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公積金如何辦理范文第1篇

單位所在公積金管理部分去詢(xún)問(wèn)：當(dāng)我們無(wú)法確定該如何激活公積金卡時(shí)，建議直接到單位所在公積金管理部分去詢(xún)問(wèn)，通常情況下會(huì)得到較為滿(mǎn)意的答復(fù)。

當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心去進(jìn)行公積金卡的激活操作：當(dāng)然我們也可以去當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心去進(jìn)行公積金卡的激活操作。此時(shí)需要攜帶自己有效身份證件前去辦理

與公積金相關(guān)聯(lián)的銀行各網(wǎng)點(diǎn)去辦理激活公積金卡業(yè)務(wù)：還可以去與公積金相關(guān)聯(lián)的銀行各網(wǎng)點(diǎn)去辦理激活公積金卡業(yè)務(wù)，由于公積金卡初始密碼是隨機(jī)的，因此在辦理時(shí)需要重設(shè)一下密碼。在銀行柜臺(tái)上辦理公積金卡激活操作時(shí)，需要提供公積金卡密碼和存儲(chǔ)卡(銀行卡）密碼。

在網(wǎng)上辦理公積金卡激活操作。默認(rèn)情況下，公積金卡在網(wǎng)上的默認(rèn)密碼為身份證后六位。需要的朋友可直接在搜索引擎中搜索“地點(diǎn)+公積金卡激活”關(guān)鍵字來(lái)完成搜索和激活操作。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

公積金如何辦理范文第2篇

代收代繳社保及公積金繳營(yíng)業(yè)稅嗎

【問(wèn)題】

因業(yè)務(wù)需要，A 勞務(wù)公司向B 勞務(wù)公司收取管理費(fèi)、員工社保及公積金，并做了差額報(bào)稅，也就是說(shuō)管理費(fèi)交了營(yíng)業(yè)稅。請(qǐng)問(wèn)A 勞務(wù)公司幫B 勞務(wù)公司員工代收代繳社會(huì)保險(xiǎn)及公積金這部分是否也要繳納營(yíng)業(yè)稅？

【解答】

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。但是，下列情形除外：

（一）納稅人將承攬的運(yùn)輸業(yè)務(wù)分給其他單位或者個(gè)人的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位或者個(gè)人的運(yùn)輸費(fèi)用后的余額為營(yíng)業(yè)額；

（二）納稅人從事旅游業(yè)務(wù)的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除替旅游者支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、旅游景

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點(diǎn)門(mén)票和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額；

（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額；

（四）外匯、有價(jià)證券、期貨等金融商品買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，以賣(mài)出價(jià)減去買(mǎi)入價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額；

（五）國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他情形?！?/p>

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定：“條例第五條所稱(chēng)價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。”

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅16號(hào)）規(guī)定：

“三、關(guān)于營(yíng)業(yè)額問(wèn)題

（十二）勞務(wù)公司接受用工單位的委托，為其安排勞動(dòng)力，凡用工

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單位將其應(yīng)支付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力上交的社會(huì)保險(xiǎn)（包括養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)等，下同）以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務(wù)公司代為發(fā)放或辦理的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部?jī)r(jià)款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為營(yíng)業(yè)額。”

根據(jù)上述規(guī)定，凡是符合財(cái)稅16號(hào)文第三條第（十二）規(guī)定的，可以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部?jī)r(jià)款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為營(yíng)業(yè)額。

問(wèn)題所述A 勞務(wù)公司幫B 勞務(wù)公司員工代收代繳社會(huì)保險(xiǎn)及公積金，不符合上述規(guī)定，代收代繳社會(huì)保險(xiǎn)及公積金部分應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納營(yíng)業(yè)稅。

【我要糾錯(cuò)】責(zé)任編輯：Eva

財(cái)稅法法律常識(shí)希望對(duì)您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問(wèn)題根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷，必要時(shí)可尋求法律顧問(wèn)的幫助。

來(lái)源：（代收代繳社保及公積金繳營(yíng)業(yè)稅嗎s.yingle.com/l/cs/213119.html）

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納稅期限概述s.yingle.com/l/cs/247252.html

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公積金如何辦理范文第3篇

一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況

我國(guó)的按揭業(yè)務(wù)參考的是香港的作法，按揭實(shí)際是為幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者完成樓宇買(mǎi)賣(mài)而由銀行提供抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。銀行提供的這種貸款稱(chēng)為住房按揭貸款。住房按揭貸款糾紛案件，海口市新華區(qū)法院從1998年開(kāi)始受理后，呈逐年上升之勢(shì)。

1.受理的基本情況

該院從1998年開(kāi)始受理住房按揭貸款糾紛案，當(dāng)年受理這類(lèi)案件26件，訴訟標(biāo)的額最小的為17萬(wàn)元，最大的為74萬(wàn)元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標(biāo)的額最小的為3.6萬(wàn)元，最多的為80.17萬(wàn)元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標(biāo)的數(shù)最小的為3萬(wàn)余元，訴訟標(biāo)的額最大的為219萬(wàn)元。

從1998年以來(lái)，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時(shí)間為1993年底至1995底這段時(shí)間。原告的訴訟請(qǐng)求均為要求解除按揭貸款合同，確認(rèn)抵押關(guān)系成立，判令購(gòu)房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。的理由均為購(gòu)房者與房地產(chǎn)商違約，未按期償還按揭貸款及承擔(dān)保證責(zé)任，判決結(jié)果一般為確認(rèn)購(gòu)房者與房地產(chǎn)商未按期償還借款，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，購(gòu)房者應(yīng)償還尚欠的本息。但對(duì)房地產(chǎn)商所應(yīng)承擔(dān)的保證責(zé)任及購(gòu)房者以所購(gòu)住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認(rèn)識(shí)及判決結(jié)果。

2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點(diǎn)

（1）原告均為銀行。該院1998年以來(lái)所受理的這類(lèi)案件，原告大部分為中國(guó)建設(shè)銀行海南住房城建支行，部分為省工商銀行營(yíng)業(yè)部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產(chǎn)信貸部改建而成，原建行海南省房地產(chǎn)信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業(yè)務(wù)，放貸后因追索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在?？谑械陌讣齻€(gè)別案件標(biāo)的額超300萬(wàn)元的以外，都訴至新華法院，因此，?？谑薪^大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。

（2）被告均有兩個(gè)，一被告為個(gè)人購(gòu)房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本付息，但隨后就不再還款，也不主動(dòng)與按揭銀行聯(lián)系；另一被告為售房方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是作為保證人而被原告列為被告之一的。

（3）被告下落不明、不應(yīng)訴者多。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的被告均出庭應(yīng)訴，但作為個(gè)人購(gòu)房者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類(lèi)案件中，出庭應(yīng)訴的購(gòu)房者只有4個(gè)人，2人收到開(kāi)庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當(dāng)事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所購(gòu)的住房，既未還款也未與銀行聯(lián)系，法院查找無(wú)著，無(wú)法直接送達(dá)，只能按照我國(guó)《民事訴訟法》第八十四條的規(guī)定，按下落不明公告送達(dá)。有一方當(dāng)事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件的81%，也就是說(shuō)缺席判決的案件約占81%.

（4）個(gè)案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問(wèn)題的較多。雖然該院所受理的住房按揭貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個(gè)案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間不同、期限不同，對(duì)擔(dān)保合同關(guān)系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結(jié)果亦有所不同。

3.產(chǎn)生訴訟的主要原因

從1998年以來(lái)，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數(shù)量上升較快，經(jīng)初步分析，產(chǎn)生糾紛引訟的原因主要有以下幾個(gè)方面：

（1）因購(gòu)房者與房地產(chǎn)商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購(gòu)房者及房地產(chǎn)商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購(gòu)房者已與房地產(chǎn)商簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，為了購(gòu)房者支付部分購(gòu)房款而由銀行提供按揭貸款。對(duì)購(gòu)房者而言，這里主要涉及到兩個(gè)法律關(guān)系，一為購(gòu)房者與房地產(chǎn)商的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，另一個(gè)法律關(guān)系為購(gòu)房者與銀行、房地產(chǎn)商的按揭關(guān)系，所涉及的兩種合同關(guān)系密切，但屬不同法律性質(zhì)。而購(gòu)房者因按揭貸款的目的是為履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，所以往往更看重與房地產(chǎn)商的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一旦其就房屋交付的時(shí)間、質(zhì)量等與房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房者就以房地產(chǎn)商違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同為由，不履行按揭還款義務(wù)。

（2）因購(gòu)房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購(gòu)房者因?qū)Ｄ系慕?jīng)濟(jì)環(huán)境不滿(mǎn)意，而離開(kāi)海南到別處發(fā)展，對(duì)原所購(gòu)的房屋既不居住也不再還款；有的購(gòu)房者因工作變動(dòng)、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無(wú)力償還按揭借款。

（3）因房地產(chǎn)行情變動(dòng)等原因，購(gòu)房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合同，簽訂的時(shí)間在1993年底至1995年，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)尚有余溫，房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)看來(lái)不算高，但與這兩年相比，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購(gòu)房者每月等額償還的貸款額較大，購(gòu)房者認(rèn)為負(fù)擔(dān)較重，因而有些購(gòu)房者轉(zhuǎn)而另行以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)其認(rèn)為質(zhì)量較好，房?jī)r(jià)便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。

二、住房按揭貸款糾紛案審理中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關(guān)系。

從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關(guān)系較多。第一個(gè)法律關(guān)系是按揭人（購(gòu)房者）因購(gòu)房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，第二個(gè)法律關(guān)系是按揭人因支付購(gòu)房款向銀行貸款而發(fā)生的借貸關(guān)系，第三個(gè)法律關(guān)系是按揭人將所購(gòu)房屋作為按月還本付息的擔(dān)保所發(fā)生的抵押關(guān)系，第四個(gè)法律關(guān)系是房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關(guān)系，第五個(gè)法律關(guān)系是按揭人按銀行指定險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理所購(gòu)房屋保險(xiǎn)而發(fā)生的保險(xiǎn)關(guān)系，第六個(gè)法律關(guān)系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息，由房地產(chǎn)商將房屋回購(gòu)的關(guān)系?！糧W（〗參見(jiàn)李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期?！糧W）〗從實(shí)踐來(lái)看，通常涉及的是前四種關(guān)系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關(guān)系，是正確處理這類(lèi)案件的前提。

2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時(shí)間，確定法律適用及處理原則。

為適應(yīng)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，我國(guó)的法律在不斷地修改、完善，近幾年來(lái)頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時(shí)間、履行的期限不同，處理這類(lèi)糾紛時(shí)適用的法律有可能不同，進(jìn)而會(huì)影響到糾紛各方的法律責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。在所受理的這類(lèi)糾紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間跨度從1993年底至1995年底，同樣內(nèi)容的合同、同樣的事由，其法律的適用與處理原則可能完全不同。

（1）關(guān)于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國(guó)《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見(jiàn)，《經(jīng)濟(jì)合同法》及最高法院1994年頒布的《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問(wèn)題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定等，不能適用于1995年10月1日起實(shí)施的《擔(dān)保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見(jiàn)》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過(guò)1999年10月1日的，可以適用《合同法》有關(guān)合同履行一章的規(guī)定。

（2）關(guān)于處理原則

①關(guān)于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購(gòu)房及貸款行為，只要其不違反當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)規(guī)定，一般認(rèn)定為有效的民事法律行為。

②對(duì)于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購(gòu)房者與按揭權(quán)人銀行的房屋抵押合同關(guān)系，依有關(guān)規(guī)定辦理了抵押登記的應(yīng)確認(rèn)為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無(wú)效外，在1995年1月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)為有效合同，不應(yīng)以未辦理抵押登記而認(rèn)定為無(wú)效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記的應(yīng)確認(rèn)為抵押合同尚未生效，不能確定為無(wú)效。在審判實(shí)踐中對(duì)在這種情況下，抵押合同是尚未生效還是無(wú)效，有不同的認(rèn)識(shí)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無(wú)效。抵押合同未生效與無(wú)效是兩個(gè)性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無(wú)效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了國(guó)務(wù)院1990年的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關(guān)地上建筑物抵押應(yīng)依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無(wú)效。但由于在此之前一直無(wú)法律和行政法規(guī)規(guī)定如何辦理抵押登記，因而無(wú)法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理抵押登記，不能以未登記為由認(rèn)定抵押合同無(wú)效。

③房地產(chǎn)商作為保證人是否承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)何種責(zé)任，審判實(shí)踐中有不同的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的責(zé)任，住房按揭貸款合同中約定保證人承擔(dān)的是一般保證還是連帶責(zé)任保證責(zé)任的，從共約定。對(duì)由于合同未約定或約定不明的，依其應(yīng)適用的有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋來(lái)確定，如適用最高法院《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問(wèn)題的規(guī)定》第七條的規(guī)定，保證人承擔(dān)的是賠償責(zé)任，如適用《擔(dān)保法》第十九條的規(guī)定，則保證人承擔(dān)連帶責(zé)任保證。對(duì)于保證人擔(dān)保的范圍，在沒(méi)有約定或約定不明確的情況下，保證人對(duì)保證人全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任；應(yīng)適用《擔(dān)保法》的，因這類(lèi)住房按揭貸款均用所購(gòu)住房抵押，應(yīng)注意根據(jù)該法第二十八條第一款的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人只對(duì)物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任。

保證責(zé)任期限未約定或約定不明確的，如應(yīng)適用最高法院的《規(guī)定》，則保證人應(yīng)當(dāng)在被保證人承擔(dān)責(zé)任的期限承擔(dān)保證責(zé)任，如應(yīng)適用《擔(dān)保法》第二十五條的，則保證期間為主債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之日起六個(gè)月。

三、住房按揭貸款有關(guān)問(wèn)題的分析

（一）住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的異同：

從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關(guān)銀行所辦理的住房按揭貸款業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進(jìn)而促使購(gòu)房者與房地產(chǎn)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔(dān)保貸款條件嚴(yán)格。以香港法律為例，房地產(chǎn)商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達(dá)18項(xiàng)；〖ZW（〗見(jiàn)許合進(jìn)，《略論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》，1999年第2期，第34頁(yè)?！糧W）〗而中國(guó)人民銀行于1997年4月28日頒發(fā)的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發(fā)的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)個(gè)人住房貸款的對(duì)象、條件、程序都有嚴(yán)格的規(guī)定。

現(xiàn)住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的不同之處在于：

（1）傳統(tǒng)的按揭一般是約定樓宇所有權(quán)不直接轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者，而是由購(gòu)房者充當(dāng)按揭人，把樓宇作按揭標(biāo)的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行（購(gòu)房者保留贖回權(quán)），待銀行收回貸款本息后，按揭權(quán)人即銀行才將樓宇所有權(quán)讓渡給按揭人。而我省已開(kāi)展的住房按揭貸款，其擔(dān)保方式一般為抵押加保證，即購(gòu)房者除以所購(gòu)住房抵押或采取質(zhì)押外，房地產(chǎn)商必須作為購(gòu)房者向銀行還本付息的保證人。而且購(gòu)房者與房地產(chǎn)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合同和住房按揭貸款合同中，均未規(guī)定樓宇所有權(quán)的讓渡問(wèn)題，而都約定所購(gòu)房屋直接轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者。

（2）傳統(tǒng)的按揭一般不以住房?jī)?chǔ)蓄為前提，按揭權(quán)人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購(gòu)樓宇等按揭標(biāo)的物），而現(xiàn)開(kāi)展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購(gòu)房者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱(chēng)自營(yíng)貸款，是銀行用信貸資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個(gè)人住房貸款管理辦法》中有明文規(guī)定。

（二）住房按揭貸款操作中的存在的問(wèn)題及建議

1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問(wèn)題主要有：

（1）按揭期限普遍太短。從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個(gè)人收入狀況和購(gòu)房?jī)r(jià)來(lái)看，個(gè)人償付購(gòu)房款的能力并不高，在已按規(guī)定支付首期不少于30%購(gòu)房款的情況下，如實(shí)行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過(guò)一般收入家庭的承受能力，特別是在社會(huì)的轉(zhuǎn)型期，個(gè)人的收入起伏較大，大部分當(dāng)被告的個(gè)人購(gòu)房者系無(wú)力連續(xù)每月支付較高的貸款本息而違約的。

（2）按揭人（購(gòu)房者）與按揭權(quán)人（銀行）大都未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。其原因在于銀行不主動(dòng)，購(gòu)房者不配合或房屋抵押登記部門(mén)對(duì)按揭標(biāo)的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結(jié)果可能導(dǎo)致抵押合同未生效，銀行無(wú)法行使優(yōu)先受償權(quán)。

（3）對(duì)保證人（房地產(chǎn)商）的保證方式約定不明。對(duì)保證方式的明確約定，有助于正確確定保證人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?！稉?dān)保法》規(guī)定保證方式有一般保證和連帶責(zé)任保證，而產(chǎn)生糾紛的住房按揭貸款合同中均未明確規(guī)定保證的具體方式，而代之以“無(wú)條件擔(dān)保責(zé)任”、“不可撤銷(xiāo)擔(dān)保責(zé)任”等字眼，以致訴訟中當(dāng)事人和審判人員對(duì)這樣的約定是否屬于明確約定，或?qū)儆谀囊环N保證方式有不同的看法。

2完善住房按揭貸款機(jī)制的對(duì)策

為啟動(dòng)商品房市場(chǎng)，特別是為處置海南積壓房地產(chǎn)，解決空置房屋多，而居民購(gòu)買(mǎi)能力不足的矛盾，完善住房按揭貸款機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的方面。

（1）合理確定按揭比例和按揭期限

如前所述，過(guò)低的按揭比例和期限，超過(guò)了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對(duì)按揭貸款的需求，即使銀行發(fā)放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展受到影響。從國(guó)外按揭業(yè)務(wù)的運(yùn)作來(lái)看，按揭期限超過(guò)十年，按揭比例高于70%的情況比較普遍。（參見(jiàn)許合進(jìn)，《略論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》，1999年第6期。）適當(dāng)延長(zhǎng)按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與居民的承受能力相適應(yīng)，從而激發(fā)居民對(duì)按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀行按揭貸款業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期、健康的發(fā)展。中國(guó)人民銀行的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第五條規(guī)定了首期付款的比例不低于30%，說(shuō)明按揭的比例不高于70%，第十條規(guī)定：最長(zhǎng)貸款期限不超過(guò)20年。但實(shí)踐中不少是五年五成的按揭，增大了對(duì)購(gòu)房者支付首期款與每月還款額的壓力。因此，銀行應(yīng)合理確定按揭貸款期和比例，國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)按揭期限、比例的規(guī)定應(yīng)再適當(dāng)放寬。