前言：本站為你精心整理了新經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)成本管理2篇范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

第一篇 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理普遍存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初期預(yù)算應(yīng)該在制定合同之前就進(jìn)行，其開發(fā)與運營是在合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。然而，開發(fā)商在進(jìn)行決策過程中，對于成本的控制沒有明確的方向，對建設(shè)資本的投入以及后期的銷售，往往只考慮相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在控制成本上沒有給予相應(yīng)的重視，也沒有專門的人員資本，如此以往，往往就不能使企業(yè)的預(yù)算達(dá)到最好效果，其根本原因就是成本控制的缺失。

1、任意設(shè)立成本核算對象

對于成本控制來說，做好成本核算工作有著重要的意義，成本核算對象是控制成本的重要內(nèi)容。對于項目的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)明確成本的核算對象，并對其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。但是，目前我國多數(shù)企業(yè)在成本核算過程中的目標(biāo)往往都不是很明確，只是隨意的設(shè)立成本核算對象，從而影響了成本的控制，造成了一定程度的混亂。

2、對成本進(jìn)行隨意分?jǐn)偦蛭催M(jìn)行分?jǐn)?/p>

在房地產(chǎn)項目進(jìn)行的過程中，眾所周知，成本的分?jǐn)倢Τ杀镜目刂仆ǔＳ兄艽蟮膸椭杀镜姆謹(jǐn)偸浅杀究刂频闹饕緩剑侠淼某杀痉謹(jǐn)偪梢酝ㄟ^控制項目成本達(dá)到增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。但是，目前我國一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對分?jǐn)偟牟糠譀]有認(rèn)真審核，在分?jǐn)偝杀具^程中過于隨意，從而出現(xiàn)在項目后期企業(yè)成本控制過程中不能進(jìn)行合理分配的情況，這不僅會影響到項目的順利進(jìn)行，也會影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3、工程實物工作量與財務(wù)成本結(jié)算不一致

在自建或者購買商品房、拆遷用房時，由于管理上的混亂，使成本管理不具有可靠性，成本核算不真實，如拆遷差價中的調(diào)房收入直接沖減拆遷成本等，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部劃賬面或調(diào)撥與實物的數(shù)量嚴(yán)重不符現(xiàn)象。

4、獲取工程成本核算的依據(jù)不及時

獲取施工企業(yè)開具的發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程成本的核算基礎(chǔ)和前提。施工承包單位必須納稅后才可以開出發(fā)票，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)在完工后不能及時付清工程款，施工單位就不給開具發(fā)票。由于不能及時取得正式發(fā)票，導(dǎo)致成本核算真實性受到影響，在此種情況下，成本核算的意義不大，長此以往，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營決策也會帶來影響。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

1、建立成本管理構(gòu)架

為了加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)所處階段和發(fā)展情況建立起成本管理構(gòu)架。在設(shè)計組織結(jié)構(gòu)時，為了使組織構(gòu)架更加合理化和高效化，關(guān)鍵環(huán)節(jié)盡量由專業(yè)人員完成。從成本管理考慮，如果企業(yè)在同一地區(qū)同時開發(fā)多個項目，可以各個項目成立單獨的項目管理部門，即采用矩陣制運營，在成本管理方面，成本管理人員一方面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各個項目之間的工作，一方面負(fù)責(zé)各個項目的成本管理；如果企業(yè)只是開發(fā)一個項目，所有部門應(yīng)當(dāng)接受單一指令，即采用職能制運營模式；如果企業(yè)在不同地區(qū)同時開發(fā)幾個項目，各分公司獨立管理成本，即采用分公司運營模式，項目完工時組織匯總。

2、建立目標(biāo)成本管理制度

投資估算應(yīng)在項目策劃階段就進(jìn)行編制，它是房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)。大型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)都在制定投資估算基礎(chǔ)上編制項目目標(biāo)成本，并且為了防止出現(xiàn)目標(biāo)成本失控的現(xiàn)象，企業(yè)在項目生產(chǎn)銷售過程中將目標(biāo)成本與實際成本隨時進(jìn)行對比。所謂目標(biāo)成本，主要由以下幾個方面組成：準(zhǔn)備費、土地價款、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、管理費、間接費、配套設(shè)施費以及財務(wù)費組成。以上各項費用可以指定成本科目，房地產(chǎn)企業(yè)在日常運行過程中發(fā)生的任何一筆費用都需要歸類到相應(yīng)科目中去。根據(jù)科目成本制定出目標(biāo)成本后交予公司的決策層進(jìn)行審核，通過后，將項目的目標(biāo)成本分解到各職能部門，制定出目標(biāo)成本控制書。成本部門需要負(fù)責(zé)檢查各部門項目責(zé)任成本的執(zhí)行情況，同時需要負(fù)責(zé)成本責(zé)任制度的制定、修改和指導(dǎo)工作，對出問題人員，及時提出警告。在項目竣工后，需要統(tǒng)計目標(biāo)成本與實際成本的偏差，主要由成本管理部門和財務(wù)核算部門進(jìn)行核算，從而分析出造成目標(biāo)沒有實現(xiàn)的原因，并提出修改方案。

3、建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

由于設(shè)計師或者設(shè)計單位不同，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，某項目同一分項或同一部位的設(shè)計發(fā)生變化，致使設(shè)計和材料的選擇也隨之改變，這就需要大量的人力和物力，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中不斷對材料進(jìn)行重新采購。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定階段，可以對不同住宅的建筑方法、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)性能以及安裝材料的檔次等作出具體要求，即根據(jù)市場建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，但是在這里需要強調(diào)的是，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)需要符合、滿足我國強制性設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

4、企業(yè)內(nèi)部貫徹全面預(yù)算管理理念

預(yù)算的編制一定要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫，可以組織各部門編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實到各個部門、各個崗位上，所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。在編制預(yù)算的時候，要本著實事求是的原則，通過分散預(yù)算來保證年度預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)，將年度預(yù)算細(xì)分為季度或月度預(yù)算，與此同時，為了保證預(yù)算的可行性，需按照“分級編制、上下結(jié)合、逐級匯總”的程序來編制預(yù)算。在預(yù)算執(zhí)行過程中，各個部門需要定期匯總預(yù)算執(zhí)行情況，將其中出現(xiàn)的問題及時進(jìn)行研究分析，迅速將其解決。

三、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視項目的成本控制，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對等的位置上，領(lǐng)導(dǎo)也要明確成本控制的目標(biāo)，要堅持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性，在實際操作上真正有所改變。減少一些不切實際的工作，明確目標(biāo)，加強成本控制的思想建設(shè)，從而使企業(yè)在激烈的市場競爭中占有一席之地。

作者：許麗娜單位：中鐵十六局置業(yè)投資有限公司

第二篇 1新形勢下我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題分析

1．1房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中存在的問題

就我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)而言，由于我國企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小的市場需求特點，我國房地產(chǎn)市場上的競爭性還比較激烈，呈現(xiàn)出了市場集中度逐步提高的趨勢。在特定房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi)，存在少數(shù)壟斷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們之間缺乏有效競爭，導(dǎo)致市場的資源配置功能得不到有效發(fā)揮。近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域性范圍內(nèi)，大部分城市迎來了房地產(chǎn)企業(yè)并購潮，并呈現(xiàn)出市場集中度提高、強者更強的競爭格局。我國政府需要繼續(xù)采取有效的規(guī)制政策和措施，以增強市場競爭性。

1．2房地產(chǎn)成本管理上存在的問題

1．2．1未對成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚?/p>

在房地產(chǎn)項目進(jìn)行中，對成本的分?jǐn)偺幚硎菍崿F(xiàn)項目成本控制的主要措施之一。成本分?jǐn)偣ぷ鞑粌H能有效提高項目成本的管理效率，同時也對增加項目收益有很大的幫助。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)偣ぷ鲿r不按規(guī)范要求操作，忽略了分?jǐn)倢徍斯ぷ鳎瑢?dǎo)致在后期進(jìn)行成本分配工作時出現(xiàn)偏差，嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展。

1．2．2未按規(guī)范設(shè)定成本核算

成本核算工作是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)成本控制的一項基礎(chǔ)性工作，對于企業(yè)發(fā)展有著重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在對一個項目進(jìn)行開發(fā)前的首要工作就是確定項目核算對象并進(jìn)行詳細(xì)的計算和分析，為后期成本控制工作的開展打下堅實基礎(chǔ)。成本核算對象的確立需要遵循相關(guān)的規(guī)范要求，不能隨意確定核算目標(biāo)，有很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算工作時就是由于未按照規(guī)范確立核算對象和核算目標(biāo)，導(dǎo)致在進(jìn)行項目成本管理時出現(xiàn)管理混亂的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響整體企業(yè)的成本控制。

1．2．3未及時獲取成本核算收據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算時，必須要以施工單位的有效發(fā)票為核算依據(jù)。施工投資方開具的發(fā)票必須具有繳納營業(yè)稅、附加稅和所得稅等印章才有效。有些施工項目雖然已經(jīng)完工，若投資方?jīng)]有支付完所有款項，施工單位就不能開發(fā)票，房地產(chǎn)單位由于未及時獲取發(fā)票就進(jìn)行成本核算工作，造成核算結(jié)果準(zhǔn)確性受到影響。

2房地產(chǎn)成本管理措施

2．1貫徹全過程預(yù)算管理觀念

在企業(yè)內(nèi)部建立項目成本預(yù)算編制部門，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展前景和發(fā)展戰(zhàn)略編寫預(yù)算。預(yù)算審核通過后要落實到每一個部門，確保編制預(yù)算的全面執(zhí)行。在編制預(yù)算時要遵循實事求是的原則，按照分級編制的程序編制預(yù)算，不可高估或低估預(yù)算目標(biāo)，從根本保障項目預(yù)算的可預(yù)見性。

2．2建立成本管理機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的實施是以建立成本管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)的，管理架構(gòu)的建立必須以企業(yè)發(fā)展情況為依據(jù)。成本管理機(jī)構(gòu)的功能就是針對項目的不同合理安排企業(yè)運營模式，對于單個的項目開發(fā)，采用職能制運營模式;對于多個項目的開發(fā)采用矩陣制運營模式;對于施工地點變化的項目則采用分公司運營模式。

2．3規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為

造成房地產(chǎn)成本增加的一個主要原因就是投標(biāo)方不按規(guī)范操作，變相提高中標(biāo)價格，因此對房地產(chǎn)市場交易行為進(jìn)行管理是必不可少的一項工作。從最近幾年里我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)市場的市場反饋不容樂觀，再加上近幾年來我國各個城市房價的上漲，我國的房地產(chǎn)市場也開始遭受了一些譴責(zé)。其主要的原因來自于我國房地產(chǎn)市場管理不夠規(guī)范，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題源源不斷，然而這些問題并沒有阻礙房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展，甚至促成了很多人在這方面取得了很大的成績。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)交易市場的監(jiān)管力度還有所欠缺，因此從根源上對房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行管理以及對市場交易行為進(jìn)行規(guī)范是不可或缺的。

3結(jié)語

就現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，不僅要提高人們對成本管理的重要性認(rèn)識，更要從實際發(fā)展入手，明確成本控制目標(biāo)和控制手段。在企業(yè)上下貫徹成本控制管理理念，加強成本控制建設(shè)，從根本上減少項目施工成本，切實提高企業(yè)發(fā)展效率。（本文來自于《江西建材》雜志。《江西建材》雜志簡介詳見）

作者：許青單位：重慶北大資源地產(chǎn)開發(fā)有限公司