買(mǎi)炒賣(mài)。為有效規(guī)避租賃土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，可在立法中明確以下幾點(diǎn)：

第一，明確流轉(zhuǎn)登記程序。承租方按規(guī)定將租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、抵押或作價(jià)出資的，必須依法登記，否則不受法律保護(hù)。

第二，限制再轉(zhuǎn)租行為。承租方將租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租后，該土地使用權(quán)不得再次轉(zhuǎn)租。

第三，限制抵押金額。承租方將租賃土地使用權(quán)抵押，應(yīng)區(qū)分不同情況，對(duì)抵押金額作出限制。對(duì)此。有的地方政府已有規(guī)定，但需全國(guó)各地統(tǒng)一規(guī)范。

第四，明確租賃土地之地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物流轉(zhuǎn)的條件、方式。