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第一篇 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理普遍存在的問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初期預(yù)算應(yīng)該在制定合同之前就進(jìn)行,其開發(fā)與運營是在合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。然而,開發(fā)商在進(jìn)行決策過程中,對于成本的控制沒有明確的方向,對建設(shè)資本的投入以及后期的銷售,往往只考慮相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在控制成本上沒有給予相應(yīng)的重視,也沒有專門的人員資本,如此以往,往往就不能使企業(yè)的預(yù)算達(dá)到最好效果,其根本原因就是成本控制的缺失。
1、任意設(shè)立成本核算對象
對于成本控制來說,做好成本核算工作有著重要的意義,成本核算對象是控制成本的重要內(nèi)容。對于項目的開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)明確成本的核算對象,并對其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。但是,目前我國多數(shù)企業(yè)在成本核算過程中的目標(biāo)往往都不是很明確,只是隨意的設(shè)立成本核算對象,從而影響了成本的控制,造成了一定程度的混亂。
2、對成本進(jìn)行隨意分?jǐn)偦蛭催M(jìn)行分?jǐn)?/p>
在房地產(chǎn)項目進(jìn)行的過程中,眾所周知,成本的分?jǐn)倢Τ杀镜目刂仆ǔS兄艽蟮膸椭杀镜姆謹(jǐn)偸浅杀究刂频闹饕緩剑侠淼某杀痉謹(jǐn)偪梢酝ㄟ^控制項目成本達(dá)到增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。但是,目前我國一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對分?jǐn)偟牟糠譀]有認(rèn)真審核,在分?jǐn)偝杀具^程中過于隨意,從而出現(xiàn)在項目后期企業(yè)成本控制過程中不能進(jìn)行合理分配的情況,這不僅會影響到項目的順利進(jìn)行,也會影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
3、工程實物工作量與財務(wù)成本結(jié)算不一致
在自建或者購買商品房、拆遷用房時,由于管理上的混亂,使成本管理不具有可靠性,成本核算不真實,如拆遷差價中的調(diào)房收入直接沖減拆遷成本等,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部劃賬面或調(diào)撥與實物的數(shù)量嚴(yán)重不符現(xiàn)象。
4、獲取工程成本核算的依據(jù)不及時
獲取施工企業(yè)開具的發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程成本的核算基礎(chǔ)和前提。施工承包單位必須納稅后才可以開出發(fā)票,然而一些房地產(chǎn)企業(yè)在完工后不能及時付清工程款,施工單位就不給開具發(fā)票。由于不能及時取得正式發(fā)票,導(dǎo)致成本核算真實性受到影響,在此種情況下,成本核算的意義不大,長此以往,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營決策也會帶來影響。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理
1、建立成本管理構(gòu)架
為了加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)所處階段和發(fā)展情況建立起成本管理構(gòu)架。在設(shè)計組織結(jié)構(gòu)時,為了使組織構(gòu)架更加合理化和高效化,關(guān)鍵環(huán)節(jié)盡量由專業(yè)人員完成。從成本管理考慮,如果企業(yè)在同一地區(qū)同時開發(fā)多個項目,可以各個項目成立單獨的項目管理部門,即采用矩陣制運營,在成本管理方面,成本管理人員一方面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各個項目之間的工作,一方面負(fù)責(zé)各個項目的成本管理;如果企業(yè)只是開發(fā)一個項目,所有部門應(yīng)當(dāng)接受單一指令,即采用職能制運營模式;如果企業(yè)在不同地區(qū)同時開發(fā)幾個項目,各分公司獨立管理成本,即采用分公司運營模式,項目完工時組織匯總。
2、建立目標(biāo)成本管理制度
投資估算應(yīng)在項目策劃階段就進(jìn)行編制,它是房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)。大型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)都在制定投資估算基礎(chǔ)上編制項目目標(biāo)成本,并且為了防止出現(xiàn)目標(biāo)成本失控的現(xiàn)象,企業(yè)在項目生產(chǎn)銷售過程中將目標(biāo)成本與實際成本隨時進(jìn)行對比。所謂目標(biāo)成本,主要由以下幾個方面組成:準(zhǔn)備費、土地價款、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、管理費、間接費、配套設(shè)施費以及財務(wù)費組成。以上各項費用可以指定成本科目,房地產(chǎn)企業(yè)在日常運行過程中發(fā)生的任何一筆費用都需要歸類到相應(yīng)科目中去。根據(jù)科目成本制定出目標(biāo)成本后交予公司的決策層進(jìn)行審核,通過后,將項目的目標(biāo)成本分解到各職能部門,制定出目標(biāo)成本控制書。成本部門需要負(fù)責(zé)檢查各部門項目責(zé)任成本的執(zhí)行情況,同時需要負(fù)責(zé)成本責(zé)任制度的制定、修改和指導(dǎo)工作,對出問題人員,及時提出警告。在項目竣工后,需要統(tǒng)計目標(biāo)成本與實際成本的偏差,主要由成本管理部門和財務(wù)核算部門進(jìn)行核算,從而分析出造成目標(biāo)沒有實現(xiàn)的原因,并提出修改方案。
3、建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)
由于設(shè)計師或者設(shè)計單位不同,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,某項目同一分項或同一部位的設(shè)計發(fā)生變化,致使設(shè)計和材料的選擇也隨之改變,這就需要大量的人力和物力,在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中不斷對材料進(jìn)行重新采購。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定階段,可以對不同住宅的建筑方法、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)性能以及安裝材料的檔次等作出具體要求,即根據(jù)市場建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),但是在這里需要強調(diào)的是,設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)需要符合、滿足我國強制性設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。
4、企業(yè)內(nèi)部貫徹全面預(yù)算管理理念
預(yù)算的編制一定要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫,可以組織各部門編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后,為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體,要將其落實到各個部門、各個崗位上,所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。在編制預(yù)算的時候,要本著實事求是的原則,通過分散預(yù)算來保證年度預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn),將年度預(yù)算細(xì)分為季度或月度預(yù)算,與此同時,為了保證預(yù)算的可行性,需按照“分級編制、上下結(jié)合、逐級匯總”的程序來編制預(yù)算。在預(yù)算執(zhí)行過程中,各個部門需要定期匯總預(yù)算執(zhí)行情況,將其中出現(xiàn)的問題及時進(jìn)行研究分析,迅速將其解決。
三、結(jié)束語
綜上所述,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視項目的成本控制,應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對等的位置上,領(lǐng)導(dǎo)也要明確成本控制的目標(biāo),要堅持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性,在實際操作上真正有所改變。減少一些不切實際的工作,明確目標(biāo),加強成本控制的思想建設(shè),從而使企業(yè)在激烈的市場競爭中占有一席之地。
作者:許麗娜單位:中鐵十六局置業(yè)投資有限公司
第二篇 1新形勢下我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題分析
1.1房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中存在的問題
就我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)而言,由于我國企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小的市場需求特點,我國房地產(chǎn)市場上的競爭性還比較激烈,呈現(xiàn)出了市場集中度逐步提高的趨勢。在特定房地產(chǎn)市場區(qū)域內(nèi),存在少數(shù)壟斷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),他們之間缺乏有效競爭,導(dǎo)致市場的資源配置功能得不到有效發(fā)揮。近些年來,我國房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域性范圍內(nèi),大部分城市迎來了房地產(chǎn)企業(yè)并購潮,并呈現(xiàn)出市場集中度提高、強者更強的競爭格局。我國政府需要繼續(xù)采取有效的規(guī)制政策和措施,以增強市場競爭性。
1.2房地產(chǎn)成本管理上存在的問題
1.2.1未對成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚?/p>
在房地產(chǎn)項目進(jìn)行中,對成本的分?jǐn)偺幚硎菍崿F(xiàn)項目成本控制的主要措施之一。成本分?jǐn)偣ぷ鞑粌H能有效提高項目成本的管理效率,同時也對增加項目收益有很大的幫助。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)偣ぷ鲿r不按規(guī)范要求操作,忽略了分?jǐn)倢徍斯ぷ鳎瑢?dǎo)致在后期進(jìn)行成本分配工作時出現(xiàn)偏差,嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展。
1.2.2未按規(guī)范設(shè)定成本核算
成本核算工作是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)成本控制的一項基礎(chǔ)性工作,對于企業(yè)發(fā)展有著重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在對一個項目進(jìn)行開發(fā)前的首要工作就是確定項目核算對象并進(jìn)行詳細(xì)的計算和分析,為后期成本控制工作的開展打下堅實基礎(chǔ)。成本核算對象的確立需要遵循相關(guān)的規(guī)范要求,不能隨意確定核算目標(biāo),有很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算工作時就是由于未按照規(guī)范確立核算對象和核算目標(biāo),導(dǎo)致在進(jìn)行項目成本管理時出現(xiàn)管理混亂的現(xiàn)象,嚴(yán)重影響整體企業(yè)的成本控制。
1.2.3未及時獲取成本核算收據(jù)
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算時,必須要以施工單位的有效發(fā)票為核算依據(jù)。施工投資方開具的發(fā)票必須具有繳納營業(yè)稅、附加稅和所得稅等印章才有效。有些施工項目雖然已經(jīng)完工,若投資方?jīng)]有支付完所有款項,施工單位就不能開發(fā)票,房地產(chǎn)單位由于未及時獲取發(fā)票就進(jìn)行成本核算工作,造成核算結(jié)果準(zhǔn)確性受到影響。
2房地產(chǎn)成本管理措施
2.1貫徹全過程預(yù)算管理觀念
在企業(yè)內(nèi)部建立項目成本預(yù)算編制部門,根據(jù)企業(yè)的發(fā)展前景和發(fā)展戰(zhàn)略編寫預(yù)算。預(yù)算審核通過后要落實到每一個部門,確保編制預(yù)算的全面執(zhí)行。在編制預(yù)算時要遵循實事求是的原則,按照分級編制的程序編制預(yù)算,不可高估或低估預(yù)算目標(biāo),從根本保障項目預(yù)算的可預(yù)見性。
2.2建立成本管理機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的實施是以建立成本管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)的,管理架構(gòu)的建立必須以企業(yè)發(fā)展情況為依據(jù)。成本管理機(jī)構(gòu)的功能就是針對項目的不同合理安排企業(yè)運營模式,對于單個的項目開發(fā),采用職能制運營模式;對于多個項目的開發(fā)采用矩陣制運營模式;對于施工地點變化的項目則采用分公司運營模式。
2.3規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為
造成房地產(chǎn)成本增加的一個主要原因就是投標(biāo)方不按規(guī)范操作,變相提高中標(biāo)價格,因此對房地產(chǎn)市場交易行為進(jìn)行管理是必不可少的一項工作。從最近幾年里我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢來看,房地產(chǎn)市場的市場反饋不容樂觀,再加上近幾年來我國各個城市房價的上漲,我國的房地產(chǎn)市場也開始遭受了一些譴責(zé)。其主要的原因來自于我國房地產(chǎn)市場管理不夠規(guī)范,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題源源不斷,然而這些問題并沒有阻礙房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展,甚至促成了很多人在這方面取得了很大的成績。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)交易市場的監(jiān)管力度還有所欠缺,因此從根源上對房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行管理以及對市場交易行為進(jìn)行規(guī)范是不可或缺的。
3結(jié)語
就現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看,不僅要提高人們對成本管理的重要性認(rèn)識,更要從實際發(fā)展入手,明確成本控制目標(biāo)和控制手段。在企業(yè)上下貫徹成本控制管理理念,加強成本控制建設(shè),從根本上減少項目施工成本,切實提高企業(yè)發(fā)展效率。(本文來自于《江西建材》雜志。《江西建材》雜志簡介詳見)
作者:許青單位:重慶北大資源地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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