前言：本站為你精心整理了房地產項目下投資風險及管理淺析范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

摘要：房地產項目是一項系統化、復雜化、專業化的工作，其風險和收益往往成正比。在房地產項目投資管理過程中，需加強風險控制與管理。文章表述的房地產投資特指一般商住用地的拿地決策，具體研究房地產項目投資過程中的風險特征，分析房地產項目投資風險因素，并提出對策，以供參考。

關鍵詞：房地產項目；投資；風險因素；風險管理

1房地產項目投資風險的特性

1.1多樣性與組合性

房地產投資項目投資周期較長，會受到外部因素的干擾，且這種干擾遠大于其他投資因素，如經濟態勢、宏觀經濟動向、城市需求、行業競爭、法律法規等，這使房地產項目投資風險具有多樣性與組合性特征。

1.2不確定性

房地產投資的周期長、涉及面廣，故不確定性是其非常重要的一個特點。簡而言之，無法準確地對其進行預估和分析。另外不可抗力和經濟危機等因素，也會對房地產的投資產生影響，因此房地產投資風險具有不確定性。

1.3變現性差

在房地產項目投資建設過程中，資金需求量大且前期投入較多，而其實現營收的方式較為單一，主要是通過銷售變現，以實現盈利，其與債券、股票等隨時可以變現的方式具有很大的差異，要想短期變現，很可能會造成嚴重損失，即變現性較差。

1.4激勵性強

在需求端層面，房地產投資依然是消費者需求端的重要選擇。特別是在一、二線城市，項目周邊既有的配套，遠期規劃的想象空間，依然是商品房二級市場的有力支撐。由此可以印證高風險行業可以帶來高利潤的特征，一般而言，房地產項目投資風險也會給投資者很強的激勵性。

2房地產項目投資風險的產生因素

2.1外部環境

房地產市場會受到外部環境因素的影響，外部環境因素主要是指企業或項目以外的因素對房地產投資造成的影響。因為房地產開發是一個綜合性的過程，可能會受很多外部因素的干擾，主要表現為政策因素、需求端因素和供給端因素。（1）政策因素。國家政策對房地產的發展具有舉足輕重的作用，主要分為土地出讓政策、交易政策、城市規劃等。在房地產發展過程中，土地價格是房地產項目投資總額最重要的構成。土地成交價不僅對房地產項目投資的現金流出產生重要影響，同時也影響項目的銷售價格預期，國家通過調整供地節奏，對土地出讓價格進行干預，進而影響房地產項目投資收益，與此同時，房地產行業的交易政策也會實時受到政府的干預。比如，項目是否能綁定車位銷售，限購、限貸手段，二手房交易的屆滿年限等。此外，城市規劃也是房地產項目投資風險的重要因素。規劃的變動和主導規劃政府官員的變更，都會影響目標項目在客戶心目中的價值預期。（2）需求端因素。需求端因素主要體現在消費者的潛在基數、收入、消費習慣等方面，需要房地產投資企業對需求端，也就是客戶做深入的分析和研究。在人口凈流入的城市、區域，就具備對商品房住宅的潛在需求量，而在人口凈流出的區域，房地產投資的風險系數較高。居民的收入情況直接影響客戶對購房總價的承受能力，在居民收入不高、購買力受限的區域，房地產項目投資的風險較大。（3）供給端因素。供給端因素也會對房地產投資產生一定的影響，主要由前端建設和后端銷售兩個部分組成。前端建設是房地產投資項目建設成本的主要組成部分。特別是在一些土地價格較低的三、四線城市，建設成本占總投資額的比重相對較高，而建設成本又是地產項目融資資金的主要投入項，也是項目運營的主要管控點。若遇上材料價格、人工成本大幅度上漲，而當地的房價增幅無法覆蓋成本的不可預見性增長，那么房企的項目投資收益將難以實現投研預期。

2.2房地產企業內部因素

（1）房地產企業的戰略導向及投研從業者的素質和研判。房地產企業的戰略導向及在房企中從事投研工作的人員從業素質和研判方向，對房地產企業的投資決策具有導向性作用。比如，在企業擴張性戰略的引導下，項目的落地與投研人員的業績直接掛鉤，往往會驅動投研從業人員過分樂觀地預測銷售的價格預期、去化周期，過分壓低建設成本、期間費用的投入，從而造成項目土地受讓價格偏高，增加項目的整體運營風險。此外，在遵循穩健型戰略企業從事投研工作的從業者，在多數情況下往往過分規避與風險的博弈，對未來的銷售價格預期、去化流速持保守態度，從而產生喪失超額投資回報機會的風險。（2）房地產企業對自身運營效率的把控。房地產項目進入實施期后，企業運營對投研測算的預期收益是否能實現，起著重要作用。如果運營效率較低，建設速度較慢，難以快速銷售，就可能導致項目資本金的沉淀周期較長，資金利息增加，其預期收益必受到不良影響。另外，如果項目整體完成快速去化及交付結利，在市場總體上行、房價普遍上漲的前提條件下，可能會失去獲取超額回報的機會，全項目的銷售凈利潤率也會受到一定的影響，但其將回籠的資金用于新的項目開發，提高資金的利用率，其總體回報率則可能更高。

3房地產項目投資風險的對策

3.1深化項目分析，做實項目可行性分析

可行性研究分析是房地產項目投資決策的重要工作，應進行深入的可行性研究分析，了解目標地塊與所在城市周邊區域的地緣、經濟關系，以及地塊現有配套和遠期規劃的情況。同時，應加大對市場環境數據的搜集力度，建立土地及房地產的一二級市場的全方位數據庫。對于需求端部分，應著重參考目標地塊周邊地產項目的客戶情況，結合城市居民的消費水平、收入水平精準定位目標客戶。結合企業的產品標準化制訂符合市場定位的產品方案，包括戶型、面積、配比、產品配置標準等，深化方案的落地性。此外，對于目標成本（建安成本、期間費用）的把握，應根據當地的實際情況，結合公司標準化的數值做測算安排。要讓工程、成本、招采、產品設計、營銷等職能部門參與項目的投研工作，當項目取得后，各職能部門可以第一時間開展工作，以實現項目快速啟動、快速報建，縮短項目前期工作時間，進而縮短項目開發周期，提高項目投資回報[1]。

3.2建立“投、建、營”一體化的項目實施機制

準確的可行性研究報告不僅是投資決策的重要依據，也是項目運營階段的指導性綱領文件。因此，房企需要注意加強投資和運營的一體化管理。在項目運營過程中，應以可行性研究報告階段為綱，提報項目啟動階段、項目建設預算、項目銷售價格測算階段的測算結果作為投評反饋依據。在項目實施過程中，應定期將實際運行的情況與投研階段的測算進行評價，將投評結果的反饋與項目運營的有效性責任有機結合，實現項目的“投、建、營”一體化。

3.3加強信息技術的應用

房地產項目投資過程中應充分利用信息化技術進行風險管理，發揮信息化技術優勢，快速獲取投資項目的信息和國家政策，并且運用大數據、云計算等方式合理地進行項目匹配，為投資方提供可靠的投資建議。在項目運營過程中，利用信息化手段縮短審批時限，優化審批流程，以提高審批效率及有效性。高效的審批流程能保障項目運營的連貫性，從而使項目在運營過程實現內生動力的統一，從而實現投評的預期目標。

3.4以“高周轉”的方式應對遠期風險

在國家“房住不炒”的政策下，房地產行業謀求“超額利潤”的暴利時代已成為過去式，因此，項目快速設計、快速建設、快速銷售、快速結利的“高周轉”模式往往能將遠期即將發生的風險降至最低。這要求房企建立“項目執行效率化”的工作模式，特別是設計、招采、報建等前期工作需要在投研階段適當介入，將運營階段的生產要素投入項目建設、項目銷售及回款中。現金流的快速回正不僅能使企業的投資風險得到最大程度的降低，提升資金的周轉效率，而且能為企業擴大再生產、區域項目再投資、進一步擴大區域市場份額提供資金保障[2-3]。

3.5構建股權合作開發的模式以防范風險

如今，房地產調控力度不斷加大，一線城市的集中供地強度逐漸提高，房地產行業的行業集中度逐漸提升，對房企的資金實力、運營能力提出了更高的要求。一些央企、國企在集中供地下的“拿地優勢”逐步體現。因此，知名度不高又注重風險把控同時自身運營能力較弱的房企，可以采取股權合作方式，以“聯合拿地”的模式尋求與頭部房企的合作，依托頭部企業專業化、系統化的投研能力，以及成熟的風控標準、高效的操盤能力獲取投資收益。倘若將并表權交至合作方，還能規避“負債率”提高的風險。

4結束語

現階段，房地產項目投資風險逐步提升，因此要充分認識房地產投資內部風險、外部風險的表現，并分析其原因，在投資前做好充分的投研工作，并將投研工作與運營工作有機結合，實現權責統一，以提升項目運營效率，增強項目的運營能力，有效規避風險，獲取更多的投資收益。

參考文獻：

[1]李宏杰.房地產企業項目投資決策管理的優化[J].山西財經大學學報,2021,43(S2):50-52.

[2]吳佳.房地產項目投資的風險因素及其應對措施[J].住宅與房地產,2021(2):41-42.

[3]姚文博.房地產企業投資副中心城市風險管理研究[D].西安:西安科技大學,2015.

作者:許爾東男 單位:中交（廈門）投資有限公司